10月起,房贷合同变了!买房注意“3项规定”,差异较大,早知晓

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  现在买房,除了对城市选择、地段筛选、开发商挑选、户型甄别之外,房贷也是关键的一项。

  很多人对房贷没什么概念,觉得只要自己符合资格,房贷利率是多少,合同怎么签署,月供成本是多少随波逐流就行了。

  其实不然,买房时机的选择,与房贷利率的变化有很大的关系。

  拿今年来说,据报道,合肥多家银行再次上调首套房贷利率,基本保持在上浮20-30%。青岛部分银行上浮比例集体恢复到半年前的高点。

  洛阳大部分银行都在执行首套上浮30%,二套房上浮40%的高利率。广州首套及二套房利率都在上调,工行、建行、农行都维持在上浮15%的幅度。

  《中国经营报》在8月份时做过专题报道,记者通过调查了解,在杭州、苏州、南京、西安、郑州、南宁、武汉等二线城市,房贷利率涨幅较大,部分银行首套房贷款利率直接由基准上调至上浮20%,而二套房房贷的利率最高至基准上浮25%。此外,银行对于消费类贷款和房抵贷经营性贷款资金用途严加防范,避免资金“绕道”进入楼市。

  也正是因为房贷利率水平持续上升,我们才看到了自8月份以来楼市逐渐走弱。

  

  数据显示,9月份有62%的地块属于底价出让,土地的流拍率、流拍宗数均创出新高,“黄金周”前后,一二线楼市的成交量也跌入年内新低。

  最关键的是,10月8日起,房贷新规落地了。新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  央行的规定很明确:首套房不低于5年期LPR的下限即可,二套房要加60个基点以上。

  有媒体统计显示,10月份,杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口7个二线城市,二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%略有上升,上升0.05个百分点。

  上升的幅度虽然不大,意义却很深远,这是新规遏制多套房的一个表现,未来,二套房以上的房贷利率,会跟首套房刚需“泾渭分明”。

  因此,新版房贷合同来了之后,出现了显著变化,购房者要注意“3项规定”,与以前差异巨大,早点知晓。

  第一,关于基准利率的“描述”不同,各银行利率分化明显。

  以前的合同,参考的是基准利率,里面会显示“基准利率上浮倍数或优惠折扣”。

  

  现在则变成了“LPR+基点”,上面会显示对应增加、减少几个基本点,1个基本点等于0.01%。

  举个例子,农行的版本,关于房贷利率的约定为:执行利率按照借款发放日前一日的LPR(1年期/5年期以上)(加/减)多少BP(1BP=0.01%)确定。

  而在交行的版本中,空白合同上对利率的描述没有这么清晰,只是有基准利率种类、利率上(下)浮幅度/加(减)点数的约定。

  至于各个银行利率的水平,就不是一碗水端平了,分化比以前要大的多。

  换锚后房贷利率水平较低的银行,首套只加30个基点,也就是5.15%的水平,二套房加60个基点,刚刚符合央行的要求。

  而利率高的银行,首套房加点普遍在60个基点以上,二套房能加到120个基点的水平,比以前上浮25%以上还要多。

  第二,选择“浮动”利率还是“固定”利率,调整周期与以往不同。

  以前的房贷合同,当基准利率调整时,一般约定从次年1月1日开始执行新利率,而4.9%的基准利率,是从2015年10月份开始执行的,一年一变的情况下,大多数人的房贷合同调整不会很频繁。

  

  但是,LPR新规可是每个月都要公布一次,参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率,1年期LPR为4.2%,5年期以上LPR为4.85%。相比前值,1年期LPR下降5基点,连续第二次下降;5年期以上LPR没有变化。

  所以,新版房贷合同有一个“定价周期”,房贷利率一年一变?还是几年一变?还是不再调整?

  每个银行的版本略有不同,农行利率调整以多少个月为一个周期,客户可自行选择,填的时候,要填12个月的“倍数”。

  从目前情况来看,大部分购房者依然会选择一年一调,也就是说,每年12月份公布的5年期以上LPR,将会成为重要的参考标准。

  第三,放款日期不同,调整利率的时间也不同。

  房贷利率换锚,带来的最大变化,是新版房贷合同的规定越来越严谨了。

  假如你签合同的时候,上面显示浮动利率方式是以“次年对应日调整”,那么,你房贷生效后的放款日就很关键。

  

  比如,在央行官网查找与放款日对应日最近的一期LPR数值。LPR是每个月的20日一公布,比如你是10月23日放款的,那么次年月供调整对应的就是次年10月20日公布的LPR;如果你是10月18日放款的,那么次年9月20日公布的LPR就有可能对你的月供产生影响。

  对购房者来说,一定要选择适合自己的还贷方式,如果一味盲从,不少人就会“白白送钱”。

  现在5年期LPR还没变,假如今明两年出现明显变化,每个月都是重要的时间节点,作为购房者,一定要事先去央行网站查询具体数值,再去各大银行挨个打听利率加基点情况如何,在确定某家开发商之前,先确定这家开发商推荐的银行利率水平。

  现在首套房的资质非常珍贵,不管是放宽的额度,还是征信,购房者一定要把这方面的优势用足,明明有刚需贷款的优势,偏偏选择首套房基点增加很多的银行,不仅还款的数额变多,资质也被浪费了。

  最后,我们做个总结。

  首先,新版房贷合同,房贷利率参考的基准不同,各个银行利率水平也不尽相同,放宽日的不同。决定了调整周期也不同。

  其次,选择适合自己的方式,做足功课,多看,多问,多查,一定要利用首套房的优势,未来会进一步向刚需倾斜。

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