·引·言·

　　2019年上半年，土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨，市场较去年下半年明显回暖。各能级城市中，一二线城市供地力度明显较去年同期加强，成交量同比均出现不同程度上涨；三四线城市受市场下行影响较大，成交量同环比均有所下滑，整体溢价率也不及去年，不过常州、东莞等少数城市仍然备受房企青睐，市场热度较高。

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　　从全国看土地市场

　　1)土地成交量：成交体量不及去年同期，三四线收缩尤甚

　　上半年，全国341城经营性土地成交用地面积达到9.8亿㎡，同比下跌7.9%。分城市能级来看，为了缓解供应不足的压力，一、二线城市在上半年加大了土地供应力度，土地成交量同比上升明显；三四线城市在市场下行的影响下成交量不敌去年同期，同比下滑了11%。

　　2)土地楼板价：优质地块集中供应，带动地价一路走高

　　上半年，全国341城经营性土地成交楼板价为1706元/平方米，同比上涨15%。受2018年下半年流拍地块增多影响，各城市在上半年集中供应了多宗优质地块，特别是二三线，主城区地块供应明显增多，使得地价自2019年开年后就一路走高。分能级来看，由于一线城市的土地供应还是以保障性用地和旧改用地为主，地价波动幅度不大，但从6月末深圳宅地土拍的火热情况来看，一线城市优质宅地依旧是房企关注的重中之重。二三线城市地价均是上涨的趋势，其中市场关注度最高的二线同比涨幅最大为17%，三四线城市同比涨幅仅为2%。

　　3)土地溢价率：限地价压低溢价率，三四线溢价率同比下滑

　　市场热度方面，溢价率自年初一直走高，4月份溢价率高达35%，但4月中旬住建部就启动了地价预警机制，被点名城市立马调控防止地价进一步走高，更多城市加入到“限地价”的行列中，一些热点城市如南京还加大了土地供应以此来降低土地市场热度，成交溢价率也因此在5、6月回落至30%以下。具体来看，一线城市上半年成交溢价率为15%，环比上涨11个百分点；虽然更多二线城市限制了土地价格，但其溢价率仍处于高位达到23%；三四线城市虽然受市场整体回暖带动热度回升，但溢价率仍远低于2018年同期。

　　4)土地成交金额：一二线供需两旺，三四线环比走低

　　上半年，全国341城经营性土地出让金总额为28635亿元，同比增长6.9%。一二线城市土地市场供需两旺，一线城市土地收入上涨超5成，二线城市土地收入上涨超2成；三四线城市供求两端环比走低，溢价率下降14个百分点。

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　　从城市看土地市场

　　1)土地成交量

　　上半年，长三角城市群和京津冀城市群依旧为房企争相进驻的热点区域，成渝城市群中重庆和成都形成“一主一副”的格局，城市吸附力较强。从城市来看，重庆成交用地面积2573万㎡遥遥领先，天津、赣州、唐山成交用地面积超1300万㎡紧随其后。

　　2)土地楼板价

　　上半年，一线城市中北京、深圳土地成交楼板价最高，上海土地限制条件多，地价处于相对较低的位置，广州地价一直处于一线城市中末尾，今年上半年成交地块大多位于郊区。其他城市中地价较高的大多位于经济发达的长三角，义乌、三亚、常熟、昆山等热点三四线城市地价已经赶超部分二线城市。

　　3)土地溢价率

　　上半年，京津冀城市群和长三角城市群溢价率较高，中西部地区成渝城市群较为火热，粤港湾大规划下福建省各城市收益明显，溢价率显著提高。一二线城市地价高风险大，竞争激烈，部分房企关注热点三四线城市，形成规模化布局。

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　　4)土地成交金额

　　杭州上半年土地收入突破1400亿元，高居榜首，武汉、北京、重庆、天津4城超800亿元，位列榜单第2-5席。三四线城市共18城入围前50榜单，其中排名最高的常州470亿元为第16位。

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　　从房企看土地市场

　　二季度以来，在融资到位、楼市“小阳春”等诸多因素的推动下，百强拿地积极性明显提高，反映到土地市场上表现为溢价率触底反弹、“百轮”竞拍情况频发。整体而言，上半年房企投资可谓“一波三折”，1-2月整体表现平淡，3-4月企业积极纳储，二季度中后期重归理性。分梯队来看：土地资源仍聚集头部房企，第二梯队拿地十分积极，而后50强的企业也于二季度发力拿地。2019年上半年房企新增土地价值排行榜中，碧桂园以1537.3亿元占据榜首，其次为万科和融创，仅为碧桂园的一半多一点。

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　　总结与展望

　　2019年上半年，一季度政策相对较为宽松，土地市场热度在优质地块集中出让的带动下回升，部分城市的土地市场甚至出现了过热的现象；在土地市场回暖的情况下，二季度调控政策明显增多，4月份住建部陆续对部分地价、房价波动较大的城市进行预警提示，自然资源部对库存量偏低城市土地供应计划进行指导，同时叠加中央加强金融监督等政策影响，仅两个月土地市场热度就有所退烧，但仍处于高位。

　　住建部采用预警机制连续两月示警地价上涨较快的城市后，多数二线及热点三四线采用了限地价的竞拍方式防止地价走高，再加上融资渠道的进一步收紧。预计下半年热点城市土地供应量将进一步放量，房地产融资环境趋紧，销售端压力日益显现，土地市场将趋于理性。

　　作者：吴晓东

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