联合办公独角兽WeWork折戟IPO 国内跟随者路在何方？

WeWork急转直下，联合办公模式正在接受考验。

10月15日，有媒体报道称，估值曾一度达到470亿美元的行业独角兽公司WeWork将于本周裁员至少2000人，占现有员工总数的13%。

裁员实属无奈之举。10月1日，WeWork母公司We Company宣布推迟IPO，自从踏上IPO之路，WeWork 的估值一降再降，从最高的470亿美元开始急转直下，目前为止已经下跌到了70亿美元。

据其8月披露的招股书显示，2019年上半年WeWork净亏损9.04亿美元，营收约15亿美元，营业亏损和收入均同比增长一倍，而净亏损同比增长25%。

作为全球联合办公的开创者和龙头企业，WeWork的上市折戟令骤起的联合办公模式开始饱受质疑，对国内的联合办公企业亦造成冲击。

一时之间，盈利模式单一、持续亏损等质疑向国内联合办公企业接连袭去。

10月9日，国内联合办公头部企业氪空间创始人刘成城在接受媒体采访时表示，在他看来，WeWork IPO失败是一个时代结束的标志，这意味着巨额亏损换取快速扩张的公司，以后较难获得资本市场的青睐。同时，他还表示，氪空间早已在阵痛中决定进行战略调整，目前的定位是一家企业服务公司。

除了氪空间之外，国内头部联合办公企业也早已纷纷开始探索盈利新路。

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本地化的舶来品

于中国市场而言，联合办公模式是一个舶来品。

2010年，WeWork在美国创立，联合办公模式自此应运而生。三年后，WeWork模式的中国模仿者们开始破土而出，并在不到六年的时间里，形成了堪称庞大的规模。

据中商产业研究院数据库显示，截止到2018年6月底，中国联合办公平台数超过300家，布局网点数超6000多个，总体运营面积达1200万平方米，提供工位数达200万个，至2020年有望达到2300多亿。

图片来源：前瞻产业研究院

即便是WeWork，也视中国为重要战场。

据悉，中国占WeWork总办公场所数量的15%。WeWork母公司We公司的招股说明书中更是173次提到中国。

业内人士向时代周报记者表示，在WeWork打开联合办公的声势之前，办公室租赁的模式在中国早已存在，十来年前便在中国各大城市遍布的孵化器便是国内联合办公企业的原型。

在联合办公模式落地中国的一开始，资本不计成本地投入和政策扶持使得低廉的租金成为了可能，一批初创团队受此吸引来到联合空间办公。

大林（化名）自14年起便陆续接触联合办公，他所在团队入驻的第一个联合办公空间位于广州琶醍。

作为第一批选择联合办公空间的国人，大林选择联合办公的首要理由便是相对便宜的租金。据他回忆，当时私人办公室一个月的租金有三万多，而联合办公空间，一个月的租金就两万左右，“在价格上，低了30%-40%。”

“那个时候的联合办公企业不以赚钱为目的。”据大林回忆，那是一个万众创业的年代，2015年，政府工作报告出现了“大众创业，万众创新”的新说法，国内的创业浪潮被推至高峰。

这一年，联合办公行业在这一年出现了井喷式的增长。 据前瞻产业研究院整理的数据显示，2015年中国联合办公空间数量达2630家，较上年增长64.38%。

图片来源：前瞻产业研究院

10月16日，迈点研究院研究总监郭德荣回复时代周报记者时表示，在联合办公的初期阶段，其火爆程度是和创业大潮的火爆程度成正比的。

财经评论员严跃进在10月17日向时代周报记者透露，联合办公和新常态新业态企业挂钩，“这些企业好，联合办公的业态就好。”

只是，如火如荼的态势并没有一直持续下去。

郭德荣表示，国内联合办公针对的人群主要包括4类：自由职业者、初创企业、中小型公司以及部分大型企业区域分部，前二目前仍是主要客群。而自由职业者和初创企业充满不稳定的因子。

大林向时代周报记者表示，随着创业大潮的退去，他发现共享办公空间内的空位开始增多，“如果大部分创业团队都拿不到钱，也就很难去开始自己的创业，更不可能去租共享空间，大量的共享空间就会出现空置，空置就意味着成本剧增，这就形成了一个恶性循环。”

“产业经济的情况切实影响着联合办公是实际经营情况，在过了16年、17年的资本市场的大量投入之后，目前共享办公在国内呈现出了一个降温的态势。”严跃进说道。

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激情扩张时代的结束

据前瞻产业研究院整理的数据显示，2015年后，联合办公企业的增长开始放缓，2015年至2016年，新增联合办公企业仅483家。

2017年开始，联合办公出现了优胜劣汰的趋势，并购大潮开启并愈演愈烈。据好租于2018年12月底发布的《2018年联合办公市场研究报告》显示，2018年1月至12月底，联合办公品牌减少40家，竞争力相对较差的企业逐渐消失或被并购，运营时间均未超过两年。

图片来源：好租《集中与多元——2018年联合办公市场研究报告》

经过连番的并购，行业龙头企业开始出现。优客工场、纳什空间、氪空间等都具备了一定的规模。2018年4月12日，WeWork中国以25亿全资并购了裸心社。仅2018年，优客工场便进行了6次收并购动作。

据优客工场官网信息显示，截至2019年6月30日，优客工场已经覆盖全球44个城市，管理逾200个联合办公空间。

创立于2014年的氪空间从孵化器起步，目前已经覆盖北京、上海、香港、广州等11个城市，运营40多个联合办公社区。

而WeWork在中国北京、上海、香港等8个城市共拥有67家办公地点。

图片来源：中商产业研究院

这是经过数轮洗牌的结果，即便是国内头部企业也差点难以为继。

据多家媒体报道，2019年上半年，氪空间不但因资金链紧张出现大规模裁员，甚至一度引发关店潮。

10月16日，氪空间上海某社区的销售向时代周报记者承认氪空间在今年上半年受到过一波影响，“今年上半年竞争比较激烈的时候，的确导致了一些问题，行业一直在洗牌，一些公司今年上半年的一波没撑过去，就已经被淘汰了。”

该销售还向时代周报记者透露，去年资本大规模地涌入联合办公行业，导致许多品牌开始疯狂拿地，“市场上就这些甲级写字楼，一旦需求的人多了以后，租金就会上涨，如果我这个楼的正常价格是6块钱，那经过竞争后价格就被顶上去了，可能争到这个点的企业的到手价格就是8块钱。一般这种事情都发生在陆家嘴一类的市中心地段。”

并购、加价拿地在2018年下半年愈演愈烈，一昧进行规模化的风险显而易见，如果没有发生意外，或许态势还会继续。然而，WeWork的IPO失利让国内的联合办公企业瞬间清醒。

氪空间创始人刘成城一向乐于对外发表观点。2018年7月，刘成城在主题演讲中表示，由于技术的发展，团队小型化和组织分布化是未来公司发展的重要趋势，联合办公迎合这一趋势，开始进入爆发时增长阶段，氪空间目前达到了每月新增10000多个工位的扩张速度。

今年5月，刘成城在接受媒体采访时表示，氪空间还会继续扩张。

然而，10月15日，他却一改常态地表示，氪空间目前暂不考虑融资和上市。

郭德荣认为，WeWork撤回IPO反映了两个问题，“一是利润需求，如何开拓更多的收入来源和合理地控制成本，才能保证联合办公空间产品未来的可能性。二是企业本身，内部管理的提升和掌控权的把握，是投资人和经营者博弈的过程。”

在他看来，目前摆在国内联合办公企业面前的问题很明显，恶意的竞争导致租金门槛过高、超出市场红线，短期的结果就是集团并购加速、中小企业焕新。

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盈利模式待考

据WeWork招股书显示，在营收上，包含长租签约费用在内的商业办公用地运营费用占了最大的比例，2016年占营收的比例高达99%，该比例随后有所下降，今年上半年占收入的比例为80%。

此外，根据WeWork招股书，其新项目从启动、开业到达到盈亏平衡点需要超过一年半的时间。而截至2019年6月1日，Wework只有30%的物业达到成熟（实现盈亏平衡），70% 的项目仍在培育期，需要额外投入现金流。与此同时，扩张仍在继续，资金缺口仍在不断扩大。

时代周报记者了解到，联合办公企业从业主手中拿房源，经过装修运营再转租给工位使用者。联合办公企业的主要利润来自于租金差价。

据亿欧调研数据显示，集中式共享办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡，而单体面积小于5000平方米的项目，无法实现空间的有效配置，也基本没有盈利可能性。

10月15日，时代周报记者来到WeWork上生新所店，该项目的规模是一整幢风格现代化的三层办公楼，已建好一年多，却于今年9月2日方才开店。

据该店的销售人员介绍，该楼原是裸心社旗下，WeWork中国收购裸心社后，该楼成为WeWork上海版图的一部分。

图片来源：WeWork上生新所店 时代周报记者摄

时代周报记者发现，目前，该店绝大多数工位都处于空置状态。销售人员透露，就租金价位而言，一个包含21个工位的专属办公室，销售人员报价76800元每月，如果一年起租还可以打八五折，即65000元一个月。该价位处于同等地处水平内的联合办公品牌内的中等偏上价位。

8月22日，优客工场执行总裁孙亮在接受媒体采访时表示，联合办公确实处在行业起步期，优客工场也处在扩张期，的确需要大量投资，加上投资回报周期长的特点，前期的确会出现盈利难的问题。但随着社区固定成熟之后，优客工场将具备稳定的盈利模式。

10月16日，时代周报记者走访了氪空间上海徐家汇社区，该店销售人员向时代周报记者透露，这家开业已两年的门店目前已处于稳定的盈利当中，入驻率已达到90%以上。不过，他亦表示，这家门店是上海15家门店中收益最好的门店，而上海的氪空间门店普遍入驻率是70%左右。

时代周报记者发现，为了提高入驻率，无论是WeWork中国还是氪空间，都在大推整租。据介绍，WeWork上生新所设计有两个整租模块，分别可容纳70人和100人。氪空间徐家汇店，亦有一个超过200人的团队入驻。

只是，整个行业大势似乎离实现盈利越来越远。据《2018年联合办公市场研究报告》显示，目前，满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40%。此外，受规模扩张、行业整合，加之经济形势的影响，联合办公企业空置率正日渐走高。

图片来源：好租《集中与多元——2018年联合办公市场研究报告》

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转向企业服务提供商

WeWork所带来的经验教训告诉国内的联合办公头部企业，仅仅靠创业空间的政府补贴、资本投入和规模扩张，并不可能撑起一个行业。

近年来，行业内部的竞争抬高了联合办公企业的租金，广州时代周报记者通过走访发现，位于珠江新城东塔天盈广场店FUNWORK联合办公单个工位的报价已达到2500元到3000元左右每人；在目林的珠江新城合景店，单个工位更是达到了3800元每人。

《2018联合办公发展报告》显示，北京联合办公品牌数量将首次达到706个，而CBD、中关村等核心商圈的联合办公租金水平已超过传统写字楼，CBD商圈联合办公平均租金水平已达到17.3元/平方米/天。

在上海核心地区的联合办公空间工作的小鹿（化名）向时代周报记者表示，身边已有团队因为联合办公空间的租金价格问题，选择退回传统的租赁办公空间。

在单纯地以租金作为盈利模式并不可靠的情况下，即便在资源上占据高地、发展节奏较为稳健的SOHO3Q，就连SOHO中国董事长潘石屹也多次在公开场合表示自己的目标是“不亏钱”。

为了走出盈利新路，国内联合办公头部企业纷纷拒绝将自己定位为一个“二房东”，而是争相转向精细化运营，并向做一个企业服务的提供商转变。

氪空间的一位工作人员向时代周报记者透露，目前其所在的集团下分三块业务，一个是老本行科技媒体，即36氪，一个是创融投的平台鲸准，还有一个就是联合办公空间。

“你的公司肯定需要融资嘛，创融投的平台会帮你做对接，融到资以后你公司扩大了，需要办公室。所以我们做的是办公的全周期的生态化的服务。”该工作人员向时代周报记者表示。

时代周报记者了解到，12月，氪空间推出了名为“氪星智造”的办公定制化产品，资料显示，“氪星智造”服务的空间利用效率可以提高50%，这意味着同样面积的办公楼，如果采用氪空间的设计方案，能容纳2倍的员工在其中办公。

10月17日，上述氪空间工作人员向时代周报记者表示，该办公定制化产品仅针对500平方米以上的办公空间，可以以最好的材料、最短的工期完成定制化的服务，“如果是五百平方米以下，成本报价相对较高，五百平以上，成本报价可以做到相对较低。”

不只是氪空间。6月20日，潘石屹在SOHO 3Q城市拓展发布会上喊出了SOHO 3Q的转型宣言，“SOHO3Q的发展思想已经与3年前创办时不同，SOHO 3Q现在的定位是做成中国最大的办公楼综合服务商。”

而优客工场的创始人毛大庆一直以来都在对外强调，优客工场要将服务、科技能力输入到更多的楼宇里面去，变成楼宇的管理者、楼宇服务者，而不再是一个楼宇简单的租赁者。

10月17日，严跃进向时代周报记者表示，联合办公目前在走向精细化运营的过程中会遇到很多问题，“它希望把租金降低的同时提供更好的服务，但是很多联合办公的办公空间并非十分宽敞的，就算服务上比较好，办公空间不好也影响着入驻团队的体验感。所以，关键是要解决掉精细化运营与成本管控之间的矛盾。”

此外，在联合办公空间的盈利上，氪空间前总裁钟澍提到过一个新颖的模式，“我们有机会成为地产基金手中、溢价的重要筹码。比如一些酒店，虽然它本身可能是亏损的，但是它可以提升资产的溢价能力。”

钟澍说，“比如一栋楼，本来是十个亿，如果我们进驻，每平米带来8到10块钱租金的时候，这个楼的价值就从十个亿变成十几个亿了。这个物业的增值，是我们带来的，因此我们有机会跟地产基金分享物业的增值收益。”

无论如何，所有好的商业模式都是在符合市场真实需求下产生的，联合办公领域也不例外。在切实可行的盈利模式的探索上，联合办公企业依然在路上。