活在广州,若非土豪,很难把房子视作一件普通物品。
动辄大几百万上千万,对工薪一族来说,房子不仅是资产,那就是命啊。
1年工资不够买1个厕所
说多都是泪
因此,刚需朋友买房时候,既要看重居住属性,同时必须考虑投资属性。
其中,地段是最为重要的参考因素之一,选房之前需谨慎考量。即使房子建的再好,地理位置存在瑕疵或规划欠缺,便影响往后几十年的幸福。
来源:中国广州发布
就此,房小擎总结4点内容,购房者短期内谨慎入手区域。
1)不是政府重点规划区域。政策利好、产业规划等查无此地,且基础设施(商业、医疗、教育等)较差。
2)区域自身原住居民少,只有1个项目进驻,没有其它开发商联合开发,孤掌难鸣。
3)位于广州边缘地带,公共交通“雨女无瓜”,出门只能靠自驾和脚下的“11路”,难以成为市区上班族的第一居所。
4)二手房交易不活跃的地方不要出手。流动性是购房者经常忽略的指标,平常感觉不到,但当你卖房时就感觉到其重要性。
二手房交易活跃,证明区域具备对刚需人群持续吸引力。教大家一个小技巧,看看区域的中介行多少与否。
在经济实力允许的情况下,刚需族在市中心或潜力区域购置第一居所才是王道。
今天,房小擎苦下功夫,整理了几个广州慎买区域,献给大家避坑。
上期精彩回顾
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1) 买房,如何选择好地段?
2)“宅”出来的买房新标准:外卖、兰州、盒马…
大岗、东涌、榄核
2012年12月1日,广州市进行行政区划调整,把原属番禺区的榄核、东涌、大岗三镇,正式划归南沙区管辖。
这三个镇位于南沙区的北部,与番禺接壤,算是南沙最靠近市区的区域。
来源:南方日报
归南沙管辖已近7年,问一个直击灵魂的问题,这里的教育、医疗、商业水平有得到显著改善吗?
答案:除了天汇百汇开业,暂未发现。番禺不亲,南沙不爱,俨似三个“小可怜”。
要是从矮子里挑高个的话,那就非东涌莫属。
地铁4号线在东涌设站,其“一站到庆盛”的优势明显。因此,东涌如“摇钱树”般,成为南沙宅地热供区域之一。
4号线及延长线站点图 来源:广州地铁官网
而东涌自身有一所省级学校,教育配套还算不差。其它大型配套不多,日后多靠庆盛补充了。
省一级东涌中学 来源:南沙区教育局
那榄核、大岗发展如何?
广州地铁18号线最终放弃在榄核、大岗设站,使这两个区域痛失“救命稻草”。
关键是,这些区域的房价并不便宜,均价约2万/平左右,比南沙区中心的1字头的刚需项目卖得贵。
增 江
增江,位于增城东部,也属于广州最东部,是广州、惠州、东莞等城市相互交接之处。
其劣势在于自身生活氛围不太浓厚,公共交通缺乏。
细看商业建设进度,可以用“十分缓慢”来形容。增江两岸商业街规划已超2年仍未落地,东湖商业步行街建设四年仍未完工。
大型商业、医疗配套基本依靠荔城,而楼盘价格表现不尽人意,超5成项目不升反降,荔城外溢客户想买单也难。
增江板块部分一手住宅均价一览楼盘2018年9月
2019年9月
荔城一品湖山1.52万/平1.55万/平公园里2.1万/平1.9万/平金时花园2万/平1.8万/平珑玥府2.35万/平2.5万/平
从交通位置看,增江没有受到21号线覆盖,仅靠公交巴士接驳,比荔城往西区域差了不少,难以满足“广州客”的通勤需求,吸引其来置业。
至于,惠州和东莞两地本身市场库存丰富,增江价格不占优势,外溢需求不多。
派潭、小楼
说起派潭、小楼,大多数人的印象依然停留在“去白水寨旅游、泡温泉、吃迟菜心”中。
无它,因为这两个区域定位为“广州的后花园”,着力发展生态旅游,并不是产业重镇,因此对优秀人才的吸引力不足。
加上距离市中心较远,区域项目作为第一居所的可能性几乎为0,人流不多,人留更少。
而派潭、小楼,一镇已超“越秀、荔湾、海珠、天河”一区面积,且当地人口不多,大多数为“有房一族”,对于商品房的需求并不算高。
增城镇街人口密度最低TOP3区域面积
(平方公里)常住人口
(万人) 人口密度
(人/平方公里) 正果镇239.415.5229.73 派潭镇289.57.71266.32 小楼镇1365.1375
再来看看楼市现状,每个区域只有2个项目,地缘属性较强,另外大部分产品走“从化度假别墅”开发路线,难成明星板块。
区域楼盘产品均价
(万/平)派潭镇万科桃源里洋房1.1 三英·钓云台商用单位、
毛坯别墅
待定小楼镇保利小楼大院叠墅1.8合盛·盈翠雅筑毛坯叠墅、
联排别墅
叠墅:1.3
联排:1.8
从化边缘区域
绿水青山就是金山银山,众所周知,从化并没有工业布局,一直以“天然养生”的形象示人。
产业缺失,第三产业发展也不强,工作岗位不多,人才外流严重。
目前,分布在地铁沿线的从化住宅项目,以不限购+性价比高的卖点,较为受欢迎。而其他区域呢,或许价格在1.2万/平以下,也鲜有人出手。
广州地铁14号线 来源:广州地铁
花都部分区域
若你想住在花都,最好考虑在新华镇、花都湖板块,或者地铁9号线、广清城轨、新白广线站点附近置业。
买其它区域的房产,请三思。
花都新中轴
中新镇部分项目
中新镇地处广州东部的黄埔中新知识城、增城新塘、广州科教城三个重点规划片区的核心地带。
中新镇区位图 来源:中原研究发展部
其自身的产业布局不多,依靠知识城、新塘、科教城三个区域产业辐射。
而这3个区域的住宅项目也有不少,中新镇的价格也不占优,外溢暂不突出。
看一下土地表现,近两年,中新镇出让地块较多,共8块宅地成功出让,成交楼面价均破万元。
再加上侨建御溪谷、景新国际等原有项目,形成“十盘竞发”的局面。
众多开发商选择落子,至少说明了,板块价值足够期待。
不过摊开地图,你会发现,除了部分地块,其它项目距离21号线中新地铁站超1公里,平常步行难以到达。
且区域目前发展未成熟,商业等配套略为滞后,地铁27号线仍在规划中,地价不低楼盘售价肯定也不低。
就目前情况而言,产品多持几年在所难免,“买小换大”的购房者能不能接受,看个人选择。
在这样具备发展前景的板块买房,更要谨慎选择,毕竟,在买房理论当中,临近地铁等交通规划、生活配套成熟、规划前景佳的区域、产品性价比高,这些,都缺一不可。
中新地铁站
好了,本期就讲到这里啦。如果你感觉有帮助的话,请点个“在看”,顺手转发一下,谢谢。
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