融资利率最高达14% 资金渴求与小房企港龙地产递交港股上市申请

10月22日，据港交所显示信息，港龙中国地产集团有限公司递交港股主板上市申请。

作为上市平台的港龙（中国）地产集团，今年1月注册成立。其为港龙发展集团有限公司的全资子公司，法人代表和董事长均为吕永怀。

据招股书披露，2007年，香港港龙进驻江苏，成立了江苏港龙房地产开发有限公司，并在常州取得2块土地，两幅土地上推出了第一个住宅项目港龙华庭及第一个商业项目港龙尚层。

截至评估日期，港龙地产在20个城市的56个开发项目的总土地储备为471.54万平方米，包括可销售及可出租建筑面积为84,631.51平方米的已竣工项目；总建筑面积为389.35万平方米的开发中项目；及总建筑面积为73.72万平方米的持作未来开发物业。

收入基本靠卖房，高负债下存偿债压力

在该公司成立以来，其主要业务不断向住宅倾斜。截至2018年12月31日止三个年度及截至2018年 及2019年6月30日止六个月，该公司住宅销售收入分别为3.66亿元、3.11亿元、15.27亿元及5.73亿元，分别占收益总额77.5%、71.8%、92.0%、94.5%及97.1%；而零售及商业销售收入为9921.8万元、1.02亿元、1.25亿元及3803万元；停车场及车库、储存设施销售收入分别为714.2万元、2016.1万元、761.4万元及1325.4万元。

该公司的收益来自四个城市的9个开发物业的物业开发及销售。截至2018年12月31日止三个年度及截至2019年6月30日止六个月，物业开发及销售收益分别为4.719亿元、4.339亿元、16.596亿元及5.905亿元，2016年至2018年期间的复合年增长率为87.5%；毛利分别为1亿元、9500万元、5.1亿元、3.98亿元及2.54亿元；毛利率分别为21.3%、21.9%、30.8%、27.8%及42.9%。经营利润分别为7160万元、9380万元、4.36亿元及1.7亿元，2016年至2018年期间的复合年增长率为146.6%。

较高年复合增长率得益于港龙地产的“加杠杆”，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，借款总额（包括银行贷款和其他借款）分别为5040万元、3.18亿元、8.56亿元及14.36亿元。

截至该等日期的资产负债比率分别为17.0%、98.8%、122.1%及153.9%。据悉，港龙地产的负债总额从2017年末49.45亿元大幅飞升至2018年末的87.4亿元。在经过6个月后，截至2019年6月31日，负债总额已增加至116.62亿元。

在高负债情况下，港龙地产存在偿还压力。截至今年8月31日，还公司未偿还借款总额为19.39亿元，而该公司现金及现金等价物为10.78亿元。

依赖信托融资，最高利率达14%

据招股书披露，该公司融资渠道主要为信托、银行及其他，截至2019年8月31日，未偿还信托融资及其他融资安排总额为人民币6.8亿元，占总借款（包括银行及其他借款）的35.1%。

与众多小房企类似的是，过度依赖信托导致融资利率高企。其中，2018年11月，港龙地产与万向信托订立一份信托融资安排，账面值2.8亿元，年利率高达11.5%。

其今年的融资利率甚至更高，5月份与华信信托订立的信托融资安排，账面值4亿元，年利率为7.86%，并不便宜。9月份，该公司与上海爱信信托投资有限公司订立的信托融资安排中，账面值1.07亿元，年利率高达13%，同日与无锡蠡悦股权投资合伙企业的融资安排年利率则为行业罕见的14%的高年利率，账面值为2.2亿元。

在有关部门不断将强房产信托管控，戴“紧箍咒”的大环境下，这些依赖信托融资的中小房企，生存堪忧。这一背景下，中小房企开始寻求上市缓解资金紧缺。

截止今年6月，赴港上市的房企众多，包括汇景控股、海伦堡、中国天保集团、奥山控股、新力控股、万创国际、景业名邦、三巽，目前，仅新力地产通过聆讯，港龙地产与之相比规模要小得多，能否上市成功，还需要时间考察。