延期三次 又遇流拍 合肥这几宗宅地究竟怎么了?

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  “水满则溢,月盈则亏。”水满了就会溢出来,月圆了就开始变得缺损,盛极而衰的道理亘古未变。

  2019年的合肥土地市场同样如此,在经历了4月那场堪称史诗的土拍后,合肥土地市场渐渐开始走下坡路。10月17日,合肥举行了10月份的首场土拍,唯一一宗市区宅地新站高新区XZQTD254地块遗憾流拍,场上最高报价为720万元/亩,而与之毗邻的新站高新区XZQTD253地块在7月份仅以700万元/亩的价格成交。

  

  在10月31日的土地计划出让表里,合肥整体供地面积(除工业用地)达到1370.66亩,计划出让16宗地块,13宗为纯居住用地或包含居住用地属性。市区宅地有4宗、肥东县4宗、巢湖市5宗,另外3宗为挂牌出让的教育科研用地或社会福利用地。

  

  到了年底,政府开始为完成供地指标而加大供地力度。所以我们这次看到肥东县和巢湖市一次性都推出多宗地块,而市区早在上半年就已经出让了大量土地,本次出让的土地有3宗是因为延期和流拍而再度出让,这三宗地也成为了2019年合肥土地市场转向的标志。

  延期 流拍 土拍的噩梦

  为什么这三宗地可以被当作合肥土地市场的风向标?

  按照往常经验,合肥市区宅地通常会引起房企的集体哄抢。4月份的土拍也让我们见识到了房企不差钱的时候多么豪爽,市区地块竞争激烈,县域地块偶尔会因为过于偏僻而流拍。但时间来到7月份后,一切变得不同。

  

  最明显的就是7月份上市的庐阳区N1901地块、庐阳区N1902地块和高新区AL-2-1、2号、3号地块,这三宗地块在7月份就已经出现在了合肥土地市场网的计划出让表里,但直到目前为止依旧未能成功出让。

  

  从7月至9月,这三宗地块连续延期,直到9月份才正式在合肥公共资源交易中心拍卖。然而,结果却不尽如人意,三宗地块均因未达到保留底价而流拍。其中,高新区AL-2-1、2号、3号地块最高报价达到1300万元/亩,居住楼面价达到9749.95元/平米,但是依旧流拍。

  庐阳优质地块 双地铁加持依旧可能流拍

  10月份的土拍,这三宗宅地赫然在列,同时庐阳区再推N1904地块,本月宅地数量达到4宗,总计面积达275.27亩。前三宗地的具体情况在笔者前文里已有,就不在此赘述。新推出的N1904地块还是很有看点的,最大的特点是体量小、位置好、代建多。

  N1904地块位于临泉路与合瓦路西南角,地块距离地铁3号线的蒙城路站约300米,距离阜阳路站约500米,同时蒙城路站还是3号线和5号线的换乘点,这绝对是重大利好。

  

  而面积为39.26亩,体量不大,对于房企来说拿地成本可控,同时周边老旧小区较多,地缘性客户充足,只要拿地成本控制得好,畅销几乎成为必然。

  这块地最大的缺点就是代建多,39.26亩的面积有17.92亩属于安置房用地,需要房企统一规划、统一建设,回购价格2500元/㎡,这势必大大摊薄房企利润。这个缺点也让N1904地块有流拍的隐忧,毕竟房企和政府在拿地价格方面的分歧在前两次土拍已经有所体现。

  肥东两个板块同时发力 连推四宗宅地

  肥东县本次推出的四宗宅地分属两个板块,且均是连体地块。FD19-14地块和FD19-15地块位于和睦湖板块,属于肥东县内大力开发的板块,目前板块内已有多个房企入驻,恒大、城建、斌锋、华盛、力高、弘阳等均有项目在此。

  

  板块目前更多还是面向当地的刚需和刚改客户群体,板块内已有肥东县东城实验小学、肥东一中等教育资源以及安医大第一附院东区的医疗资源,再配合和睦湖公园的自然资源,和睦湖板块有望成为肥东县的“政务区”。

  而FD19-16地块和FD19-17地块则位于肥东县与瑶海区交界区域,虽然地块属于肥东产权,但可以享受到瑶海区的部分配套,对于从主城外溢的刚需客和部分外地户口有一定吸引力。

  

  地块处于华东建材城以北,紧靠华润紫玥台,周边还有东方樾府、美好上院、中海城、龙湖龙誉城等项目,地块与三十八中东校区和五十五中新校区直线距离都在3公里左右,同时地块紧邻规划小学。

  在笔者看来,位于交界区域既是优势也是劣势。优势在于价格相对较低,买房门槛低,对刚需客群吸引力较大,同时还能享受部分主城配套,距离主城更近也方便工作;而劣势则是在交界区域容易出现行政管理混乱的情况,这类情况在肥西与经开区交界就发生过,导致工作生活的不便。

  巢湖集中推437亩宅地 地区楼市向好

  本次土拍,巢湖市连续推出5宗纯居住用地,面积达到437.66亩,这既与供地目标有关,也与巢湖楼市的市场预期有关。

  在合肥楼市一路走高时,巢湖楼市则默默无闻,但随着一二线城市调控持续收紧,地处合肥都市圈的巢湖市开始受到众多房企的青睐。同时,巢湖市还有合肥没有的自然资源,多个文旅和养老项目都落户巢湖市,例如中铁佰和佰乐、华侨城温泉小镇等。

  

  巢湖市既没有限购,也没有土拍限价,这样宽松的环境更有利于房企拿地,在2018年以来,巢湖市流拍次数并不多,并且还诞生了一宗“地王”,即宋都江宸府,楼面价达到了6166元/㎡,至今尚未被超越。

  位于巢湖半汤板块的安巢经开区ACK2019-20A号、安巢经开区ACK2019-20B号地块就在“地王”不远处。这两宗地块看编号就知道是连体地块,地块周边多条城市主干道,居住氛围浓厚,在售楼盘有宋都江宸府、爱巢天润公馆、丽晶华庭、紫金华府等,该地块入市后竞争压力较大。

  

  而位于旗山新区的巢湖市2019-29号、巢湖市2019-30号两宗地块同样是连体地块。两宗地块周边的纯新盘有蓝光芙蓉香颂、云著园等项目,在售的则有新华龙府。

  

  这两宗地块是由巢湖市2019-19号地块分割而来,巢湖市2019-19号地块在今年6月27日的土拍上因未达底价而流拍。这次分割后,参考地价由原来的260万元/亩上升到400万元/亩,看来政府希望通过分割而保证出让土地金的收益。

  结语

  年底的供地潮来袭,通常情况下政府为了完成供地目标会适当放松保留底价,促进成交。而留有余力的房企也会在此时开始“捡漏”,以期拿到性价比更高的土地为明年的项目做准备。

  

  不同的是,在市场大势处于下行阶段的时候,房企更加看重现金流要多过土地储备,如果回款跟不上,势必影响房企拿地的意愿。

  合肥前几个月的土拍不尽如人意,加上土拍新规的执行,对房企拿地的要求越发苛刻。政府是否会为了促进成交而做出让步,四宗市区宅地的出让情况应该会给我们答案。

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