长租公寓上演“冰与火之歌”，潜行者新派蓄力疾行

2019年，是长租公寓极限生存的一年。

2018年中国房屋租赁市场租赁人口达2.1亿人，预计2022年租赁人口将达到2.4亿人。一项调查显示，白领人群中有43%能够接受一辈子租房，80%的人最能接受2500元以下的长租公寓。

长租公寓的市场够大，也够挤。

截至2018年，国内长租公寓市场上，活跃的品牌超80个，分布的城市数量达到44个，长租公寓供给量达375,252套。

2017至2018年，一线城市长租公寓新开门店比率高达35%。前几年的运营与试错让行业的问题加剧，企业盲目扩张埋下的雷被一个个引爆。

2018年，长租公寓行业问题频出，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客等25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。另一边，自如、魔方、蛋壳、青客等强势玩家正在谋求上市。

整个行业正在上演“冰与火之歌”。

业内人士指出，经过几年的跑马圈地、长租公寓进入了深度整合期，要么破产被重组，要么上市。资本要求变现，经营也需要更多的金融支持，头部企业的资本化提上日程。但长租公寓依然要解决内生性问题，运营水平与盈利能力，才是核心。在这个层面，拥有融资和运营能力的开发商旗下的长租公寓的优势更加凸显。

2013年，新派公寓创始人王戈宏创办了面向都市青年新型共享租赁式的新型人才公寓——新派公寓，成为中国长租公寓产业的创新开拓者。

创立新派当年，王戈宏发起国内首支公寓私募类REITs基金投资，收购位于北京朝阳区CBD的存量旧资产，用创新设计将其改造成新型青年公寓。

作为中国第一支权益型住宅资产租赁类REITs，新派公寓花了5年时间——打磨完成品牌与产品的定价模式。

在行业处于冰火两重天的2019年，新派公寓依旧选择冷静下来，看清前路，为日后的疾行蓄力。

慢工出细活，王戈宏有自己的创业哲学。艾问独家专访新派公寓创始人王戈宏，听他讲“如何做长租公寓的创新者”。

节奏决定成败？

艾诚：为什么你会选择在长租公寓领域创业？

王戈宏：使命感。我从美国回到北京后的一个晚上，从国贸坐地铁到通州，在四惠东换乘，站里面人山人海，大家挤来挤去，我看着特别感慨。我曾经在北京、上海、广州、深圳都“漂过”，那时住的房子条件都很差。创业时我脑子里的第一个愿望，就是要让年轻人有品质地居住，有尊严地打拼，让年轻人能够住在市中心。所以我的第一个店在故宫附近，第二个店靠近CBD。

艾诚：你如何用一句话来介绍新派公寓？它有什么不一样？

王戈宏：新派为消费者，也为物业主创造价值。第一，为中国年轻人未来的居住理念、居住方式创造价值。第二，为现在中国所谓的存量资产，闲置资产创造价值。新派为长租公寓筹资难的痛点，找到了一个新出口。

在长租公寓行业，大部分都是轻资产项目，属于二房东模式。但在这类商业模式中，由于主体缺乏强信用进行贷款，以及缺乏资产进行抵押，导致筹集发展资金难度大。

新派公寓采取“品牌运营+REITs基金”的模式，不依靠第三方信用担保，仅靠资产质量和运营能力赢得银行低利率融资，实现从私募基金收购存量资产——改造持有运营——REITs退出的完整闭环。

艾诚：创业六年多，你观察到中国年轻人放弃买房、大量白领需要长租精装公寓的现象已经非常普遍，还是处在初始阶段？

王戈宏：很幸运，前年、去年市场的需求就已经得到印证。中国长租公寓行业现在发展非常迅猛，同时，国家提出的“住房不炒”政策对行业来说也是一个利好信号。长租公寓行业已经进入到一个巨大的井喷时代。

艾诚：业内各路豪强疯狂的拿房、获客，行业也相继出现蛋壳、魔方等新玩家。新派为什么这么安静，没有去大量融资？

王戈宏：这与我的初心有关。中国许多创业者的目标是：第一，做大；第二，做快；第三，要IPO。因为这样才能证明它的价值。

为什么现在很多长租公寓企业阵亡了？扩张太快，但能力承受不了那么快的速度。他们的模式是做贸易的差价模式，比如，公寓的抢楼就像“面粉比面包贵”，房租5000块钱，我6000块拿下，为了竞争，另一个品牌用7000块买下，那其实对外的市场行情就是5500块，所以每个人都是亏的。后面怎么可持续发展？很多企业不得不进入“融资——烧钱”的模式。

作为创业者，我也想做大规模，也想尽快上市。但新派尝试了几个模式后，发现最流行的二房东模式是不赚钱的，最难做的重资产模式却盈利不错，前期公寓疯狂扩张的模式成了规模不经济模式。于是我们决定慢下来，不被规模诱惑，不被速度苦恼，静下心打造可以健康增长的系统与价值。新派开始对标美国一个极具特色的汉堡企业 Pal’s, 它从创立至今60年，开了不到30家，但却是是美国同行中单平米销售额以及利润第一的企业，它把流程、品质做到了极致。新派当然不需要像Pal’s发展的那么慢，但从它的身上，新派找到了持续健康增长的密钥。

我更愿意关注自己10年后是什么样子，做企业就像跑马拉松，我关注的是节奏。作为一个企业，要把自己的膝盖和心脏先打造好，才能该快则快，该慢则慢。

2017年11月，为响应中央“房住不炒”的政策，新派公寓率先在深交所发行了中国第一支住房租赁资产类REITs，成为“金融服务实体经济”以及中国房地产转型与金融创新的先锋标杆企业。

2018年3月，新派公寓与建设银行发起住房租赁资产证券化专项并购基金，开创了大型国有金融机构与品牌运营商合作设立以盘活城市存量资产为目标的专业并购基金的先河。

2019年年初，新派公寓作为试点单位，协助人民银行及证监会推行公募REITs，与中粮及南京未来科技城合作探索国内高层次人才公寓创新模式。

十年后新派将没有对手?

艾诚：长租公寓并不是一个短期赚钱的行业，新派公寓打算给这个行业带来什么变化？

王戈宏：长租公寓行业未来肯定会赚钱的。那些在长租公寓已经阵亡的企业证明了有些商业模式确实行不通，新派在前人的肩膀上前进，吸取经验教训，将更有可能成功。

目前新派打造了四个细分市场产品，创客公寓、白领公寓、精品公寓、家庭公寓，为消费者、也为资方创造闭环：买楼——改造——资产证券化——变现。这是很有价值的，目前来说，在同行里面真正走完全程的只有新派。

艾诚：你觉得国内的长租公寓市场未来会产生什么变化？

王戈宏：中国酒店市场开发得非常好。例如华住、汉庭、如家等，入局者很多。而在美国时我却发现美国人住的都是公寓，年轻人很少讨论买房子，都是在谈论自己在哪里租房，哪个apartment比较酷。

我有一个直觉，未来中国的前十大城市会很像美国，中国年轻人可能不再买房子了，中国的话题也不再聚焦房子，而是租房。我不是在做房地产，而是在做一个中国年轻人居住观念转变之后的消费品，房地产市场不再只是单纯的买卖关系。全世界所有成熟的城市，纽约、东京、巴黎的租赁都很发达，衡量一个城市能不能成为国际城市，是租赁关系，不是买卖关系。所以只有租赁发达了，城市才发达，因为它能容纳更多的人。

艾诚：预见未来，十年后的新派公寓会怎么样？十年后的王戈宏呢？

王戈宏：我特别欣赏亚马逊创始人贝佐斯说的一句话：如果你的眼光只在三到五年之后，你的身边全是竞争者，尤其是在日新月异的高科技互联网时代。如果你的眼光在十年之后，那几乎没有竞争对手。

十年后，我一定不在一线，我的长处是做REITs。未来我最大的理想是真正能做一个中国的公寓公募REITs。我特别希望有人来传承新派为消费者，为资产创造价值的精神，我一定是站在新派背后的那个人。我希望新派未来会成为一个图腾，一个理念，一个有价值的品牌，永远存在。