2019年还剩最后70天,一波楼市“消息”接踵而至,准备买房可关注

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  时节转换,天气乍凉,不知不觉渐渐进入深秋。对于房地产市场而言,与当下的天气一样,也透露着一阵阵凉意。如今,“金九银十”还剩最后10天,2019年还剩最后70天,伴随调控政策的继续收紧,打折促销成为了房企的普遍选择,昔日的传统旺季显然失去了成色。面对楼市降温和房价下行,多数购房者都自觉选择了观望方式。

  最近,一位朋友咨询笔者,从去年就打算买房子,可由于市场降温,怕买房吃了亏,所以只能不断推迟自己的买房计划,但一年过去了,老拖着也不知道什么时候是个头,所以最近一直在纠结2019年最后这2个多月要不要买房的问题。其实,在笔者看来,判断房价走向和要不要买房,短期政策面的变化无疑是决定性的因素,而进入10月份以来,一大波楼市“信号”已经接踵而至,我们从中不难找到答案。

  

  

第一,“金九银十”旺季不旺,房企距完成年度业绩目标尚有差距,未来两个月是房企“以价换量”冲刺全年业绩的最后时刻。

  根据统计,2019年前9个月,全国房地产调控累计415次(1-9月调控次数分别为68次、21次、15次,60次,41次,46次、56次、60次,48次),按照这个趋势,未来两个月几乎很容易就会超过2018全年450次的调控次数。面对严格的调控,“金九银十”失去成色,炒房客基本离场,普通购房者也选择了观望,所以商品房销量也随之下滑。

  根据44家上市房企销售目标统计数据来看,前三季度平均目标完成率为71.52%,其中仅有8家房企超过80%,25家目标完成率低于平均值。因此,笔者认为,受购房者房价预期改变,融资渠道收紧,短期偿债高峰期来临等三大因素的影响,未来两个多月是房企最后的冲刺时刻,所以房企可能会更加依赖加快销售的方式来促进资金回笼,因为与传统的炒作营销等方式相比,以价换量的方式更加直接和有效。

  

  

第二,房地产市场进一步回归理性,不仅房价只涨不跌的固有预期出现了转变,必须买房的传统观念也正在发生变化。

  楼市调控已走过3个年头,购房者的买房观念也正在出现转变。一方面,从短期来看,伴随房地产调控不断收紧,除了特价房、一口价、送家电等常见促销优惠之外,北京、广州、郑州、济南、合肥等城市也都出现了“降价声四起”的情况,个别楼盘每平方米降价8000元甚至万元以上,只涨不跌的房价预期开始出现转变。

  除此之外,目前国家正在推动商品房和保障房两大住房体系建设,未来租赁住房、共有产权等都可以满足住房需求。值得一提的是,租购同权可以让租房和买房的差距慢慢缩小,原本只有通过买房才享受到的教育、医疗等基本公共服务,未来租房也基本可以实现。总而言之,随着租赁市场的逐步发展和楼市渐渐回归理性,房价只涨不跌的预期和必须买房的观念都正在发生潜移默化的改变,如今越来越多的人开始不着急买房了。

  

  

第三,楼市进入“双向调控”阶段,在因城施策的楼市调控下,一大波楼市消息已经接踵而至,买房和卖房都需要关注。

  进入10月份以后,楼市逐步开启“双向调控”,除了热点城市继续升级加码以外,一些城市也出现了限购等政策松绑的现象,那么,应该如何看待这种现象?这对购房者又意味着什么呢?接下来,我们就具体看一看分别是哪些城市出现了调控松绑和调控升级。

  扬州:恢复住房公积金贷款最高限额,从35万元提高至50万元。

  宿州:农业转移人口在主城区购买首套商品住房,对缴纳的契税给予全额补贴。

  南京:拥有大专以上学历的外地人无需社保或个税证明也可在六合买房。

  三亚:全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳满一年社保及个税,即可在海南省购买一套房产。

  天津:对户籍暂未迁入天津且在天津无房的职工,可在天津购买住房一套,无需提供在津社会保险或个人所得税证明。

  深圳:首个“稳租金”项目共计248套带装修商务公寓公开认租,明确规定年租金涨跌范围不超过5%。

  呼和浩特:三套房及以上不得申请商贷;第二次申请公积金贷款必须在第一次贷款还清之日起5年后申请。

  

  通过上面这7个城市来看:调控有升级加码,也有适度的松动,但无论是哪一种情况,根本目的是一致的,都是为了防止房价大起大落。对此,人民日报、经济日报、经济参考报等央媒多次发表评论文章称,平稳依然是楼市的主基调,仍然是房地产市场的关键词。因此,笔者认为,只要房地产市场有过热的可能,楼市调控依然会继续加码。值得注意的是,除了调控房价,目前深圳还从“稳房价”延伸到了“稳房租”,可以预见的是,随着租赁市场的进一步发展成熟,不排除会有更多的城市跟进“稳房租”政策。

  当然,需要明确的是,虽然个别城市出现了限购等调控政策的松动,但南京、天津、三亚等城市都是针对特定人群或人才购房出现的限购政策微调,这早已不是新鲜事物,所以算不是真正意义的调控松绑,而且如今房地产市场整体已经回归平稳,局部的微调也很难引起房价的反弹。除此之外,在笔者看来,针对特定人群适度放宽限购、给予契税补贴等措施一定程度上可以避免“一刀切”对刚需造成的误伤,从而保障刚需购房者的利益。

  

  基于以上三大信号来看,基本可以得出明确结论:目前房地产调控的基调没有发生改变。从短期来看,由于“金九银十”旺季不旺,为了进一步完成全年业绩目标,2019年最后这70天,房企大概率会推出更大规模的降价措施来吸引购房者,所以楼市有可能迎来真正的降价潮,刚需或许能够遇到捡漏的机会。从长期来看,未来楼市走向基本已定,房地产市场将逐步进入总量稳定、区域分化、租售并举的新阶段,而一城一策、双向调控也会逐步成为楼市调控的常态化方式。总而言之,楼市回归理性是大势所趋,炒房客可以彻底放弃幻想了,而刚需也可以慢慢安心了。

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