中海三生 被抛弃了的“地产理想”

观点地产网 40岁这一年，中海地产宣布要更名。

10月23日，中海地产集团有限公司发布公告称，因公司发展需要，公司名称由“中海地产集团有限公司”变更为“中海企业发展集团有限公司”。

对于更名的原因，中海在公告中并没有提及。不过有不少分析人士认为，这和中海这两年调整策略，从之前单纯的住宅开发商变身为国际化不动产开发运营集团，并低调进入教育、长租公寓、养老、物流等创新产业的举动颇为吻合。

从1979年，在香港成立做代建“赚外汇”，到1985年在香港开售第一个自建的住宅项目，中海进入了越来越多的领域，“住宅地产的理想”已渐渐远去。

中海三生：商业、创新、多元化

和更名公告同一日发布的，还有中海前三季度的财务数据。

截至2019年9月30日止九个月，中海的经营业务收入为港币1219.5亿元，同比上升9.9%，经营溢利为港币440.3亿元。

按中海于2019年8月22日已公布的未经审核中期业绩计算，即于第三季度的经营业务收入为港币285.7亿元，经营溢利为港币74.2亿元。

此外，中海连同合营公司及联营公司2019年前九个月累计完成合约物业销售总额达港币2902.2亿元，同比上升28.2%。

看起来，中海的销售增速很不错，而其经营业务的收入水平更在业内名列前茅。这其中，商业部分的贡献越来越大。

三季报中并没有详细列出中海营业收入的构成，但在今年的中报里已经清楚写明，2019年上半年，中海的收入为933.8亿港元，同比上升5.4%。其中，物业发展收入908.2亿港元，同比增长5.2%；投资物业租金收入21.2亿港元，同比上升20.5%，其中酒店和其他商业物业的收入2.3亿港元。

在中海的投资物业中，写字楼的比重尤其大。按照2018年年报的数据显示，中海是全国最大的单一业权写字楼发展与运营商，截至目前持有并已投入运营的写字楼42栋。另外，还有集中商业13家、星级酒店12家，长租公寓1个，总计运营面积409万平方米。

另外，中海的商业地产还有在建和待建总面积547万平方米，其中30个项目已在建，约187万平方米；另有40个项目待建，约360万平方米。

难怪有人玩笑称，一个不小心，中海的商业地产版图居然到了全国第二，仅次于华润置地。

虽然目前和住宅销售的收入相比，中海的商业收入还只是很小的一部分，但中海地产主席颜建国也曾公开表示，要提升公司的地产业务市场份额和行业地位，但仅仅依靠传统住宅开发难以实现长期持续发展，必须提升商业地产开发与运营能力，尝试新的商业业态。

新的商业业态不仅仅包括写字楼、零售商业，还包括如养老、物流等创新业务。

在今年3月举行的业绩会上，颜建国曾坦言，中海地产的发展布局今天的主业是住宅开发，因为其周转快、利润高；明天的业务是商业资产管理，是未来可持续发展的生力军，也是房地产下半场持续增长的动力；后天的业务是中海的创新业务，聚焦教育、养老、物流、文化等产业。

换而言之，从长远来看，此前在很长一段时间被外界诟病不积极多元化的中海地产已经十分明确，未来商业地产和创新业务将会是增长的重点。

而此次更名，或许也可以看成中海地产发展史上的一个重要节点，从单纯的住宅开发商进入多元发展运营商的角色。

昨天、今天和明天

从1979年到2019年，不惑之年的中海地产正式踏上发展过程中的第三个阶段。

中海地产如今的规模，以及在中国房地产行业的地位及影响力，或许是1979年，那28个被中海母公司中国建筑外派到香港学习的年轻人所没有想到的。

上个世纪70年代中后期，香港的房地产业迅速发展，不少成立不久的开发商抓住了70年代香港证券市场的牛市迅速上市，为后来的强大奠定了基础。比如1972年上市的长实、新鸿基和稍晚几年上市的新世界中国等等。

资本的力量助推这些企业的发展，同时也带来香港房地产市场一段空前的繁荣期。中国建筑也看到这一景象，决心在香港的房地产市场也找个赚钱的机会，开发商当时是做不了，但给香港开发商打打工，做做工程代建还是可以的。于是，中建28个人组成的外派小组，带着100万港元，在1979年落地香港。

而中海就是中建落地之后在香港成立的公司，据说，命名为中国海外集团的含义就是定义此公司的任务是出国做工程承包代建，而中建任命的孙文杰也成为中海集团的主要领导。

做了几年代建之后，中海也渐渐学到了香港开发商的模式，加上80年代初香港高速发展的房地产市场喧嚣而热闹，犹豫纠结了许久的中海终于下定决心，进军房地产开发业务。

1985年，中海第一个自主拿地，自主开发的项目就是位于香港大埔墟慈安路上的海宝花园。据说，当时有一句话形容这个项目的热销，“买楼不知楼面价，只因市民信任它”。

后来有统计，1986年9月-1991年9月5年时间，中海总计投资36项房地产项目，总投资额91.1亿港元。

香港房地产热闹非凡的同时，1988年1月15日，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开，内地房改也拉开了序幕。从中国内地走出去又经历了香港市场锻炼的中海也看到了内地的房地产机遇。

1988年，孙文杰在中国海外集团旗下成立了中海地产，从此中海地产成为其在内地最重要的地产平台。

同年8月，深圳第一块以美元作价的拍卖地块成功拍出，中标者就是中海地产。1990年，中海在内地第一个住宅项目海富花园开售，并将香港的楼花制度、样板房模式等等带到国内。

再后来，中海在内地一路北上，四处扩张，不但在全国多个城市扩张，还为内地的房地产行业培养了一批又一批的专业人才，在很长一段时间内，中海的中高层，是不少地产同行的“挖角”对象。

不过，不管是在香港还是内地，中海的发展模式一直颇为“专情”，将大部分注意力都集中在了住宅业务上，即便在2008年金融危机后，不少开发商都纷纷大量涉足商业地产，中海也绝口不提转型。

直到颜建国成为中海地产的第四位掌门人，变化产生了。

中海掌门人 传承的改变

在中海地产的四十年发展史上，正好经历了四位掌门人。

第一位就是创立中海地产的孙文杰。和其他民营房企的负责人不同的是，从很大意义上讲，孙文杰除了是国企负责人这个身份之外，还是中国政府的“隐形”官员，他们大多从国企基层做起，由国资委、中组部等部门的一纸文书将其推向企业的最高职务，他们需要遵从国家的意志并与之配合，同时他们也代表了中国参与激烈的全球化商业竞争。

后来的孔庆平、郝建民亦差不多如此。

2004年，孙文杰认为，中海地产的品牌、人才和经营能力已经成熟，可以进入高速发展时期。孙文杰将中海地产总经理的位置交给了孔庆平，对具体经营基本放手。

孔庆平是现在大部分地产界人士最熟悉的中海掌门人。他于1982年加入中建总公司，1987年派驻位于香港的中国海外集团，2002年升任中海副董事长、总经理，2005年3月任中海董事局主席，正式执掌这家大型房地产公司。

直到2013年离任，孔庆平就在中海这家地产龙头工作了26年。

孔庆平的继任者郝建民，于1987年加入中国建筑工程总公司，2005年9月任中海执行董事，2006年11月获委任为中海副主席，并于2007年6月获委任为中海行政总裁。但2016年，因“工作调整”，郝建民离任中海主席一职，随后低调离开整个中建系，现在于一民营企业任职。

对于上述三人的职业生涯，可以发现他们的职业轨迹如出一辙，起步于中建，被委派至中海后就一直担任管理者，直至退休或不得不离开为止。

因此，虽然三个人的性格有所不同，但在中海领导人的岗位上，三个人的工作思维、对企业的发展逻辑都颇为一致，三位领导人前后交接，中海的定位和发展模式都波澜不惊，平稳不变。

直到第四位掌门人颜建国的上位，变化终于出现。

和上述三位一样，毕业之后的颜建国职业生涯也起步于中建，后也同样在中海各区域公司任管理职。

但和前三位不同的是，2014年，颜建国从中海离职，并迅速入职了另一家知名房企龙湖地产，并委任为执行董事，直至2016年郝建民离开中海，颜建国突然回归，成为中海这家地产巨无霸的新接班人。

事实上，在颜建国回归中海的时候，已经有不少业内人士希望其能为一直稳重的中海带来一些新气象。毕竟，此前颜建国工作了两年的龙湖地产除了在住宅方面颇受人称道之外，商业地产以及创新业务如长租公寓也做的有声有色。

回归中海的颜建国打破了此前住宅开发商的定位，从2017年开始，中海通过不少渠道向外宣布，其新的定位是卓越的国际化不动产开发运营集团，并已经形成住宅开发、城市运营、创意设计及现代服务三大产业群。

事实上，中海这几年已经拓展了不少新业务。2018年中海有13个项目投入运营，运营面积35万平方米，包括了K12学校，幼儿园、课外学堂、户外营地、养老公寓、物流产业园。

此外，中海还和中国建筑专门成立的新型城镇化投资公司中建方程合作，参与特色小镇的建设；在海南万宁神州半岛、江西九江庐山西海、安徽黄山等知名风景名胜区布局及发展旅游休闲度假产业；涉足大规模的城市更新（旧改）及区域综合开发项目；与京东签订战略合作协议，在全国主流城市打造百家无人超市店，实现中海旗下商业地产全业态覆盖；与母公司旗下其他企业联手，中标雄安市民服务中心公建项目。

如此看来，在住宅之外，中海已经涉足了不少领域，但秉承至香港开发商的低调作风让其并没有过多的对外宣传。不过，随着商业地产、创新业务的规模发展，中海地产要换一个有更广阔内涵的名字，才更符合其国际化不动产开发运营集团的新定位。