谢逸枫：感谢央妈！前9月房贷4万亿元天量刷新历史记录！

　　文/谢逸枫

　　终于揭开了房地产市场背后最神秘的面纱，4万亿元房贷成为楼市调控稳定房价的擎天柱，让调控与房价平稳的落地。按照2019年10月15日，发布9月社会融资规模和货币数据。2019年9月，新增人民币贷款1.69万亿元，同比多增3069亿元。1.69万亿元的新增规模，创2001年有数据发布以来9月贷款新增单月新高。2019年前三季度，人民币贷款增加13.63万亿元，同比多增4867亿元。分部门看，住户部门贷款增加5.68万亿元，其中，短期贷款增加1.54万亿元，中长期贷款增加4.14万亿元，说明前9月个人住房贷款4.14万亿元，包括一二手房贷款，创造6年以来历史第二高，刷新历史记录。

　　截至2019年前三季度末人民币房地产贷款余额43.3万亿元，同比增15.6%，增速较上年末回落4.4个百分点，连续14个月回落。2019年前三季度新增房地产贷款4.6万亿元，占新增人民币贷款的33.7%，比去年全年低6.2个百分点。从结构上看，个人住房贷款余额为29万亿元，同比增16.8%，个人住房贷款增速较去年末回落1个百分点。其中，前三季度个人住房贷款新增3.3万亿元，占各项贷款增量的24.1%，和去年全年基本持平。这是一个比较合理的占比。过去房地产热的时候，有一些城市会超过50%，一半以上贷款流入了购房领域，根据我们的观察，25%比较合理，过去几年多数在30%以上。

　　三季度末，房地产开放贷余额为11.2万亿，同比增11.7%，增速较上年末回落11.8个百分点，同样连续14个月回落。前三季度新增房地产开发贷款1万亿元，占同期各项新增贷款的7.7%，相比去年全年的占比低3.9个百分点。今年前三季度企业中长期贷款余额同比增长10.9%，连续两个月回升，从投向上看，基础设施行业贷款9月末增长8.9%，今年前三季度累计新增1.56万亿元。制造业中长期贷款明显回升，尤其是高技术制造业中长期贷款，同比增11.3%，比上年末和上年同期高0.8%和5.2%。不含房地产的服务业增长11.4%，较上年末和上年同期高2个和1.2个百分点，三季度新增2.38万亿元。

　　所有银行都是房地产银行：房贷数据占8大银行新增贷款数据里接近一半,8大银行2018年新增贷款总量在2.7万以上左右，其中47%是房贷（这还不统计其他可能绕道进入房贷的消费抵押贷等数据）。截至目前，包括中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行在内的六大国有大行已经全部发布了2018年报。

　　根据报告统计发现，在2018年六大行合计贷款增加额中，个人住房贷款增加了25338.96亿元，占到了将近5成的份额。根据六大行年报统计数据显示，2018年，六大行合计贷款增加额为51305.59亿元，其中，公司类贷款增加额为14876.08亿元，占比约28.99％。个人贷款增加了31180.04亿元，占到了60.77％，这其中新增个人住房贷款为25338.96亿元，占据全部新增贷款的49.39％。从上述数据可以看出，在各项业务中，六大行更加青睐于个人贷款，尤其是其中的个人住房贷款业务。

　　按照此前的社会融资规模和货币数据数据显示，2018年前三季度人民币贷款增加13.14万亿元，同比多增1.98万亿元。分部门看，住户部门贷款增加5.69万亿元，其中，短期贷款增加1.85万亿元，中长期贷款增加3.83万亿元。2017年前三季度人民币贷款增加11.16万亿元，同比多增9980亿元。分部门看，住户部门贷款增加5.73万亿元，其中，短期贷款增加1.53万亿元，中长期贷款增加4.2万亿元。2016年前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。分部门看，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中，短期贷款增加5247亿元，中长期贷款增加4.2万亿元。2016年-2017年的房贷前9月都是4万亿。

　　2015年前三季度人民币贷款增加9.90万亿元，同比多增2.34万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.00万亿元，同比多增3463亿元，其中，短期贷款增加7758亿元，中长期贷款增加2.23万亿元。2014年前三季度人民币贷款增加7.68万亿元，同比多增4045亿元。分部门看，住户贷款增加2.66万亿元，其中，短期贷款增加8989亿元，中长期贷款增加1.76万亿元。对比过去5年的同期房贷数据看，2014年的1.76万亿、2015年的2.23万亿、2016年的4.2万亿、2017年的4.2万亿、2018年的3.83万亿。毫无疑问，2019年的经济形势会比2018年差，但可能是未来最好的一年，因为信贷的新增速度下降，增量创新高。

　　按照数据显示，2018年末人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点，全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高5.5个百分点，其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速比上年末低3.1个百分点。个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

　　说明2018年的房地产贷款6.45万亿元，占到新增贷款16.17万亿元的39.88%，40%的贷款都流向了房地产行业。2017年的房地产贷款5.60万亿元，占到新增贷款13.53万亿元的41.38%，超40%的贷款都流向了房地产行业。

　　2017年末人民币房地产贷款余额32.2万亿元，同比增长20.9%，增速比上年末低6.1个百分点，全年增加5.6万亿元，同比少增1087亿元。2017年末，房产开发贷款余额7万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高9.5个百分点，其中保障性住房开发贷款余额3.3万亿元，同比增长32.6%，比上年末低5.7个百分点，全年增加8203亿元，增量占同期房产开发贷款的61.8%，比上年占比低51.7个百分点(2016年保障性住房开发贷款增量占同期房产开发贷款增量的113.5%)。地产开发贷款余额1.3万亿元，同比下降8%，降幅比上年末扩大3.1个百分点。个人住房贷款余额21.9万亿元，同比增长22.2%，增速比上年末低14.5个百分点。

　　2016年末人民币房地产贷款余额26.68万亿元，同比增长27%，增速比上月末高0.5个百分点，全年增加5.67万亿元，同比多增2.08万亿元，增量占同期各项贷款增量的44.8%，比1-11月占比水平高0.2个百分点。2016年12月末，房产开发贷款余额5.66万亿元，同比增长12.2%，增速比上月末高2.1个百分点，其中的保障性住房开发贷款余额2.52万亿元，同比增长38.3%，比上月末高3.2个百分点。地产开发贷款余额1.45万亿元，同比下降4.9%，降幅比上月末扩大3.1个百分点。个人购房贷款余额19.14万亿元，同比增长35%，增速比上月末低0.1个百分点，全年增加4.96万亿元，同比多增2.31万亿元。

　　2016年的房地产贷款5.67万亿元，占到新增贷款12.65万亿元的44.82%，超40%的贷款都流向了房地产行业。2015 年末，人民币房地产贷款余额 21.01 万亿元，同比增长21%，增速比上年末高2.1个百分点，全年增加3.59万亿元，同比多增 8434 亿元，增量占全年各项贷款增量的 30.6%，比上年占比水平高2.5个百分点。2015年末，房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，增速比上年末低3.8个百分点。地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速比上年末低12.9个百分点。

　　个人购房贷款余额14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各项贷款增速高8.9个百分点，全年增加2.66万亿元，同比多增9368亿元。2015 年末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.82万亿元，同比增长59.5%，增速比上年末高2.5个百分点，全年增加6761亿元，同比多增2643亿元，增量占同期房产开发贷款的92.7%，比上年增量占比高37.7个百分点。

　　2015年的房地产贷款3.59万亿元，占到新增贷款11.71万亿元的30.65%，超30%的贷款都流向了房地产行业。2014年末，人民币房地产贷款余额17.37万亿元，同比增长18.9%，增速比上年末低0.2个百分点，全年增加2.75万亿元，同比多增4055亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，与上年占比水平持平。2014 年末，房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点。其中，房产开发贷款余额4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点。地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高15.9个百分点。

　　个人购房贷款余额11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点，全年增加 1.72 万亿元，同比多增196亿元。2014 年末，房产开发贷款中的保障性住房开发贷款余额1.14万亿元，同比增长57.2%，增速比上年末高30.5个百分点，全年增加4119亿元，同比多增2589亿元，增量占同期房产开发贷款的55%，比上年增量占比高24个百分点。2014年的房地产贷款2.75万亿元，占到新增贷款9.78万亿元的28.11%，约30%的贷款都流向了房地产行业。

　　值得注意的是市场流动性一直在不断的释放，9月下半月以来，央行流动性操作就未停止。综合考虑，央行通过各类流动性工具，9月下半月释放的流动性约1.42万亿元。随着人民币失守破七保卫战，居民财富平均缩水一成。叠加国家统计局公布的CPI物价上涨指数2.8％，进入“3.0”时代已经是指日可待。在物价暴涨与负利率时期，如何才能抵御通货膨胀，唯一的办法就是买房。过去一年，让老百姓更心惊肉跳的是理财市场出现大崩盘、大下跌，所有超过5％收益的理财产品基本跑路或者遥遥无期的延期。当下市场最明显的感觉是，又有出现资产荒的趋势。因此，最好的抗通货膨胀产品就是房子。

　　2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额149973亿元，增长12.2%。2019年1月-9月，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5个百分点。2019年1-9月商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%。单独看9月份数据，环比同比都有轻微上行。9月份房地产市场销售活跃，环比同比均明显上涨，拆分单月数据看，9月全国房地产市场销售面积高达1.733亿平米，同比上涨了2.9%。其中住宅销售增长4.6%。销售额高达1.6万亿，同比上涨了9.4%。因此，10月数据继续环比上涨。