我P2P爆雷，股市深套，这次我要进一个看得见摸得着的坑—房产！

今天应朋友们的要求，简谈下当下的房地产市场。

在8月中国房地产业协会的统计中，全国大多数主要城市的租金价格都出现了下跌。

在监测的33所城市中，租金环比下降的已有28所城市，占样本总量的90%，仅有5所城市租金环比正增长。天津、深圳、广州环比回落最猛，分别是-8.55%、-5.25%、-5.00%。

注意，这是一个非常重要的信号！

我们在之前的文章里提到影响房价两个重要因素是：城市人口净流入和租售比。

不要觉得深圳、广州一线城市租金下降接受不了。广州很容易理解，把增城、从化这种县级市并区后一拉平均值就下来了。深圳为何租金也会下降呢，我在之前的文章里给出过一个逻辑链条，简单说就是迁移。一是产业迁移，劳动密集型的粗加工制造业、环评不过关的污染类工厂的外迁，这就造成了人流的减少；而人流的减少又会造成各个地区的平涌，核心商圈往市区、郊区外迁，以此平抑租金。

10月15日，第一太平戴维斯报告显示，今年第三季度深圳甲级写字楼空置率结构性环比上升4.3%，同比上升4.8%至22.4%。部分片区空置超50%，深圳的朋友是这样的吗？

虽然你可能遇到P2P爆雷、股票被套，但是在国内只有股市和P2P是真正的金融，因为打破了刚兑，真正让投资者交了学费，学会风险自担。

那位房产老李近期又将大连项目卖掉，而这次卖掉的项目还没有完成。正常的逻辑：一个地产项目完成之后卖掉，才会达到利润最大化。很显然要么老李缺钱，要么就是…，我还是倾向于老李缺钱，你懂我的意思吗？

我们给普通投资者提了房市入市的两点参考是人口和租售比，对于更专业的朋友，决定房价走势的核心因素只有一个，那就是个人按揭房贷的增量释放规模。只要持续的有个人按揭房贷的释放，就有地产的稳定、发展。

对于个人购房者或投资者，家庭现金流收入和稳定的就业是我们投资房产和基石，这两个因素大家根据自身情况量身而为。

而我们买房的现金流收入又大部分来自工资，工资来自实体经济……

需要注意的是台湾四大电子 巨头鸿海科技、英业达、广达电脑、仁宝电脑正在布局转移生产线，这四家台湾巨头占中国出口美国电脑 、手机等科技产品的40%，这会引发制造业相关产业链大规模萎缩……

所以，我再三强调稳定的就业。

为何房子挂网，却少人问津，有价无市？

普及个专业点的词汇——费雪信用收缩。今天社会上的资金放量本质是借助信用放大的，并不是真的有钱。比如我有30万，贷款70万按揭买房。但是突然有天我失业了，就把房子卖掉，还掉这70万，这样社会上就少了70万（数据模型暂不考虑利息），信用扩展不动，自然就没钱接你的楼盘，懂了吗？

从商品供需关系来看，今天房源供应量足够了，那么不是供需决定商品市场价值吗？

房子体量够，只是受制各种限购限贷冻结了。人们心理预期还要涨，涨，涨。显得供不应求。

资产价格一旦下行，就会出现大量供给，再现人们买涨不买跌的心理，观望情绪会浓厚，市场会进一步下探。所以限制房企融资，不是遏制供应，而是打击投机炒作，这点我是支持的。

房市450万亿市值与3万亿美元的外储，再考虑约2万亿的外债，即便房产1%的离市套现，对汇率的冲击影响是严重的。所以地产价格下滑配合汇率适度贬值，是当下减少对国内经济和金融冲击的出路，所以在之前的文章里我给出短期7.50的汇率弹性区间。

9月CPI同比增长3%，预期2.9%，前值2.8%。许多机构预测2.8%，是抱着货币宽松的期待，3%是重要的政策分水岭。

1%是宽松，3%以内是稳健，3%以上就是趋紧了，到了5%就是非常紧了，所以要重点关注不同阶段的贷款利率，短期内不会有大幅优惠政策了。

如果你确是要进入这个市场，给你一条房地产投资法则：100:10:3:1法则，即地产投资要至少统盘看100处房产（非小区），在100个中选出10个具有投资回报的房产，从这10个中再甄选出三个能给你尽可能低，但一定要双方受益，公平的报价，最后这三个里会有一个接受你的报价。经过如此精挑细选的房产一定会为你带来回报！这是投资地产的最基本规则。

当然大宗商品的买卖还要涉及当地的政策、投资期限、学区、户口等在此过程中进行综合甄选。

从我个人角度看经济，已然进入滞涨的阶段，目前有通缩抬头的趋势，没错是通缩抬头，不是通胀。所以如果你入手房产，我建议你的可变现资金至少应在房产价值的60-70%，即便未来发生不可抗因素，你也可以有力抵御风险。

如果大家有什么问题，也欢迎私信或留言交流，一定会第一时间回复大家。