商品房小区物业费动态调整的前提条件是什么

《北京市物业管理条例（草案）》10月22日公布并公开征求意见。条例草案要求建立物业服务收费动态调整机制。条例草案根据住宅小区不同类型对物业服务收费的动态调整进行了分类处理：商品房小区物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商。（10月23日《北京青年报》）

物业费调整难早已经成为影响业主与物业公司关系，继而影响住宅小区品质的重要因素。在现实中，能够调整物业费的小区只是个例，绝大多数小区物业费自业主入住以来没有变化。面对物业管理中人力、耗材等成本上涨，前期部分小区开发商会补贴一部分，后期物业公司靠小区公共收入来补贴物业管理成本上涨，或者降低服务质量。

上述条例草案提出，物业收费实行市场调节价并动态调整，有望解决物业费调整难。因为这为物业公司调整物业费提供了法律依据。虽然2004年1月实施的《物业服务收费管理办法》中规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价，但随后中国物业管理协会明确政府指导价适用于普通住宅。

住宅小区物业费目前大多实行政府指导价。其优点是确保了物业收费价格稳定，弊端是没有跟上市场变化，其结果是物业管理成本上涨而物业费纹丝不动，不少小区陷入恶性循环：物业服务质量下降—业主拒绝交物业费—居住品质进一步恶化。上述条例草案既明确物业收费实行市场调节价又允许动态调整，有望改变这种恶性循环。

物业费只有根据市场变化动态调整，才能确保物业服务质量，继而减少物业管理矛盾。但物业费动态调整不是随意调整，应该是有前提条件的，比如说物业公司应详细公开物业费收支账单，才能证明物业费没有乱花；再比如，物业公司应详细提供相关成本上涨的详细信息，以证明物业费有调整的必要。如此，与业主协商才有基础。

更重要的是，物业公司应该详细公开小区各项公共收入和支出的账本。因为不少业主反对上调物业费、甚至拒绝缴纳物业费的一个重要原因是，小区公共收支不透明，比如电梯广告收入、公共停车位收入、公共用房出租收入等究竟去哪儿了，是一本“糊涂账”。即便一些小区公开账本，但由于未经过严格审计，也无法得到业主信任。

虽然条例草案明确了协商原则——合理、公开、质价相符，但如果协商的前提条件不明确，恐怕业主们不愿意协商，自然物业费动态调整无法实现，因为调整是需要多数业主同意的。此外，小区物业服务合同一般是业主入住之前签定的，从服务标准到收费标准都没跟上经济社会发展，所以重新签定服务合同也是物业费调整的前提。

应该说重新制定物业费机制是趋势。一则，中国楼市开始进入存量时代，物业费调整难会带来更多问题。二则，商品房物业费实行政府指导价，早已不适应物业管理市场化。三则，多数小区物业费长期没有调整导致小区品质下降、矛盾突出。另外，部分城市开始重新制定物业费机制，除北京外，深圳今年也在建立物业费调整机制。

商品房小区物业服务收费究竟根据市场动态调整，还是实行政府指导价，这是需要深入讨论的问题。坦率地说，保障类住房物业费适合政府指导价，而商品房小区物业管理已经市场化，用政府指导价来约束未必合理。所以有必要充分论证并完善《物业管理条例》。而北京物业费拟动态调整，是其他城市改革物业费机制的重要参考。