南京天津三亚限购放开,别简单理解成给楼市松绑 | 新京报专栏

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  住房的确是吸引人才的重要条件。而要拿买房便利来吸引人才,在住房补贴、购房资格等方面之外,很多城市不妨在改善住房结构、提升居住环境等方面做出更多突破。

  

  ▲资料图,图文无关。图/视觉中国

  文 |傅蔚冈

  几乎是同一天,南京、天津、三亚三个房价都在全国前十的城市,传来了限购政策放松的消息。
如南京六合区,从10月15日开始取消了两年社保的限制,有大专学历即可买房。也就是在同一天,天津的滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城对没有天津户口且在天津没有房子的职工,买房无需提供社保证明。
三亚也不甘落后,只要是全日制大专以上学历加海南工作证明,即可买房无需落户。不用个税或社保证明,直接网签,以家庭为单位,可以买一套。
为抢人放开限购,不等于给限购松绑
公众对这些地方放开限购的第一反应,是这些城市要开始吸引人口。确实,最近几年随着中国劳动人口供给不再呈现井喷式增长,各个城市、尤其是二三线城市在吸引人口上使出浑身解数。而更为便利的购房条件,就是它们吸引人才的一个条件。
而南京、天津、三亚等城市,都曾发布相关文件,早早地参与了这场“引人大战”。
这是过去几年中在不少城市发生的故事,包括杭州、西安等地都给新落户人口给予包括户口、住房补贴等各种各样的优惠,而这些城市确实成为了抢人大战中的胜者。
最典型的当属西安。根据2019年西安政府工作报告,2018年全年西安落户人口80万,引进培养各类人才38.6万人。
国人讲究安居乐业,这些城市以户口与购房优惠作为突破点,属于吸引人才的政策,也符合“因城施策”和“一城一策”的基本原则。
而在“房住不炒”的政策基调下,此举并不等于直接的限购政策松绑,某种程度上也算是维持房价稳定的灵活调控政策——尽管客观上确有松绑的效应。
需要注意的是,这些过去屡试不爽的抢人大招,在今后能否继续发挥作用?
以往,这些买房松绑的政策之所以能够奏效,那是这些城市的房地产市场正处于上行期间,在这个时候买房不只是买房,更为重要的是在限购背景下拥有了一个城市的上涨期权,使得自己不再踏空楼市。在房价上行的那个年代,拥有一个购房资格就是一次财富的再分配。
但现在不一样了,随着“房住不炒”的逐步落实,最为关键的是经过前几年土地供应量的放开,房价逐步企稳,不少城市、不少地区甚至出现了回落的现象。在这个背景下,仅仅放开限购还能达到吸引人的效果吗?
还要指出的是,这些城市放开限购的区域都是属于偏远地带,无论是工作机会还是公共服务,都和主城区不可同日而语。
城市引人不是只有“购房补贴”一个招数
这是不是意味着,城市在住房政策上正在失去吸引人的招数?
那倒未必。其实很多城市在改善住房结构、提升居住环境等方面,仍大有可为的空间。
经过了30多年的住房市场化改革,我国居民的住房条件得到了根本性的改善:以城镇居民住宅为例,2018年的人均住房建筑面积是1978年的4.5倍,从6.7平方米增加到36.9平方米。但和世界其他国家相比,中国的住房市场还有很大提高空间:在2016年中国人均居住面积是20平米,而澳大利亚是89平米,美国是77平米,日本是35平米。
也有人会说,这是因为资源禀赋的缘故,但能不能达到日本的水平?
日本这样人多地少的国家,国民人均居住面积也达到了35平米。与之成对照的是,俄罗斯作为世界国土面积最大的国家,人均居住面积仅比中国多2平米。日本和俄罗斯的例子充分说明,国土面积并不是影响居住环境的唯一因素,甚至不是最主要的因素。
中国和发达国家在住房上的差距,并不仅仅是体现在人均居住面积上,还体现在结构上,那就是中国居民住独栋的比例偏低。
而在同样人多地少的日本,住公寓的比例还是远低于我国。2018年日本的统计年鉴显示,日本只有40%的居民住在公寓,而有55%的居民是住在一户建,也就是独栋中。
如果有城市能在住房结构上有所调整,能够提供给居民更大的住宅或者更多的独栋,或许能够吸引更多的人才,尤其是高端人才。
这并不等于就是浪费土地,至少日本已经给我们提供了一个可行的路径。更为重要的是,这也是在落实中央在房地产市场的“因城施策”。
说到底,住房是吸引人才的重要条件,这是无可否认的事实。而要拿买房便利来吸引人才,在住房补贴、购房资格等方面之外,很多城市不妨在改善住房结构、提升居住环境等方面做出更多突破。

  □傅蔚冈(上海金融与法律研究院执行院长)

  编辑:李冰冰 校对:柳宝庆

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