青客公寓着急赴美上市背后:规模遭“碾压”租客投诉高发续租率低

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  中国网财经10月24日讯(记者 魏国旭)长租公寓运营商青客公寓近日向美国证券交易委员会递交F-1招股文件,欲发行美国存托股票募资至多1亿美元。相比此前传闻筹备上市的自如、蛋壳两家竞品公司,青客公寓正在尝试弯道超车,或能成为国内首个完成上市的长租公寓公司。

  有业内人士分析认为,青客公寓之所以选择这个时间启动上市计划,是因为自如和蛋壳已经先后传出筹备上市的消息。“在抢时间,不上市就很有可能上不了了。如果自如和蛋壳抢先上市,青客就很被动。”

  不过,青客公寓披露的招股书也暴露了一些公司运营上的问题,如规模相对较小、连年亏损及客户的投诉高发。

  官网资料显示,青客公寓成立于2012年,总部位于上海。据青客公寓招股书所披露的数据,其业务范围覆盖上海、苏州、杭州、南京、武汉、北京6座城市。而作为其竞品公司,自如当前已经进入了包括北京、上海、杭州、南京、武汉在内的9座城市,蛋壳公寓也已经进入13座城市,其中包括青客公寓业务范围内的6城。

  在进入城市较少的情况下,青客公寓所持有的房源总数落于下风。据青客公寓官网及其招股书数据,青客公寓当前所持有的房源数量约为9.6万间。而据公开资料,蛋壳公寓在今年1月曾表示在完成对“爱上租”的收购后其管理的房间数量将接近40万间;自如在2018年曾提出冲击资产管理规模100万间的目标,自如CEO熊林今年在演讲中表示,自如当前自资产管理规模约为80万间,服务200万客户。

  与多数长租公寓运营商类似,规模落后的青客公寓未能逃脱“烧钱换市场”的状态。招股书数据显示,2017和2018财年,青客公寓的净收入分别为5.23亿和8.90亿;同期净利润分别为亏损2.45亿元和亏损4.99亿元。而截至2018财年6月30日和2019财年6月30日的前9个月,净收入分别为5.93亿、8.979亿元,同期亏损分别为3.24亿元、3.73亿元。

  按照上述数据测算,2017年至今,青客公寓的净亏损累计至少已达10亿元。随着连续的亏损,青客公寓的债务也逐步增加。截至2019年6月底,青客公寓的总资产为20.3亿元,总负债则达27亿元,资产负债率高达133%,已“资不抵债”。

  除了财务数据的亏损,宣称为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务的青客公寓在客户体验方面也差评不断。在各大投诉网站上,均能看到和其有关的投诉。据统计,青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台,如今已收到近千条投诉,多由“贷款纠纷”、“不退房租押金”、“提现难”、“网费高昂”、“服务差”等问题引发。2019年的315期间,媒体还报道了青客公寓的各种问题,其中也包括房租难退、日常生活费用计算不透明、业务员服务态度差等问题。

  或许因为糟糕的服务体验,招股书数据显示,有47.3%的青客公寓客户在合同到期前便选择退租,只有5.1%选择了续租。

  此外,青客公寓运营模式的政策前景也令人担忧。其在招股书中明确,公司在资产运作中通常将增加一个额外的卧室,既采取N+1模式。中国网财经记者注意到,N+1模式因为安全等原因在不同地区面临着不同的监管。

  如上海房管局在近日印发的《关于进一步规范本市住房租赁企业代理经租房屋行为的通知》中,继续认可了“N+1”模式,指出“单套住房内客厅(起居室)使用面积在12平方米以上,且按本市代理经租企业房源信息双记载相关要求报备的,可以且仅可隔断出一间房间出租供人员居住”。而北京市住建委则在今年7月同北京市市场监管局发布的《北京市住房租赁合同》示范文本中认定,北京出租房屋应当以原规划设计的居住空间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,对“N+1”模式亮了红灯。

  (责任编辑:刘小菲)

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