冯仑：楼市与股市有什么关系？

封面题图｜《华尔街：金钱永不眠》

问：冯叔，我对股市很关注，想问一下，股市和楼市有什么关系？您能不能给我们一点参考。

冯叔：股市和楼市的关系很密切。我有一次去纽约，有一家研究机构给我看过一个报告，叫《失业率、股市和写字楼租金的关系》。

他们的研究报告里，总结了一些规律。总体来看，股市好的时候楼市也好；股市不好的时候，楼市有时好，有时也不好。

按照这个规律看我们中国的情况，那就是，2016 年以前的 20 年里，楼市一直好，股市不好的时候楼市也好。但是今后呢？在人均 GDP 过了 8000 美金以后，房地产市场本身会有时好、有时不好，在这个时候，楼市和股市应该是同方向的。

也就是说，在过去，楼市和股市的发展、涨跌可能不是一个方向，甚至有时候是两个方向。但今后会更多地是同方向——股市好，楼市才好；股市不好，楼市也不怎么好。

当然，我们国家的股市、楼市，因为各种市场的管理、管制比较具体，也比较多，跟国外不完全一样，所以我们也不能完全照搬研究国外市场的报告来看中国的情况。

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问：我有一套空置的房子，我现在在考虑是租出去，还是把它卖掉。毕竟现在经济压力也很大，而且 M2 的增长也很快，比如在一线城市，租金的回报率并不算高。我要考虑如何抵御通货膨胀，以及增值。所以，怎么判断是应该持有，还是说把它卖掉，然后拿这个钱再去买理财产品？

冯叔：如果房地产市场是在完全的市场经济条件下，所有相关的政策、法规都很稳定，持有一个不动产来对冲通胀风险的做法是特别对的。

但是，如果相关政策的变化比较快，也难以预测，就可以考虑其他的做法。比如说，你持有一套房产，但是过一阵不让交易了，价格呢，既不让涨也不能降价。前一阵就有城市出政策，房子降价的幅度不能超过 5%，这种政策来了，持有这个房子就没意义了。

这个时候，如果你手头有钱，可能还能流动。资产如果没有流动性，就不是一个好的资产，好的资产要有流动性，要能增值。我们现在面临的不确定性是围绕着这些与住宅有关的政策不太确定，交易的规则不确定，税也不太确定。

所以如果是我，有「多余」的房子，除了自己住以外的第二套，甚至第三套房，我就卖了，换成别的资产，流动性大的资产。

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问：冯叔，很多家庭都会把房产作为自己投资的一部分。我想问的是，租售比达到多少，可以作为投资的一种方向？比如说，我想买一套房投资，它的租售比达到多少，是可以投资的？

冯叔：现在国外有一套标准，大体上认为资金回报率在 6% 到 7% 以上，就是有投资价值的。但是国内房价相对而言特别高，租金回报率都在 2% 到 3%，所以，以前大家投资房产不看租金回报率，只看售价。因为人均 GDP 不到 8000 美金，住宅价格上涨的空间比较大。但是，随着我们的人均 GDP 超过 8000 美金，未来大家投资住宅还是要看租金回报率。租金回报率如果在 6% 以上，我觉得你可以适当投资，如果太低了，也不值得投资。

问：冯叔，我有一个关于养老地产的问题。中国现在正在慢慢地进入老龄化社会。现在看，中国的养老地产有两个方向，一种是像泰康这样的模式，在城市的郊区建老年公寓；还有一种是在城市的市中心，对以前的酒店进行改造，改造之后做成老年公寓。现在发达国家有很多有钱的老年人是住在市中心的，因为医疗等基础设施比较完善。您觉得，中国今后的养老地产会更偏重于哪个方向？

冯叔：这两种模式我都了解，应该说，大概率来讲，未来比较多的是后者。泰康这种高端的、集中式的、商业化的养老是小部分人的选择，可能不到 5%。当然，由于我们人口基数大，即使是 5%，也是个很大的市场。大部分还是在社区，在城市里。尤其是我们中国有很多独生子女，将来老人跟孩子不能够分得太远，所以会在城区，也就是居家和养老结合起来，然后依靠智能设备、信息系统，以及医疗的服务得以完善，让老人安享晚年生活。这应该是一种更普遍的养老模式。

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主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪

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