“广深港”三城人均居住面积不足26平方米 大湾区未来房地产交易将达3.7万亿元

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  本报记者 王丽新

  作为我国开放程度最高、市场经济活力最强区域之一的大湾区,近年来民营经济高度发达,人口流入量增长迅速,大量就业人口涌来的背后,却是居住品质和住房自有率较低的现实窘境。

  贝壳研究院发布的《粤港澳房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)显示,大湾区住房自有率较低,近3500万人无自有住房。而大湾区2017年末的总人口约为7000万人,可见房地产市场还存在巨大空间。

  “大湾区未来市场规模和潜力还有很大空间,且这部分需求主要集中在核心城市”,10月18日,在由贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛上,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,大湾区住房问题的核心其实就是大城市的住房问题。

  住房自有率较低

  众所周知,粤港澳大湾区包括香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市,总面积5.6万平方公里,2017年末总人口约7000万人,是经济活力最强的区域之一,在国家发展大局中具有重要战略地位。目前,从中央到地方,多项工作正围绕大湾区建设展开,以推动粤港澳三地合作发展,这一区域正以良好的发展态势崛起为世界级城市群。

  近几年,大湾区民企500强数量的增速最快,带动了大量的就业和人口的增长,近三年大湾区平均每年增加150万人口。白皮书显示,近三年,深圳、广州的常住人口分别增长165万和140万,而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。以深圳为例,从外部来看,深圳客户中原籍为广东的比例不到20%,超过80%都是“新深圳人”。

  然而,居民住房条件却有待改善。

  贝壳研究院发布的白皮书显示,湾区11城中有8城住房自有率低于60%,距离全国平均水平有较大差距。同时,香港、深圳和广州三个核心城市人均居住面积分别为15平方米、19.7平方米和25平方米,距离全国人均36.9平方米(2017年)的水平存在较大差距。

  贝壳研究院认为,大湾区“广深港”三个核心城市的住房问题主要是供应结构失衡所致,外来流动人口与以及年轻人口住房困难。地理空间的限制、供给主体过于单一、存量房屋利率用不高和住房保障渠道不足等现实状况,导致新增供应节奏难以跟上需求,房价过高而不可支付,居民居住环境有待改善等问题。

  以深圳为例,过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企,高杠杆的金融风险问题突出,深圳月供收入比达90%,居民杠杆率高大82.3%。根据链家交易的数据,2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%,几乎人人使用杠杆,购房者平均贷款成数59%,远高于其他一线城市。房价和信贷相互促进和循环的作用下,低收入群体被排除在购房市场之外,越来越难进入市场。

  寻求“外部供应”增加湾区住房供应

  年均150万的人口流入给大湾区带来了发展活力,也带来房地产市场的发展空间。

  “结构性人口红利和改善性需求让房地产市场未来仍存在一定空间。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹在上述论坛中表示,中国社会将从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”,落实“房住不炒”要紧紧围绕是否在本地工作、落户,是否真正为改善、为居住需求交易房子,是对住房房地产全产业链的需求。

  打破城市边界,开启大湾区社保互认,寻找核心城市的“外部供应”是湾区破局之道。“核心城市需要寻找’外部供应’”,许小乐指出,目前大湾区的城际交通已经相对发达,对于核心城市的周围城市,轨道交通的发展也使得同城化趋势逐步推进(如广佛两城),但是购房资质目前还是认本地社保或者户籍,需要做出相应调整,对核心城市寻找“外部供应”,尤其需要鼓励香港澳门的购房者来内陆居住,促进港澳和内地的融合。

  而为增加中高收入家庭的置业选择,白皮书建议,降低交易税费等摩擦成本,刺激存量供应。

  “中国的二手房交易面临较多的税收名目,加上几乎为零的持有成本,导致房屋流通成本高、闲置房屋难以被最大化利用”,许小乐坦言,粤港澳大湾区整体商品化率低,非商品房的交易面临的政策束缚和额外税收更多,而部分城市的新房供应又有限,更加需要降低二手房交易的摩擦成本,提升流通率,发挥二手房更强的供应韧性优势,用更少的新建成本改善更多人的居住条件。

  此外,许小乐称,在确权及消除消防安全等风险的基础上,鼓励支持市场化的开发商或者长租公寓企业参与,为租赁市场提供更多的品质标准化产品,让年轻人口“租有所居”,解决职场前几年的住房问题,给买卖市场“降压”。

  不过,改善市场结构失衡的状态仍要以“房住不炒”为准绳。白皮书预测,未来大湾区的市场将告别过去的大起大落,整体稳定。观察粤港澳大湾区房地产交易数据,2018年“广深港”3个核心城市的交易额占比为60%,预计2025年交易额为2.4万亿元,占据湾区市场份额预计提升至65%。

  具体来看,预计到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模约3.7万亿元,占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿(占全国新房交易的12%),平均每年增加600亿元;二手房约2.2万亿元(占全国二手交易的18%),平均每年增加1300亿元。二手房交易占比将会持续扩大,到2025年提升5个百分点至59%。

  许小乐表示,随着居住服务行业快速崛起,大湾区将形成一批包括家装、家政等在内的具有专业服务能力的服务阶层。伴随产业互联网,房地产的数字化程度进一步提升,同时围绕交易和资管的房地产金融服务将充足发展。

  (编辑 乔川川 策划 王丽新)

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