“金九银十”火爆不再 广州楼市冷热不均

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  传统楼市销售旺季“金九银十”即将进入尾声,已经过去的9月份广州一手房市场表现冷淡,网签面积与套数环比和同比数据均出现较大幅度下跌。

  转眼间“银十”也已走过一大半,但易居研究院中国百城库存报告相关数据显示,2019年“十一”假期期间,广州新建商品住宅成交面积62183㎡,较去年同期的67217㎡下降7.56%。

  《中国经营报》记者近日走访了番禺、增城、花都几个大区10来个楼盘,发现部分楼盘为了吸引人流,采用“低开高走”的策略,有的楼盘则延续了国庆期间的优惠力度,推出“一口价”促销手段。而为了促成签约,“首付分期”再现江湖,购房者最迟可于明年中旬开始还贷。

  不过需要注意的是,不同区以及同个区的不同位置,市场呈现出“冷热不均”的局面,整体而言,更多人流涌向交通与配套较好的区域。专家认为,与以往楼市火热时期购房者多点入手的情况相比,冷热不均的现象从侧面反映出楼市需求更加偏向于理性。

  低价折扣引流

  “我们这个盘去年的拿地价就1万2了,开发商要卖到2万3才有盈利空间。但我们采取低开高走的策略,目前在售的几栋楼均价1.8-1.9万,可以说完全没有赚,这是为了吸引更多顾客过来,后期的价格会上升的。”近日,位于广州增城中新镇的“时代倾城”销售人员如此向记者透露了吸引顾客的手法之一。

  转眼间,传统楼市销售旺季“金九银十”马上迎来尾声,9月份广州楼市“遇冷”已经有目共睹。广州中原研究发展部监控数据显示,9月广州网签一手住宅成交量为6523宗,环比下跌11%;总成交面积为70.66万平方米,环比下跌8%。这两个数据同比跌幅更是分别达到33%、32%。

  正因如此,在“银十”开盘的部分楼盘,采取上述“低开高走”的营销策略,以达到引流的效果。

  与时代倾城相似,位于即将开通的21号线山田站附近的“大國璟”销售人员同样向记者透露,“我们这里拿地也是在1万2左右,6月份刚开盘时均价在2.1-2.2万之间,已经没什么赚,现在加上优惠,相当于亏本。”

  记者发现,为了吸引顾客,不少楼盘还延续着国庆期间的促销手段,“特价房”和“一口价”房源依然可见。

  大國璟的销售透露,“现阶段加推的6号楼南向90㎡三房户型,原本总价197万元,因为延续国庆期间优惠一口价175万元,最终成交均价19400元左右,比开盘价少了一千多。”

  位于花都狮岭大道的“碧桂园·泊岸”销售人员透露,“国庆期间推出了30套一口价房源,均价为14200元。比10月底将开盘的2号楼更便宜。”据了解,该楼盘将于10月底推出的2号楼同样有多重优惠,其中一套位于5楼的98㎡户型,原总价173万元,开盘特价只需156万元,加上两个98折和两个99折,最后总价147万元。

  同在狮岭大道附近的“宏新·花悦台”因位置稍差,其南向房源均价最低1.3万元,但它依然可以享受国庆期间“8万抵15万”与双99折的优惠。销售人员透露,“楼下的商铺10月对外招租,你现在买房我们还可以让你享受一年的商铺免租金。”

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉指出,“所谓的引流,其实是个多元营销的概念。当下开发商营销、全民营销、全民经纪人现象很常见,这说明开发商之间为了争夺客户,存在激烈的竞争。目前来看,基本上每个片区都有很多竞争对手,但是购房者的观望情绪很浓,各方面使得开发商不得不加大营销力度。”

  广东省房地产研究会执行会长韩世同指出,“目前促销的楼盘越来越多,恰好说明开发商开始进入一个全面促销的阶段,之前只有个别的楼盘通过大幅降价吸引了大量的购房者,导致很多楼盘出现抢购、摇号等。随着更多的楼盘加入促销的行列,僧多粥少的局面会有所转变。随着更多楼盘进入市场,刚需以及置换的需求都能够得到满足,慢慢会出现购销两旺的局面。”

  韩世同还指出,“但是随着降价的楼盘越来越多,买房的人有可能会越来越少,因为有换房和购房需求的人群是比较容易被满足的,有很多买涨不买跌的群体,就会处于观望的状态,导致卖的越来越多,买得越来越少。”

  花样手法促成交

  与多样的低价打折引流手段相对应,为了转化客源,提高签约率,部分楼盘同样花样繁多,“首付分期”由此再现江湖。

  

  上述时代倾城销售人员以一套85㎡的户型为例介绍,“原总价170万,打完各类折扣是160万,三成首付大概48万。如果首付分期的话,7天内先给8万左右,12月20日前再付16万,到明年1月29日前再给23万。”

  该销售解释,“一般7天内要给完首付签约的,考虑到马上过年了,很多顾客资金周转不过来,所以我们才推出首付分期的方式。到明年1月29日已经过完年,顾客不用占用太多年底的资金,会比较轻松。”

  无独有偶,番禺的多个楼盘也推出这种手段。

  其中,位于南村万博板块、员岗地铁站附近的“珠江·铂世湾”销售人员,以一套折后总价419万、首付127万的房源向记者说明,“7天内能够给总价的20%也就是84万左右,剩余的43万,最长可以申请3个月后还清。”

  “等你3个月后还完首付,就可以网签办理贷款了,因为有公积金贷款,时间比较长,所以大概到明年中下旬才开始还房贷。压力相对就小很多。”

  位于亚运新城的“亚运城·天韵”,国庆期间加推的G5栋18层103㎡户型,折后总价290万元,销售人员同样表示,“3天内先付10%大概29万,剩余的20%在两个月内补齐,就不影响网签。”

  而除了首付分期外,位于增城科教板块的“科慧花园”,除了延续国庆额外98折优惠外,还推出了“免除3年物管费”的优惠。销售透露,“3年的物管费可以折现,抵扣房款。”

  值得注意的是,亚运城·天韵为了完成单盘年销额破百亿的目标,甚至打出“高开低走”的策略,销售人员透露,“G10栋是我们今年最后一栋了,现在在认筹,预计10月底开盘,拿到的价格在2.4-2.8万,比国庆期间卖的还便宜,这栋是为了冲全国第一销售额拿出来卖的。”

  事实上,根据中指院数据,截至10月14日,亚运城销售额已达102.34亿元,位居2019年广州销售项目成交金额榜第一位。据亿翰智库,2019年1-9月中国典型房企单项目销售金额TOP10榜单上,亚运城位居第二,仅次于深圳的“万科星城”。

  亚运城销售表示,“等月底G10栋开出了,我们很有可能就冲到全国第一了。”

  中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,“广州楼市处于一个低潮期,跟今年二季度以来逐渐加强的宏观调控有关,在销售情况不是特别理想的情况下,开发商就需要通过不同的手段促销去化。当然,降价走量引流与多手段促成交的出发点是好的,但是开发商若想真正达到目的,还需要有政策和市场环境的配合。如果市场不回暖,最终结果不一定有效。”

  区域冷热不均

  整体而言,虽然“银十”期间,广州多个楼盘多手段引流和促成交,然而从现有数据看,10月份的情况并不振奋人心。

  据广州中原研究发展部监测,2019年“十一”假期广州一手住宅实际开盘和加推共计约2221套,较去年同期上升17%,整体去化率接近六成,略优于下半年平均去化率水平。但易居研究院中国百城库存报告相关数据显示,2019年“十一”假期期间,广州新建商品住宅成交面积62183㎡,较去年同期的67217㎡下降7.56%。

  克而瑞广州的数据显示,上周(10月7日-13日)广州商品房共成交2069套,成交面积为16.54万㎡,环比下降4.46%。截至上周末全市商品房库存面积为1389.5万㎡,消化周期为12.51个月。

  李宇嘉指出,“基本上,广州10月的楼市延续了9月的基调,但我们逐渐看到政策在松绑,开发商营销力度在加大,所以10月预计相对会好一些,老百姓的观望情绪有望得到缓解。至于未来具体能取得多大的起色,关键还要看接下来政策和资金层面的变化。”

  记者走访过程中发现,在这波促销中,不同区以及同个区的不同位置的楼盘,正表现出冷热不均的情况。

  其中,上述科慧花园位于21号线凤岗站旁,目前在售的28号楼步行5分钟内可到达地铁口。根据规划,21号线预计于年底开通,分快线与慢线两种通车方式,凤岗站正是快线上的站点之一。

  “从凤岗站坐地铁,快线一个站坐到增城万达广场,一个站到交通枢纽镇龙,4个站到黄村换乘4号线,7个站30分钟即到员村,从员村转乘5号线15分钟内可到珠江新城。”销售人员还透露,国庆期间,仅1天内就卖出100套。记者从售楼处亦可发现一片人头攒动的景象。

  而上述亚运城,整体规划4万套房,规划人口20万。其所在的科创走廊上,北面有南村万博商务区、广州大学城、思科智慧城,南面则有庆盛科创产业区。销售人员透露,“亚运城成了很多在万博买不起房的顾客的第二选择。”据了解,这里的石碁和海傍两个地铁站,可以很方便通往番禺和南沙。

  根据中指院数据,2019年广州销售项目成交金额TOP10楼盘中,亚运城与科慧花园分别占据前二。

  相比之下,位于花都的宏新·花悦台与碧桂园·泊岸,因周边交通与配套仍在推进当中,售楼处的人员寥寥无几。与科慧花园同在增城的“云溪四季”,则因距离地铁口距离偏远,市场热度也无法与前者相比。

  宋丁指出,“事实上,需求一直都存在,只是在市场遇冷的情况下,购房需求不再遍地开花,不再对各地都充满热情。购房者的观望情绪加重了,下手的时候也会精挑细选,更加理性,那么政策导向的中心、交通便捷的位置、成长性高的地方,就会成为优先选择。这也反映了当下节点市场的一个重要趋势。”

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