市场季报 | 济南:商品住宅成交回落,土地供求规模收缩

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   01

  政策形势
中央政治局会议强调不将房地产作为短期刺激经济的手段。 此次会议确定了三、四季度的政策基调,对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键引导作用,三季度市场整体调整预期进一步强化,会议在基调和作用方面与去年同期的中央政治局会议存在相似之处。
房地产行业资金定向监管继续从紧。 特别是在数次降准、房贷利率挂钩LPR改革过程中更加强调通道监管,确保资金流向、房贷利率变化符合调控方向。
在不将房地产作为短期刺激经济的手段,着力防范房地产金融风险的短期政策基调下。 购房者更加理性,三季度济南商品住宅成交规模下降,价格表现平稳。

  02

  商品住宅市场
商品住宅供应:三季度供应量同环比上涨,市场表现供大于求

  

  2019年前三季度济南商品住宅共供应586.9万平方米,同比上涨60.0%,月均供应65.2万平方米。 三季度济南住宅总体供应面积258.3万平方米,环比上涨19.77%,同比上涨30.71%。 从销供比来看,2019年三季度住宅市场整体销供比0.8,各月销供比均小于1,市场表现供大于求。
商品住宅成交:三季度成交量下降,降幅较二季度有所扩大

  

  2019年“房住不炒”多次被提及,信贷政策收紧。 一季度成交132.7万平方米,环比下降13.2%,同比下降1.4%; 二季度成交205.5万平方米,环比增长54.8%,市场呈现短暂回升,同比下降7.2%; 进入三季度,房地产市场金融领域密集发声,对购房者和企业信贷监管均强化,三季度成交179.2万平方米,环比下滑12.8%,同比下降16.53%,降幅较二季度有所扩大。
区域成交:区域成交量多数下降,历城区成交量以绝对优势位居首位

  

  2019年三季度高新区和历下区两个区成交量同比出现上升,其中高新区涨幅最大,同比上涨124.5%,历下区同比上涨15.4%以上。 其它五区成交量同比均有所下降,其中天桥区下降62.9%,降幅最大。 历城区以绝对优势位居榜首,成交量为90.5万平方米,同比下降16.6%; 其次是长清区,成交量为20.2万平方米,同比下降18.6%; 历下区成交量位居第三,为19.8万平方米。商品住宅价格:三季度住宅成交价格表现平稳

  

  2019年三季度,济南住宅平均成交价格为15618元/平方米,同比上涨9.99%,涨幅收窄,环比上涨0.01%,整体价格表现较为平稳。 七月份济南住宅成交均价为15597元/平方米,环比上涨0.28%; 八月份济南住宅成交均价为15724元/平方米,环比上涨0.81%; 九月份济南住宅成交均价为15543元/平方米,环比下降1.15%。
区域成交价格:历下区成交价格最高,高新区涨幅最大

  

  
2019年三季度,历下区成交价格最高,为22779元/平米,市中区次之,成交价格18942元/平方米,高新区和槐荫区成交价格均在1.5万元以上。 除天桥区外,其余区域住宅成交价格同比均上涨,其中高新区成交均价涨幅最大,同比上涨35.6%; 其次是槐荫区,同比上涨16.4%; 涨幅位居第三位的是市中区,同比上涨11.9%。

  03

  土地市场
土地供求:土地市场供求规模收缩,同比均下降

  

  2019年三季度济南共推出住宅、商业类经营性土地152.56万平方米,同比下降41.0%; 其中住宅用地推出114.7万平方米,同比下降38.55%; 商办用地推出37.86万平方米,同比下降47.35%。2019年三季度济南共成交住宅、商业类经营性土地199.12万平方米,同比下降7.62%; 其中住宅用地成交136.18万平方米,环比下降31.44%,同比下降9.55%; 商办用地成交62.94万平方米,环比下降29.55%,同比下降3.14% 。
土地价格:三季度住宅楼面价同环比下降,溢价率较二季度回落显著

  

  楼面均价方面,2019年三季度济南住宅用地成交楼面价为4166.45元/平方米,环比下降28.18%,同比下降19.13%; 商办用地成交楼面价为1583.57元/平方米,环比上涨4.81%,同比下降10.98%。

  

  溢价率方面,2019年三季度济南住宅用地平均溢价率为0.96%,环比下降15.58个百分点,同比下降0.63个百分点; 商办用地平均溢价率为4.92%,环比下降8.35个百分点,同比上涨3.22个百分点。
区域土地:住宅用地成交集中在历城区和章丘区,历下区楼面价最高

  

  成交量方面,历城区住宅用地成交41.1万平方米,规划建筑面积85.5万平方米,占比最大,为28.73%,土地出让金为67.3亿元,为各区域最高; 章丘区住宅用地成交27.2万平方米,规划建面66.7万平方米,占比22.4%,土地出让金为12.2亿元; 成交占比第三位的是槐荫区,占比16.6%,成交建面49.5万平方米。

  

  成交价格方面,历下区和历城区超7000元/平方米,其中历下区以9362元/平方米的楼面价排名榜首,历城区楼面价为7875元/平方米紧随其后。 其余区域楼面均价不足4000元/平方米,差距明显
区域土地:商办用地成交集中在章丘区和长清区,历下区楼面价最高

  

  成交量方面,章丘区商办用地成交30.4万平方米,规划建筑面积50.8万平方米,占比40.0%,土地出让金为4.1亿元; 长清区成交18.9万平方米,规划建筑面积36.4万平方米,占比28.6%,土地出让金5.6亿元,为各区最高。 历城区成交5.1万平方米,规划建面15.8万平方米,占比12.4%,土地出让金为3.7亿元。

  

  成交价格方面,历下区商办用地成交楼面均价最高,为4953元/平方米,远高于其他区域; 历城区以楼面价2322元/平方米排名第二,长清区以1540元/平方米的楼面价排名第三位。

  04

  市场展望房地产金融领域监管继续强化,整体市场承压住宅市场:进入三季度,房地产市场金融领域密集发声,对购房者和企业信贷监管均强化,商品住宅成交量下降,且降幅较二季度有所扩大。预计四季度,随着市场环境的收紧及需求释放放缓,将面临一定调整压力,全年业绩压力及资金面压力的提升将进一步加大房企促销力度以加快销售回笼资金,价格涨幅将进一步回落。
土地市场:2019年三季度土地市场推地节奏放缓,成交规模回落,住宅楼面价同环比下降,溢价率较二季度回落显著,四季度,受房地产金融监管持续收紧的影响,叠加销售回款压力加大,企业资金面将进一步承压,土地市场竞拍热度将下降。

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