三四线城市地产并不好做。
明星转型做企业家并非一件易事。近日，在江西省赣州市的土地市场上，一家名为赣州中书资源置业有限公司（下称“赣州中书”）的竞买人以底价7.8亿元的总价将4宗土地收入囊中，其中商住、商服用地各两宗，楼面价约2300元/平方米，在这4宗土地上要建造的为赣州·中国文谷项目。澎湃消息称，这家公司背后的实际控制人是“天后”王菲的前夫李亚鹏。
李亚鹏，华语演员、慈善家、企业家。1992年8月，出演处女作电影《青春作证》。2000年担任春天传媒董事长，中国红十字基金会嫣然天使基金会主任、义工。2006年起先后发起成立嫣然天使基金 、嫣然天使儿童医院、书院中国文化发展基金会。
2011年，李亚鹏开始进军房地产业务。2013年，李亚鹏号称花费35亿元投资丽江雪山文旅项目，但该项目进展并不顺利，时隔仅两年李亚鹏就以1.938亿元“甩卖”了丽江雪山小镇51%的股权。
2018年5月，作为赣州10个重大文化产业项目之一的赣州中国文谷项目在深圳会展中心签约，项目总投资约61亿元。随后李亚鹏多次考察，合作最终成行。
据悉，上该地块将用于建设赣州·中国文谷项目，占地面积800亩，主要开发建设书院小镇版块、艺术小镇版块、还有Wonteddy奇萌泰迪城等。
一位房地产行业资深咨询师告诉时间财经，大方向来看，三线城市本身就不太适合投资。该项目有三点不足。第一，没有国家政策背景，是地方国资；第二，在没明显特色的赣州；第三，没有拆迁货币补偿。从个人投资者角度来看，投资这个项目还不如投资大湾区，或者投资一带一路项目。如果格局不够高的话，就会被割韭菜。更何况该项目还包括商住地块，北京的商住都不好卖，更别说三四线了。
天眼查发现，赣州中书成立于2018年7月5日，注册资本490万元，法人代表为李正。公司经营范围包括房地产开发；房屋销售；房屋租赁；文化艺术交流活动策划；会务服务；企业形象策划；建筑材料销售；园林绿化工程设计、施工。
从股权结构来看，赣州中书由北京中书锐佳文化发展有限公司100%持股，而该公司的股东由北京中书资源投资有限公司和江西省旅游集团有限责任公司分别持股45%和55%。北京中书锐佳的最终受益人为李亚鹏的母亲张萍，持股比例40.5%。而江西省旅游集团是有江西省国资委背景。
财经评论员严跃进对时间财经表示，赣州中书通过比较低的价格拿的地块用于文旅商业等等，是有一定前景。类似地价成本7.8亿成本可控。但是需要注意的是，实际上三四线投资需要注意市场需求在哪里，企业需要警惕。
时间财经就赣州·中国文谷项目相关问题致电北京中书投资控股有限公司（下称“中书控股”），尚未说明来意，其回复称“这个问题没法回答”。
首部文旅地产处女作“败北”
李亚鹏为人所熟知，是作为一个知名演员以及“天后”王菲的前夫，尤其其参演的《射雕英雄传》的郭靖深入人心。但他不仅做演员，甚至还去投资电视剧、电影，尽管成果似乎都“不大理想”。再后来，其开始进军房地产业务。然而李亚鹏投资文旅房地产的处女作丽江雪山也是“大甩卖”。
李亚鹏涉足房地产始于2011年。入读长江商学院之后，他将投资领域从传媒延展到房地产。据悉，李亚鹏“中书系”公司成立的密集期为2013年，在这一年中，北京中书艺莲网络科技有限公司、北京中书雅集贸易公司、北京中书教育咨询有限公司和北京中书酒店管理有限公司成立，而且上述四家公司均由中书地产出资。
李亚鹏的“中书系”旗下公司主要有文化产业和建设发展两大业务板块，形成文化艺术与商业共生的经营模式。而丽江雪山项目可以说是李亚鹏投资房地产行业的“滑铁卢”。
2013年，中书控股在云南丽江束河古镇东区拿下408亩土地，李亚鹏高调宣布进军地产行业。该片土地上拟建雪山艺术小镇，项目占地面积约27万平方米，建筑面积约20万平方米，号称投资规模达35亿元。根据规划，雪山艺术小镇项目包括雪山书院酒店、雪山大宅（别墅）、亚洲青年艺术现场（院落商业及住宅、公寓）三个部分。
澎湃消息称，本应在2014年12月完工的项目却停滞不前。直到2015年6月，李亚鹏和“万通六君子”之一的易小迪旗下阳光100中国控股有限公司签署了协议。按照协议内容，阳光100旗下两家全资子公司“阳光壹佰置业集团有限公司”和“无锡苏源置业有限公司”与李亚鹏、北京中书投资控股有限公司以及丽江雪山投资有限责任公司订立了一份股权收购协议，阳光100将以1.938亿元的价格收购丽江雪山51%的股权。
至此，李亚鹏首部文旅处女座丽江雪山小镇“败北”。新京报消息称，李亚鹏亲自操盘的第一个作品——“丽江雪山”，是因曾经的运营混乱、输血关联公司等问题，深陷困境艰难求生。
股权冻结7000万
李亚鹏有不少称号，被前妻王菲形容投资野心为“八爪鱼”，近2亿卖丽江项目过半股权被部分媒体称为“烧钱商”等，对这一切，李亚鹏似乎均不以为然，而对于地产项目他似乎有一种很深的“执念”。
此前，李亚鹏败走丽江地产项目之后，曾一度因欠款4000余万元被列为法院被执行人。该案之后被裁定再审，李亚鹏也从被执行人名单消失。
尽管如此，李亚鹏目前似乎还是面临一定的资金困境。尽管他号称赣州·中国文谷项目总投资将达61亿元，但是不容置疑的事实是，资金方面其股权被冻结了逾7000万元。该项目要做成，主要还是看其融资能力。
天眼查显示，序号4的股权冻结开始日期是2019年9月10日，截至日期是2022年9月9日，共冻结三年之久，金额达到7279万元。序号3的冻结金额为1300万元，已经于9月12日解除冻结。
虽然，目前李亚鹏赣州中国文谷项目不被外界看好，但他说：“即使到今天，我也认为自己是个充满了理想主义的创业者。”希望他好运吧。（北京时间财经 刁艳艳）
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