限竞房、纯商品房、共有产权房,到底谁把谁带跑偏了

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  共有产权房、限竞房、商品房,是目前北京新房市场的三大主力类型。也隐隐对应着“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的北京楼市和购房者分层。

  但严肃君发现,某种程度上,三者之间的界限越来越模糊了。

  限竞房:产品上看齐纯商品房

  首个开盘的,只有临时售楼处,没有样板间,销售都是兼职,却一个半小时卖光了194套房源,秒光速度也给了后来者信心。

  但后面的事情大家就都知道了。

  由于限竞房价格已定、以及受限于70/90政策,同质化产品扎堆入市,有首付、有房票的购房者决策周期越来越长。

  去化压力下,要么通过降价快速跑量,要么依靠产品突围

  网易房产数据中心统计显示,,共网签15085套,其中成交均价低于限均价的达45个。

  考虑到网签的滞后性、成交房源批次特殊性、以及住宅别墅产品类别不同等原因,成交均价与限均价间5%以内的涨跌都不具备较大的参考意义。

  另一条路就是打破限竞房产品力不足的先入印象,缩短与纯商品房的差距,从纯商品房项目手里“抢客”

  有的通过品牌产品系“冠名”。

  对市场最为敏感的万科,早在2018年就提出在限竞房项目应用翡翠系产品的想法。目前其几个在售限竞房项目分别命名为翡翠云图、翡翠西湖、翡翠山晓。近期开盘的通州限竞房万科城市之光·东望,“借光”热销项目首开万科城市之光·翡翠四季的意图也很明显。

  再如,其首个开盘的限竞房项目金地·悦风华,用的就是三大高端产品系之一——风华系;禹州·朗廷湾,作为禹州地产进军北京楼市的第一个限竞房项目,定位也是改善的产品系。

  有的通过产品升级做加法。

  拿到“70/90”课题的限竞房们,最初大多选用了公版三居户型,至多有一些修修改改而已。

  后来者先是在量上寻求增量,比如90㎡三居做两卫,阳台能做就做,飘窗能送就送;再就是质的突破,由南向两面宽的长条形,变为南向三面宽的正方形。进化详情可戳→。

  仅就户型而言,市场认可度高下立见。

  

  江山风华与金地悦风华89平户型比较

  

  翡翠山晓90平三室两厅两卫

  纯商品房:策略上看齐限竞房

  严肃君上个月去看了项目。

  中骏·天峰于今年2月1号拿地,7月份就开放了售楼处,而合景领汇长安今年4月4日拿地,8月1日就确定案名跑步入场。

  据了解,两个项目都计划在年内开盘。这速度,已超过大部分限竞房。

  一个两个都这么“着急”,首先是因为房企大多数都没钱了。内外融资渠道持续收紧,且没有任何放松迹象。随着偿债高峰期到来,只能依靠高周转实现货值变现,缓解现金流压力。

  再加上金九银十接连失色,留给大家冲业绩的时间不多了。

  而门头沟这两个项目处境更为艰难的点在于,多年没房的石景山,在近两年的时间内实现了新房项目的集中爆发,曾经只能在门头沟兜兜转转的京西客群,有了更多选择的空间。

  先是中海寰宇天下横空出世,不仅在2018年首次实现北京新房项目单盘销量过百亿,更是提前锁定今年销冠。接着是五里坨三项目开盘,长安云锦热销。

  掰着手指头数一数,除了避不开的禧悦学府、长安云锦二期,6月份电建+华润联合体拿下的古城不限价地块,也有可能“档期”会撞,更不用说长安云锦旁边还,以及首钢片区还有满坑满谷的待出让地块。

  今年的京西新房市场,真有几分三国乱战的意思了。

  (石景山首钢片区土地规划图)

  盘点到这里,严肃君非常能理解中海寰宇天下的“快销”节奏了,几乎每隔半年取证一次,也不涨价,一点也没有压着卖的意思。

  谁让市场冷静期里,好的项目永远是下一个呢。

  共有产权房的觉悟,来得晚了些

  同样的改变,还来自共有产权房。

  产权永远无法全部获得,退出机制尚不完善和明确,以及已交房项目屡屡发生的质量维权事件,都让大部分共有产权房项目弃购率高居不下。

  当然,足够低的首付,还是吸引了足够多的购房者。

  1-9月份北京共有产权房网签16602套,超限竞房网签量10%,是2018年全年共有产权房网签量(9285套)的1.78倍。

  截至今年8月底,已售的超过70个共有产权项目,只有9个尚未售罄,主要原因在于要么位置太差,要么交通不便。

  对于购买共有产权房的刚需人群而言,未来增加收入改善置换的期望相对较低,更希望现有住房能在各类配套尤其是交通上“至少过得去,毕竟班还是要上的。”

  经过两年的市场检(xian)验(qi),共有产权房也开始在产品上下功夫。

  曾经绿海家园等项目中出现的“法棍”户型,“车厢”户型,“俄罗斯方块”户型消失。

  

  (绿海家园部分户型)

  近期申购的石景山金裕雅苑、选房的通州恒泰家园等,甚至有的户型还不错。

  以金裕雅苑为例,其主力户型为57平一居、68平两居和86平三居。具体户型图如下,功能间排布及尺寸,大家可以自行感受。

  

  

  

  值得一提的是,今年共有产权房项目在营销策略上也有所改观。

  宣传策略上向商品房看齐,售楼处招待、样板间开放、媒体宣传一样不落,甚至还会邀请业内大V站台。

  盖着政策房的楼,操着商品房的心,这些民间调侃之外,市场和购房者更希望看到的,是共有产权房在品质上看齐商品房。

  未来,共有产权房仍有较大的供应量。

  住建委此前发布消息称,截至2019年8月31日,全市共规划建设共有产权住房项目65个(含转化项目33个),可提供房源约6.58万套,已累计开工项目40个,选房项目33个,面向“新北京人”提供住房7800余套。

  所以回到标题,限竞房、纯商品房、共有产权房,到底谁把谁带跑偏了?

  严肃君认为,自2017年限购至今,整个房地产市场越来越趋于冷静和理性,购房者的选择空间变大,时间变长。过去“拿地=赚钱”的定律已失效,开发企业也日益重视其根本的卖方角色。

  无怪乎面孔也越来越相似。

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