办公楼租金跌幅企稳；创新业态持续入驻购物中心

仲量联行 2019年第三季度杭州房地产市场回顾及展望

2019年第三季度，杭州优质办公楼市场情绪趋于稳定，受传统金融业需求带动，租金跌幅收窄。仲量联行杭州、南京、武汉分公司总经理辛毅表示：“经济环境的不确定性预计将使办公楼市场继续承压，租金增速下行压力依然存在；长期来看，杭州充满活力的产业格局将为办公市场稳定提供支撑。”零售物业市场方面，不论是商场的品牌组合、营销推广还是零售商均创新求变，但受供应即将集中入市影响，当前整体租金上涨动力不足。

优质办公楼

传统金融业主导市场需求。虽金融政策收紧使得部分企业缩减开支，新增办公楼租赁需求内部审批流程及决策周期延长，在此背景下，三季度办公楼整体市场净吸纳量较上季度增加超2万平方米。钱江新城优质核心项目吸纳量喜人，以华润大厦、高德置地、平安金融中心为代表楼宇均录得多宗大面积租赁成交。得益于钱江新城内传统金融持续整合，三季度录得的超三成新增租赁需求来源于金融服务业，使其成为需求主力。专业服务业紧随其后，录得约两成成交量，除传统地产、法律、汽配服务外，以健康、广告、中介企业代表的行业持续发力。

三季度暂无优质办公楼新增供应入市。截至三季度末，2019年入市的优质办公楼项目较2018年共减少超10万平方米。三季度杭州优质办公楼市场整体空置率为17.4%，环比下调0.1个百分点；甲级办公楼市场空置率为26.2%，环比微涨0.1个百分点。

存量去化速度平稳，租金小幅下调。虽三季度新增需求量走稳，但由于前期退租面积及近期部分联合办公退租的面积积压，去化压力依然存在，部分板块业主之间的价格战持续。业主积极开展项目推介活动、开拓多重渠道、放宽入驻条件以提升楼宇竞争力。三季度全市优质办公楼租金持续下跌1.3%，至人民币3.96元每平方米每天。净吸纳量回升使租金下降趋势渐缓，占有价格优势的乙级办公楼回调趋势明显。

资本市场表现来看，多家机构投资者对杭州办公楼市场未来潜力持肯定态度，核心区稀缺物业询盘氛围尤其活跃。

优质办公楼市场展望：四季度预计将有六个项目共计约28万平方米入市，其中有超11万方自用面积，新增供应使得市场短期内将持续承压。长期来看，随着企业对办公空间需求回暖，办公楼空置率企稳，且中央商务区新增项目日渐稀缺，租金上升趋势可期。

优质零售物业

创新业态持续入驻使购物中心更多元。互联网品牌借力核心商圈购物中心的展示为线上导流功能，保持扩张热情。萤石首家智能家居旗舰店、宠物用品品牌pidan彼诞、奢侈品电商寺库、以及商场版众创空间 “微店Park”首次在杭州开业，均选址核心商圈。成熟项目持续调整业态，加大餐饮或运动潮流业态比例，多家轻餐及外来中餐品牌新店开业。而与之相对的是部分服饰零售商由于业绩增长疲软，对于扩张越来越谨慎。为提升客流量，购物中心借助暑假及节庆举办各类活动。除品牌快闪、市集、亲子体验、主题展外，见面会也成为引流拉新的有效手段。

新增供应持续低位，仅一小体量二期项目入市。位于非核心商圈的龙湖天街二期项目入市，商业面积共计约为22,000平方米，以生活方式和餐饮为主力业态，更偏重场景打造。两家位于非核心商圈的社区商业开业，填补区域市场空白。受业态调整及改造影响，三季度核心商圈空置率环比小幅回调0.2个百分点至3.8%，非核心商圈空置率稳定在7.4%。

非核心商圈租金波动使整体租金增长乏力。2019年一至三季度新开业项目体量仅占计划开业体量的13.3%，本年度新增供应尚未释放入市的情况下，多数项目出租率保持平稳。尽管如此，经济不确定性对市场不断产生影响，商家扩张需求未见改善，整体租金增长保持缓慢。全市优质零售项目首层有效净租金为人民币21.2元每平方米每天，环比微涨0.1%。由于未来供应及现有项目间的竞争挤压，非核心商圈部分板块风险商户增加，同板块购物中心通过优惠策略换取优质品牌商入驻，租金环比小幅下跌0.4%。

优质零售物业市场展望：四季度供应集中入市加剧部分商圈竞争，尤其两大天街项目将分流城西城北客群。2020年起，未来三年待开业的大体量购物中心数量降至个位数，市场关注点将聚焦于存量运营与持续创新。基于年轻消费客群影响力的扩大，线上线下融合趋势不变，且向升级类、品质类、智能化商品倾斜。