超6成银行按揭贷款为多套房房贷 近5成存量房贷投向空置房

经济观察网 记者 胡群 经济增长不及预期，房地产是否会重新成为刺激经济的手段？

中国三季度GDP增速为6%，市场有观点担心，政府为刺激经济，可能放松房地产市场调控。10月18日，国家统计局发言人毛盛勇称，坚持“房住不炒”，不把房地产作为短期拉动经济的手段。

10月21日，国家统计局发布了2019年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。国家统计局城市司首席统计师孔鹏重申，坚持“房住不炒”定位，进一步落实房地产长效管理机制。

“中国家庭债务风险虽然整体可控。此外，从负债结构来看，新增家庭债务主要集中在住房上，且主要集中在多套住房上，同时债务相对集中在低收入群体。”西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》（以下简称《调查》）显示，2013至2018年，住户部门贷款增长总额达31.76万亿，其中个人住房贷款余额增长17.65万亿，占比高达55.58%，贡献了主要增长，且其年均增速超过总体。

根据中国家庭金融调查（CHFS）数据，个人住房贷款余额增长主要来源于城镇地区多套房。分布在多套房上的住房贷款有逐年递增的趋势，仅2017年至2018年，家庭多套房上的住房贷款占比从62.9%上升至65.9%，超过首套房上的住房贷款。

虽然不排除部分居民购买多套房，是出于改善性需求，但由于过去多年房价整体大幅上涨，大多数家庭购买多套房的投机性需求更为迫切。

“我们整体贷款的增长，主要是被多套房放贷迅速增长主导。”西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁表示，有47.1%的存量房贷在空置房里，造成大量的信贷资源浪费。未来如果有效控制房地产市场，则可以很大程度上控制我国家庭债务风险，整体的金融市场环境也会更加安全。

国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员王微认为，当前我国大部分城市实施的是认贷的多套房政策，少部分城市认房又认贷的政策，现在《调查》给出的结论，将对房地产政策制定提供很好地政策支持作用。

如果超过6成的住房贷款投放于多套房购买中，而近5成的存量房贷在空置房中，下一步房地产市场政策将如何有效精准实施？

“房地产投资压力有限。”工银国际首席经济学家、董事总经理程实认为，较之于1-8月，前三季度房地产开发投资同比增速保持平稳。房企已经退出“高周转”策略，但是年内对经济增长的真实拖累相对有限。由此，“房住不炒”的政策立场料将延续。

融360大数据研究院监测数据显示，全国房贷利率已经实现四月连涨。2019年9月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比上涨了4BP，相当于相应期限LPR水平加了66个BP；二套房贷款平均利率为5.83%，环比上涨5BP，相当于加点98BP。未来在信贷额度紧张和严控房市的背景下，房贷利率上行趋势或将延续。随着LPR房贷新政逐渐铺开，之前面临新政上涨压力但尚未调整的银行可能会在短期内有新的动作，也会进一步带来所在城市房贷水平的进一步上涨。不过，LPR报价水平和频率对房贷利率的干扰不会太大，新政对房贷利率水平的影响将会逐渐弱化，保证房地产市场的平稳。

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胡群经济观察报部门主任

金融市场研究院主任
主要关注银行、信托、fintech领域市场动态。