上海二手房均价下跌4%,买家“抄底”时刻已到?

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  对于一线城市来说,相比于被调控的新房市场,二手房的量、价水平往往被认为是衡量楼市真实需求的一把标尺。

  据贝壳研究院发布的监测数据显示,从全国重点城市二手房的新增客源及带看量的走势可以看出,新增需求增长速度超过了新增带看量,这就意味着新入市的二手房需求多以观望为主,并不急于成交。

  

  2018年以来重点城市链家二手房新增客户量及带看客户量走势 数据来源:贝壳研究院

  而相比起全国二手房市场的低迷,上海2019年前9月的二手房交易量数据可谓是表现亮眼。

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  上海二手房交易普遍“以价换量”

  据上海链家市场研究部监控数据显示,早在2016年上海限购政策出台之前,上海的二手房交易可谓是无比火爆,而2017年却遭遇到断崖式的下跌。

  2018年全年交易量达到了16.24万套,相比2017年有所上涨,但仍然无法和2015、2016年高峰时期相比。

  

  2014至今上海二手房年度成交套数 数据来源:上海链家

  不过,从今年上海房地产市场总体的表现来看,今年前三季度,全市共成交住宅23.3万套,其中二手房成交占到了18.4万套,且2019年前三个季度的成交套数就已经大幅超越了2018年全年的二手房交易套数16.3万套,同时也超越了2014年的二手房交易量。

  

  2017年9月至今上海二手房累计成交套数及增速 数据来源:上海链家

  不过,这样的交易量上涨似乎是建立在二手房价格持续下降的基础上的。数据显示,1-9月,全市二手房销售均价38304元/平,同比了下降4%,降幅较上半年收窄了1个百分点,而套均总价为302万元,套均面积在79平米。

  

  2017年9月至今上海二手房单月成交均价及增速 数据来源:上海链家

  分区域来看,二手房销量靠前的有浦东、宝山、闵行等区域,其中一些偏中心城区的二手房,在价格同比的差异则并没有新房那么大,通常在-1%到-4%之间。

  

  数据来源:上海链家

  一位常驻嘉定的二手房经纪人告诉网易房产,相比新区,自己所在的老城区价格一直算是整个嘉定比较坚挺的,主要是周边的配套比较完善,房型面积又普遍较大,因此均价上变动较小。

  “今年总体上半年的卖得挺好的,下半年到现在稍微差一点,可能是因为最近周边新房的数量在增多,客户可以选择的范围比较广,希望四季度情况可以好一些。”上述经纪人指出。

  另一位中介则表示:“通常我会对大多数来挂牌的房东说,让他们都要有一定的心理准备,如果一直不肯降价的话,基本上没有小半年是不太可能卖掉的。有些房东也比较理解,也会愿意让出一部分价格,这个趋势还是比较利好购房者的。”

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  四季度二手房行情怎么走?

  虽然一线中介的看法比较积极,但在一些房地产专业人士的眼中,上海四季度的二手房市场却未必能够实现翘尾。

  上海中原地产市场分析师卢文曦在接受网易房产专访时就指出,近期二手房的普遍议价空间在5%上下的范围,根据他的预测,二手房在第四季度下行是大概率事情。

  

  “虽然前三季度的交易量比较高,但估计全年的量不一定能够达到2万套。”卢文曦进一步补充道。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,和前几年的趋势比起来,今年年初时的小阳春行情还是走得比较好的,虽然近期价格下跌了,但房贷政策开始实行LPR制度后,对整个市场中的置换需求也是有利的,也不用过于悲观。

  且不论后续上海二手房市场走势究竟如何,可以确认的一点,在当前市场浓厚的观望情绪下,维稳或成为后期市场成交的关键词,且在二手房库存保持稳定的前提下,二手房房价或将仍然存在持续的下跌压力。

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