租客又自杀了,这是今年第3个,房东疯了!

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为了做好长租生意,公寓老板何止精通十八般武艺,找钱、招人、拿房、装修、招租…外界看到了这个行业的热闹,却看不清背后的沉重和付出。而令更多公寓老板讳莫如深的是,随着长租公寓逐渐企业化、规模化,越来越多不稳定因素难以掌控,“租客死亡”的风险也在增加。
文:ZZ、彭显律师
公寓次世代 原创
租客又自杀了,今年第3个
“员工在非工作时间给我打电话,我现在都会莫名紧张。”做集中式公寓的老李刚刚救回一个自杀的租客,依然心有余悸,这已经是他今年遇到的第三起租客自杀事件。
他忍不住在同行群里问:“听到租客自杀的多吗?”回应的不多,像他今年这样的遭遇确实是少数。
去年长租公寓曾因“租客死亡”事件而震荡,但同之前外因诱发的死亡事件不同,诱发租客自杀的大多数是内因,完全超出公寓运营商们可控范围。
“第一起纯抑郁症,自身在积极就医,但最终选择了跳楼;第二起抑郁症+生活窘迫,烧炭;第三起,今天,具体原因不明,吃药,还好及时发现,救回来了。”
所谓经一堑长一智,再处理这类事件,老李心里已经有了谱。
“个人总结处理要点:1、报警并及时撤离现场;2、低调,现场该出的钱,不要纠结,一个字‘出’;3、不要老板亲自和家属协商,但态度要好,可委托派出所,司法所或自己的律师出面沟通;4、关键:项目要符合政策,要合规,租客信息要及时到辖区派出所报备。”
尽管如此,可不论哪个公寓老板,也不会希望,再有下一次。
“这三起事情,给我的心理压力非常的大,但并没有给我造成很大的经济损失。最大的原因是:我的项目是合规的。”
老李给到同行诚恳的建议是,如果不想自己突然有一天一无所有,甚至失去人生自由,一定要牢记“合规”。
尴尬”的公寓运营商
无独有偶,北京一家知名的集中式品牌公寓创始人曾讲述,他们公寓中曾有个女性租客因为感情纠纷割腕自杀,幸运的是也被公寓管理员救下。
生命诚可贵,公寓运营商希望租客在更好的居住空间里更好的生活,但有些租客却没有走出生活的坎,为租客惋惜的同时,运营商也不得不认清,自己将面临不小的危机。
第一个危机来自于品牌声誉。一栋集中式公寓,集中住着几十到几百个租客,对于死亡的恐惧,一经大范围扩散、传播,甚至是不知情者的猜测、造谣,将引发大量租客退租,更可怕的是这些声音传播到了网络上,将直接影响到公寓方的品牌,带来巨大的损失。
客观来说,租客自杀事件中公寓方“很难”,租客在房间里会发生什么公寓方很难控制,但毕竟发生在公寓里,租客退租也情有可原。
第二个危机来自于“人情债”。且不说租客死亡中房东是否应该担责,像老李,租客抢救、住院的费用都得掏,如果死亡,还需要给家属一些“人道”层面的慰问金,遇上难缠的家属“狮子大开口”,还要闹到法院打官司。
在租客自杀事件发生后,公寓方必须争分夺秒,报警、安抚租客和家属、等待调查结果、处理善后……惊心动魄且时时煎熬。
但毕竟老李的房源都走了合规程序,被官方认可,他能合理合法地及时处理,那公寓方若不合规呢?
租客自杀,运营商有责任吗
数据显示,每一年,中国有近30万人选择自杀结束生命,随着社会环境更加复杂、外部压力加剧,心理疾病高发,仅抑郁症患者数量达5500万人之多。长租公寓里居住的群体恰恰是生存状态变化最大的一个群体——在城市中漂泊的年轻人,公寓方遇到的情况将越来越复杂,像“租客自杀”这类事件,我们应该正视。
从法律层面来看租客自杀,公寓运营方是否应当承担责任?如果应当承担,赔偿数额如何计算?北京市京师(上海)律师事务所彭显律师为我们做了专业解答。
依据《侵权责任法》、《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》及侵权责任构成理论,认定公寓运营方承担侵权赔偿责任需同时满足以下四个要件:第一,公寓运营方实施了侵权行为或者未明显尽到对公寓租客的安全保障义务。(见《侵权责任法》第三十七条以及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条)第二,公寓运营方具有实施上述行为的故意或过失。第三,租客有遭受损失(死亡)。第四,租客的损失(死亡)须与公寓运营方的过错行为具有一定的因果关系。

  上述是从法理角度分析公寓运营方承担责任需满足的条件。回到租客自杀事件本身,认定公寓运营方是否承担责任的关键其实就只有一点: 公寓运营方是否尽到了《侵权责任法》及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》规定的“安全保障义务” 。 关于何谓“安全保障义务”,法律没有明确规定也不可能明确列明哪些属于安全保障义务,从司法实践以及最高人民法院副院长黄松有在公布《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》新闻发布会上的讲话,我们可以看出所谓“安全保障义务”是指: 从事社会活动应当对相关公众的安全给予合理的注意,避免疏于注意造成他人人身损害 。
从很多长租公寓客户案例及法院的司法判例可以看出, 一般情况下,对于租客自杀,公寓运营方是不承担责任的 ,因为很显然,租客自杀属于其自主行为,作为公寓运营方显然无法控制、决定,亦没有违反安全保障义务,这种情形下的租客自杀,对于公寓运营方而言,应属于意外事件,不应承担任何责任。
但上述说的只是租客自杀的一般情形,凡事都有例外。我们曾经有办理过这么一起长租公寓租客自杀引发的赔偿纠纷案例:租客自杀后,从警察笔录、监控录像等证据中,法院查明的事实为,租户可能由于感情受挫,从外面回到公寓房间后,房门未关上,处于半开半掩状态,在房间内摔各种东西,并一边打电话说“我现在就死给你看”等言语,恰巧此时,打扫卫生的保洁阿姨经过,虽有听到租客在房间内摔打东西,并哭泣扬言“我现在就死给你看”等,但并未进去了解情况也未及时将发现的情况报告给店长等人员。该案最后, 法院认为公寓运营方未完全尽到必要的安全保障义务,判令公寓运营方对租客的死亡承担10%的责任 。
因此,公寓运营方在经营过程中,为减少该类不幸事件的发生,也为减少自身不必要的损失,建议:1、公寓必须做好合规经营;2、公寓各个公共领域、楼层都需装有监控设备,必要时可作为有利的关键证据提交;3、为公寓的工作人员做好安全防范教育,让大家树立安全意识,发现特殊情况必须及时报备;4、有条件的公寓运营商尽量为租户购买保险;5、发生租客自杀不幸事件后,第一时间报警,不要犹豫,并在警察到来前,做好现场保护工作。
上面提到了,单纯的租客自杀,一般情况下公寓运营商是不需要承担责任的,但在某些公寓运营商存在未尽到明显且必要的“安全保障义务”的情形下,法院会酌情让公寓运营商承担一定比例的次要责任(常见多在10%-30%之间),那么,在这种情形下如何计算公寓运营商应赔偿的数额就成为另外一个关键问题,公寓运营商应承担的赔偿数额=费用总额*应承担的责任比例,费用总额包括以下几个方面:

  一是,医疗费、护理费、误工费、营养费、交通费、住宿费、伙食补助费、鉴定费、律师费(注:在租客死亡案件中上述费用不一定都实际发生,具体以实际产生的费用为准);

  二是,丧葬费(上海2019年标准为46992元);

  三是,被扶养人生活费(城镇居民、农村居民计算标准不一样,不同年龄计算标准也不一样);

  四是,死亡赔偿金(城镇居民、农村居民计算标准不一样,不同年龄计算标准也不一样。特别说明:适用城镇还是农村居民标准不完全依据死者户口决定)。

  鉴于篇幅限制,上述四项中涉及各子项费用计算方式就不展开说明了,里面计算涉及到受诉法院所在地职工月平均工资、城镇/农村居民人均可支配收入、城镇/农村居民人均消费性支出等统计数据以及城镇/农村居民的认定等。
从上述分析可以看出,公寓运营商只有将用心服务、关爱每一位租客等理念嵌入自己公寓运营的每一个细节、每一个工作人员日常工作的点滴之中才能避免更多不幸事件的发生,也减少给公寓带来的不必要的损失与影响。

  附注:重要法规

  《侵权责任法》第三十七条宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予支持。 因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。

  作者说明

  本文由公寓次世代与彭显律师共同创作。
彭显律师 北京市京师(上海)律师事务所执业律师执业领域:政府法律顾问服务,具有丰富的政府法律服务经验; 服务多家长租公寓企业,具有从项目的租赁、收购尽调-交易结构设计-项目装修改造-后续招租、运营、托管等全流程法律服务经验; 擅长复杂商事诉讼,具有丰富的争议解决经验,包括:公司业务、房地产及建设工程、劳动人事、金融资本市场业务。联系方式:微信:151-2108-9318 邮箱:pengxian@jingsh.com

  文章涉及公寓运营商皆为化名
公寓次世代原创

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