楼市迎两大逆转现象，冯仑曹德旺“劝告”将成真，2种人会有麻烦

房价、房产话题是当下人们关注的焦点，当两个人走到一起，很多时候没闲聊几句就很可能聊到房子上来。主要谈到的一些问题，如现在房价蛮高了，什么时候才能买一套房子呢？什么时候能换套好房子呢？房价会跌吗？能跌多少？未来房价还会涨吗？诸如此类，说句实在话，对于大多人普通购房者来说，是很难看透现在的市场，谁也不能保证自己能看准未来房价或者房地产的发展趋势。你说房价还在涨吧，但为什么还有那么多房子是空着的呢？你说房价跌吧，热点城市、好地段的房子根本难见到价格松动。我们还可以看到，房企销售业绩还一路飘红，在外人看来，房地产还是一块“大肥肉”。

楼市迎两大”逆转”现象

房地产虽然已经有40年的发展史，但真正快速发展是在1998年住房商品化改革以后，城市人需要住房需要在市场上去购买商品房，而不是再接受分配，抑或是自建。而且随着经济飞速发展，房地产在经济中的地位也越来越重要。根据有关数据统计，近10年来，房地产在国民经济中的占比已经超过5%，如果再算上关联行业的话，这个比重就更大。

但是，任何行业在经济中的占比都会有一个度，超过这个度就会影响到整体经济发展。中国房地产发展到今天，确实需要引导发展了。正如社科院在《中国城市竞争力第17号:住房、国家与家庭的关系》报告提到，2018年房地产对经济的贡献由拉动效应变为挤压效应。由此也宣告了房地产在经济中的比重迎来转折。而在730会议上，国家首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也看出最高层对房地产行业定调。

因此，我们通过近半年来决策部门对房地产市场的一系列动作看出，房地产调控没有任何松懈，比如对楼市热点城市约谈预警，加码楼市调控；LPR利率新规落地后，其他行业利率得到实质性的向下调整，唯独住房市场利率仍然足额加点等等。自今年以来出现的楼市“小阳春”，在很多人看来应该又是一个“新起点”，但市场走向并未如一些人的“预期”。难道“大涨小调整”的楼市规律要失效了？事实上，如果一直关注楼市的人应该看到，当下的楼市正在发生“逆转”，这个“逆转”主要体现在两大方面：

房企不再“大手大脚”挥金如土，“生存”摆在首要位置

根据有关数据统计，我国房地产开发企业超过10万家，这些年借着房地产市场上升期，不断开疆拓土，甚至包括一些制造业企业也纷纷涉足房地产，不可否认，他们不少企业在楼市火热期，也分得了一块块大蛋糕。不过，这一切正在迎来改变……

我们说，只要开发商建设的房子能卖出去，这个市场就能维持繁荣，无论是自住买房，还是投资客，甚至炒房团买房。但自国家出台政策后，这些都行不通了，楼市“泡沫”也会逐步消散。

首先是打击房地产市场乱象，炒房资格被限制；其次是银行信托资金收紧，拒绝非房地产领域资金流入房地产，今年以来的几次降准来看，每一次都有明确要求：不准资金借道流入房地产行业；最后，在国家严厉管控下，房企倒闭数量创新高。有一个明显的现象相信大家也看到了：截止目前，今年土地流拍数量已经超过去年，以往在三四线才发生的大量土地流拍现象，也出现在苏州、南京、武汉、天津等热点城市，底价成交和流拍时有发生。房企不敢再“挥金如土”，“活下去”成为大多数房企的现实选择。

炒房成本越来越高，炒房团已经难见“踪影”

炒房团，是楼市中诞生的名词，这在过去会被不少买房人视为机遇，炒房团看中的地方可能升值潜力就比较大，在各种力量作用下，房价可能出现迅速爬升，由于房价一直在上涨，所以，也并没有存在谁接“最后一棒”的说法，大家因此而赚得盆满钵满。但今非昔比，随着国家调控政策相继发生作用，已难看到炒房团的足迹，为什么会这样呢？

原因很简单，一方面大多楼市尚可的城市都加入了限售条款，流动性被限制死，炒房客不能像过去那样短炒获利；另一方面，资金成本高企，如果炒房客长期持有房产就意味着需要支出更高成本，在房价平稳情况下，小涨或者不涨就意味着亏本。这些调控政策无疑掐住了炒房客的“七寸”。在炒房客大量退出市场的情况下，市场需求也将恢复到真实的购房需求。而炒房客即使不像开发商那样倒闭破产，也不得不把手中的资金投向别处。

首富开发商动向折射出未来房地产新方向

最能知楼市冷暖的，无疑就是卖给我们房子的开发商。李嘉诚，多次蝉联世界华人首富，早在上个世纪50年代就进入房地产行业掘金，是最早的一批开发商之一，他曾说，不会赚取房地产的最后一个铜板，行动上也是如此，这些年，李嘉诚连续转售了大陆房地产项目，在一些人看来，他没有卖在最高点。不过，这或许就是他经商的“高明之处”。而另一地产首富就是王健林，自2017年宣布退出房地产后，旗下万达已经走上轻资产之路。两位地产首富“未谋而动作节拍出奇一致”。这在某种程度上也折射除巨富们对未来房地产的态度。而与此同时，2种人会有麻烦了。

冯仑曹德旺“劝告”将成真

有一位不得不提的开发商叫冯仑，在房地产界知名度也颇高，1993年就组建了万通地产，是内地早期在房地产领域淘金的开发商，而在1999年就与万科王石成立了中国首家房地产策略联盟机构-中城房网，随着时间推移，他对房地产的看法也在逐步改变，他认为“如果是我，有多余的房子，除了自己住以外的第二套，甚至第三套，我就卖了换成别的资产，流动性更大的资产”，在他看来，资产如果没有流动性，就不是一个好资产。

曹德旺也在不同场合表示，房地产走势也说明，炒房投机难以继续生存，如果不卖掉多余房子，以后卖不掉也租不出去，而且还要交管理费，据他说，除了自住房外，没有其他多余的房子。

从两位大佬的“劝告”中，我们似乎也感受到了炒房客生存的空间越来越小，炒房难有盈利。这一种人将面临巨大压力，一是房子被限制住卖不了，当房产税，甚至空置税来临时，只能成为桌上鱼肉。二是二手房成交量小，真要转手成功，需要拿出”诚意价”，不但盈不了利，还可能面临亏损。

此外，还有一种人也面临麻烦，那就是刚需购房者。在大城市买房是我们在那工作生活学习的人一生的梦想，这些地方往往也聚集了大量刚性住房需求，希望房价降到2、3千元一平，多少显得不太现实，而且按照未来的情况看，这些地方往往易涨难跌。笔者倒是有一个想法，如果真在这些地方买不起房，不如把眼光投向大城市周围的卫星城，随着未来交通便捷，工作生活都不失为一个可行的选择。

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