“金九银十”已经过去了大半，北京的楼市表现似乎并不理想。
根据中原地产给出的数据，9月北京新增商品房供应7300多套，环比上涨60%。但最终仅成交4524套，环比降幅17%。虽然“十一黄金周”之后，在以价换量措施的带动下，新房市场有所回暖，成交面积同比增长11.3%，但依旧未达预期。
与此同时，9月份北京二手房住宅网签成交量12319套，环比虽增长2.2%，但同比降幅高达19.4%，寒意更胜。
不过，风云地产界发现，虽然楼市整体看似惨淡，但用以满足改善型住房需求的高端住宅和别墅表现却截然相反，逆市热销。
撰文/ 小白龙
编辑/ 缪凌云
01
豪宅逆市热销
普通住宅“寒九”背后，却是高端住宅和别墅的“金九”。
数据显示，北京单价8万以上的高端住宅，9月成交总额达到63.91亿元，环比增长约88%；总成交数量272套，环比增加98套，增幅达到56.32%；成交均价105820元/㎡，环比增长13000元/㎡；套均价2350万，环比增长401万。
别墅市场不遑多让，9月成交总额56.07亿元，环比增长约18%，成交套数329套，环比基本持平；成交均价53680元/㎡，环比上涨3700元/㎡；套均价1704万元，环比增加252万元。
更有意思的是，实际上，北京豪宅的逆市热销，并不仅仅在九月。
据丽兹行统计，北京2019年1-8月高端新房别墅就成交942套，同期涨幅高达243%。如此表现堪称优异。
图片来源：丽兹行
进一步来看，在1-8月的成交别墅中，2000万以下的户型，占比50%，2000-2500万占比16%，而作为顶豪5000万以上的别墅占比则为10%，经济型别墅成为主流。
02
热销的限竞房别墅
9月部分热销别墅盘
除了成交总价外，从房屋性质可以看到，9月成交的别墅中，单月成交10套以上的别墅盘里，7个楼盘有4个属于限竞房。
限竞房自2017年推出以来，逐渐成为了北京市场主流。因为限价和70/90政策原因，很多开发商在低密度地块采用高低配的方式，用高层和别墅的搭配，来获取利润。
如此背景下，很多经济型的叠拼和合院别墅的价格门槛也逐渐放低。
从热销的别墅项目位置来看，大都位于五至六环，出行也非常便利。
回顾历史，自1992年“丽京花园”第一墅出售以来，北京别墅发展已有27年。从顺义中央别墅区，也已经发展到了西山别墅区、亚奥京北别墅区等九大聚集区域，覆盖北京东南西北各个角落，置业者的选择面也很广。
当然，位于城市核心区域的高端住宅，在新房市场上表现也毫不逊色。位于朝阳区公园旁的融创北京壹号院大平层项目，在9月就以70套成交，揽金28.33亿元，成交均价高达135740元/㎡，套均总价4047万，套均面积298㎡。
纵观北京楼市，在2019年整体以下滑为主的市场中，别墅和高端住宅依然能够保持强大的活力，风云地产界认为主要有以下两点原因。
一、限竞房楼市下，北京改善房变得稀缺
自2017年以后，北京的土拍市场就逐渐以限竞房地块为主，在2018年时，52宗住宅用地，就有41宗属于限竞房地块，占比高达78.8%。
限竞房地块里，大多受到70/90政策限制，即70%的建筑面积，建设90㎡以下的户型。大面积的改善房住宅，在限竞房的主流市场里，逐渐成为稀缺产品，受到置业者青睐。
在“房住不炒”的政策下，楼市增长乏力，置业者更多回归到了居住属性，减少了楼市“投资”行为。
同时，中小户型“遇冷”的状况，进一步衬托了改善型房住宅的热销表现。
二、别墅门槛逐渐降低
贵州有句俗话：“饱吃不如宽坐”，体现出了人们对于大户住宅的追求，对于别墅的向往，也是如此。
自1992年北京第一墅出现之后，别墅政策就受到不断的严控之中，2012年进一步明确，不再提供容积率1.0以下的住宅项目。
由此，北京别墅也从纯墅独栋项目，到双拼、联排，慢慢发展到今天以合院和叠拼为主的别墅市场。
丽兹行数据显示，北京别墅2018年叠拼占比超过57%，加上合院（含联排）超过38%，合计超过95%，而双拼和独栋占比则供应极少，其中独栋供应占比不足1.3%。
于是，随着经济型别墅市场供应的增多，以及北京交通线的日益完善，在购买市区普通住宅及远郊别墅两个选择之间，越来越多的购房者开始倾向于后者。
对于北京别墅和高端住宅逆市热销，各位读者怎么看，欢迎大家在下面留言！
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