以房说税 -- 房地产开发企业异地开发项目增值税处理原则

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  房地产开发企业项目一般在机构所在地,但某些特殊情况下也会存在跨区开发房地产项目。对于跨区开发的房产出售时该如何缴纳增值税呢?自持房产的后续经营又该如何处理增值税问题呢?

  一、跨区开发的房产出售增值税处理

  对于房地产开发企业跨县(市、区)销售房地产项目的情形,财税[2016]36号文件规定:“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目,以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,适用一般计税方法计税的,应以取得的全部价款和价外费用,按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

  同时,《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》 国家税务总局公告2016年第18号:“第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 第十一条 应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3% 适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。” 综上所述,跨县(市、区)开发房产应当按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
二、自持房产的后续经营增值税处理

  湖北省国税局:《营改增政策执行口径第三辑》:“二十二、房地产开发企业将开发产品转为自用,是否需要视同销售缴纳增值税? 房地产开发企业将开发产品转为自用时,不开具发票,且不办理产权权属登记的,不属于销售不动产,不需要缴纳增值税。否则,应按规定缴纳增值税。” 云南国税:《营改增问题解答摘编(十四)》:“三、不动产(二)房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售?答:房地产企业在售的房屋转为自持时,如果办理权属登记的,应按销售处理,否则不应视为销售。” 安徽马鞍山市国家税务局:《房地产业营改增问题解答汇总》:“6.有房地产企业反映:他们开发的房屋在销售前,已经以房地产企业名义分户办理了产权登记。若未出售的房产此时留作自用或出租,不用再办理产权登记。出租一段时间后又销售,与未租前就销售,从产权登记方面来看没有区别。那么怎么判断其销售的是一手房、还是二手房?是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》,还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》?答:房地产企业销售已办产权登记的不动产,适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》;销售自己开发的未办产权登记的不动产,适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。开发商如果是老项目已备案简易计税方法自持物业,自己为自己开5%的增值税专用发票,对企业不利。可以选择不视同销售。”
综上所述,房地产企业自持的部分房产,房地产企业将该房产登记到自己的名下,在税法上是否做销售有一定争议性,实务处理中应分情况解决。

  作者:慧纳税 财产与行为组

  

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