仲量联行：市场趋于理性“金九”表现平平

2019年10月21日，国家统计局发布了2019年9月70个大中城市商品房住宅销售价格变动情况。数据显示70个大中城市新建商品住宅销售价格总体稳定，环比涨幅微升。其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

市场成交明显放缓，“金九银十”表现平淡

虽然9月各线城市价格涨幅微微扩大，但事实上，9月多地整体市场成交已出现放缓，市场调整压力正在增大。在整体政策趋严的背景下，9月作为传统旺季表现平平。仲量联行跟踪的20个重点一、二线城市在9月的成交量环比下跌0.6%，较去年同期下滑10.2%。按城市看，除上海成交量环比相对平稳以外，北京、广州和深圳均出现成交下滑。长期高压调控之下，加上近期供应放量，购房者选择增多，观望情绪加重，决策周期延长，成交明显放缓。二线城市成交规模总体平稳，其中杭州、南京和青岛等城市需求强劲，但郑州、西安、厦门、大连和宁波等地的9月成交均有收缩，“金九银十”的表现差强人意。

融资收紧，房地产市场趋于理性

今年8月，央行推进贷款市场报价利率(LPR)形成机制改革，以引导市场利率下行从而降低实体经济融资成本。但为阻止低成本资金大量流入房地产领域，此次改革特意增加5年期报价利率，将房地产领域贷款分而治之。从最新10月的LPR报价来看，房贷利率“换锚”前后各地个人房贷利率水平基本稳定，“房住不炒”定位不改。因此，短期内，房贷利率“换锚”不会对市场产生较大影响。

融资收紧，土拍降温

自今年5月以来，房地产融资收紧政策密集出台，与房地产相关的信托、海外债、银行贷款等融资渠道全面收紧，房企融资压力增大。从土地市场来看，9月土拍持续降温，“底价成交”频现。在市场调控、金融监管等多重因素的影响下企业拿地理性回归，土拍热度明显下滑。

主要原因为：1）前端融资全面收紧，开发商资金压力凸显，拿地节奏放缓。1-8月房企到位资金同比增长6.6%，增速较1-7月下滑0.4个百分点，已是连续4个月回落。房企到位资金增幅持续下滑，表明近期房地产融资全面收紧效果显现。2）地产政策偏紧，住宅销售偏弱，影响开发商预期。目前调控政策未见放松，住宅销售总体承压，从而影响房企的资金回笼速度，也影响开发商对后市的预期。同时，一些城市的限价政策挤压了开发商的利润空间，因此购地热情降低，市场逐渐趋于理性。

四季度住宅市场将继续放缓

展望四季度，经济下行预期难改，地产政策将依然偏紧。利率改革对整体市场影响有限，但房地产领域的金融监管将继续对市场带来较大影响。预计未来房企融资仍将持续收紧，土地购置面积将继续回落，导致房地产投资增速、新开工面积增速继续放缓。销售方面，结合“金九银十”期间市场的平淡表现来看，市场调整预期逐渐强化，购房者的观望情绪或将加重，四季度市场销售规模的调整幅度将小幅加剧。