2019年上半年全国土地市场表现

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  ·引·言·

  2019年上半年,土地市场成交量缩价涨,溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨,市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中,一二线城市供地力度明显较去年同期加强,成交量同比均出现不同程度上涨;三四线城市受市场下行影响较大,成交量同环比均有所下滑,整体溢价率也不及去年,不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐,市场热度较高。

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  从全国看土地市场

  

  1)土地成交量:成交体量不及去年同期,三四线收缩尤甚

  上半年,全国341城经营性土地成交用地面积达到9.8亿㎡,同比下跌7.9%。分城市能级来看,为了缓解供应不足的压力,一、二线城市在上半年加大了土地供应力度,土地成交量同比上升明显;三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期,同比下滑了11%。

  

  2)土地楼板价:优质地块集中供应,带动地价一路走高

  上半年,全国341城经营性土地成交楼板价为1706元/平方米,同比上涨15%。受2018年下半年流拍地块增多影响,各城市在上半年集中供应了多宗优质地块,特别是二三线,主城区地块供应明显增多,使得地价自2019年开年后就一路走高。分能级来看,由于一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主,地价波动幅度不大,但从6月末深圳宅地土拍的火热情况来看,一线城市优质宅地依旧是房企关注的重中之重。二三线城市地价均是上涨的趋势,其中市场关注度最高的二线同比涨幅最大为17%,三四线城市同比涨幅仅为2%。

  

  3)土地溢价率:限地价压低溢价率,三四线溢价率同比下滑

  市场热度方面,溢价率自年初一直走高,4月份溢价率高达35%,但4月中旬住建部就启动了地价预警机制,被点名城市立马调控防止地价进一步走高,更多城市加入到“限地价”的行列中,一些热点城市如南京还加大了土地供应以此来降低土地市场热度,成交溢价率也因此在5、6月回落至30%以下。具体来看,一线城市上半年成交溢价率为15%,环比上涨11个百分点;虽然更多二线城市限制了土地价格,但其溢价率仍处于高位达到23%;三四线城市虽然受市场整体回暖带动热度回升,但溢价率仍远低于2018年同期。

  

  4)土地成交金额:一二线供需两旺,三四线环比走低

  上半年,全国341城经营性土地出让金总额为28635亿元,同比增长6.9%。一二线城市土地市场供需两旺,一线城市土地收入上涨超5成,二线城市土地收入上涨超2成;三四线城市供求两端环比走低,溢价率下降14个百分点。

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  从城市看土地市场

  

  1)土地成交量

  上半年,长三角城市群和京津冀城市群依旧为房企争相进驻的热点区域,成渝城市群中重庆和成都形成“一主一副”的格局,城市吸附力较强。从城市来看,重庆成交用地面积2573万㎡遥遥领先,天津、赣州、唐山成交用地面积超1300万㎡紧随其后。

  

  2)土地楼板价

  上半年,一线城市中北京、深圳土地成交楼板价最高,上海土地限制条件多,地价处于相对较低的位置,广州地价一直处于一线城市中末尾,今年上半年成交地块大多位于郊区。其他城市中地价较高的大多位于经济发达的长三角,义乌、三亚、常熟、昆山等热点三四线城市地价已经赶超部分二线城市。

  

  3)土地溢价率

  上半年,京津冀城市群和长三角城市群溢价率较高,中西部地区成渝城市群较为火热,粤港湾大规划下福建省各城市收益明显,溢价率显著提高。一二线城市地价高风险大,竞争激烈,部分房企关注热点三四线城市,形成规模化布局。

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  4)土地成交金额

  杭州上半年土地收入突破1400亿元,高居榜首,武汉、北京、重庆、天津4城超800亿元,位列榜单第2-5席。三四线城市共18城入围前50榜单,其中排名最高的常州470亿元为第16位。

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  从房企看土地市场

  二季度以来,在融资到位、楼市“小阳春”等诸多因素的推动下,百强拿地积极性明显提高,反映到土地市场上表现为溢价率触底反弹、“百轮”竞拍情况频发。整体而言,上半年房企投资可谓“一波三折”,1-2月整体表现平淡,3-4月企业积极纳储,二季度中后期重归理性。分梯队来看:土地资源仍聚集头部房企,第二梯队拿地十分积极,而后50强的企业也于二季度发力拿地。2019年上半年房企新增土地价值排行榜中,碧桂园以1537.3亿元占据榜首,其次为万科和融创,仅为碧桂园的一半多一点。

  

  

  

  

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  总结与展望

  2019年上半年,一季度政策相对较为宽松,土地市场热度在优质地块集中出让的带动下回升,部分城市的土地市场甚至出现了过热的现象;在土地市场回暖的情况下,二季度调控政策明显增多,4月份住建部陆续对部分地价、房价波动较大的城市进行预警提示,自然资源部对库存量偏低城市土地供应计划进行指导,同时叠加中央加强金融监督等政策影响,仅两个月土地市场热度就有所退烧,但仍处于高位。

  住建部采用预警机制连续两月示警地价上涨较快的城市后,多数二线及热点三四线采用了限地价的竞拍方式防止地价走高,再加上融资渠道的进一步收紧。预计下半年热点城市土地供应量将进一步放量,房地产融资环境趋紧,销售端压力日益显现,土地市场将趋于理性。

  

  作者:吴晓东

  克而瑞项目经理

  你可以这样理解impossible(不可能)——Im possible(我是可能的)。

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