大佬暗示房子失去投资价值,开发商和炒房客都惨了?

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  曾表示“不赚最后一个铜板”的李嘉诚,最近将旗下长实集团超40亿元的大连西岗项目卖给了融创。其实这并非李嘉诚第一次抛售国内资产,从2013年开始他便悉数甩卖地产项目,至今已售出约3000亿港元,最大的一笔是在2016年10月以200亿元抛售的上海世纪汇广场。

  对李嘉诚而言,抛售内地资产早已不是什么稀奇事,但这并不像网上的绝对看空论“房地产行业不行了”“老百姓的购买力疲乏了,未来盖再多房也没人买”。

  站长倒认为不必去过度解读,作为一代投资大神,李嘉诚及其团队自然有敏锐的商业嗅觉和前瞻性,选择抛售哪里、转去哪里布局,都是经过深思熟虑的结果。内地的房地产也并非不被看好,只是近几年正处于转型关键期,变化的风险危机让一向追求稳健的李嘉诚不得不尽快撤出。

  与李嘉诚不谋而合的还有新一代首富马云,2017年那句“八年后房价如葱”论流传至今。近日在某活动现场,他再次预言,在未来三十年,国家发展依靠的是实体经济和互联网金融,就业主导将是现代化服务业,互联网金融会使更多的中小企业更好地生存发展下去。总之对房地产不感冒,不看好。

  商人都是逐利的,面临全球经济增长放缓、国内经济遭遇多重挑战的事实,房地产这种资金密集型产业,虽前期吸附集聚了大量资金,但终究不是金融性产品,随着国家“房住不炒”的深入落实,房价出现大起大落的可能性很小,房子回归居住属性大局已定。

  尤其是今年,不仅在政策层面“一城一策”持续发力,对于资金面的直接收紧控制也是空前有力:

  5月,银保监会开展巩固治乱象工作,对银行、信托及非银机构的房地产行业融资整治,房企融资受限的紧张氛围开始蔓延。

  7月,银保监会加强房地产领域风险防控,针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司约谈警示,要求控制贷款额度。

  近期,对楼市违规输血的围堵措施还在升级。10月12日,某省联社在会议上要求,严格落实房地产调控措施,房地产贷款占比高于20%的农商行,不得以任何方式新增房地产贷款,同时要求占比低于20%的农商行,严禁违规为四证不齐的房地产项目提供融资,严禁向资本金不足的房地产项目发放贷款。同一天,北京银保监局规范北京地区银行与金融科技公司合作类业务,严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域……

  

  总之一句话,严防死守资金流向房地产!就像融创孙宏斌形容的,今年的融资环境管控“史无前例”,从拿地端到销售端,房企几乎所有的融资渠道受到全面控制。某位融资高管总结道:“再也不是前几年那种无脑投资的时代了”。

  临近年底随着债务密集到期,房企面临“债务压顶”的局面,某数据机构统计显示,2019年8-12月,地产债总计到期量达2106亿元!

  曾以房地产业起家的银亿集团,2017年销售收入783亿元,创利税40多亿元,近两年也不断爆出债务违约,正走在破产边缘。

  

  目前,在监管全面封堵融资高压下,房企分化加剧,据悉,国内银行提高了贷款门槛,更多愿意选择优质房企作为主要客户,对小房企的支持较少。接下来,开发商会迎来新一轮大洗牌,为规避资金风险,部分企业选择减少拿地控制扩张,一些实力偏弱的中小房企甚至选择直接退出房地产行业,大部分企业仍会费尽心机打折促销卖房快速回笼资金。

  在俗称“金九银十”的九十月份,各大开发商集中推盘,促销手段层出不穷。本月,房产开发商美地置业被爆向公司股民派发购房代金券,只要曾持有公司200股股票的就可获得一张3999元的购房代金券,每人最多可领5张,且可与其他购房优惠同时抵扣使用。

  

  站长查阅了美地置业今年前9月的销售业绩,虽已实现合同销售金额708亿元,但截至6月有息债务仍有540亿元,此次如此费劲促销也是急于回笼资金。可见,今年开发商是真的难。

  与开发商一同遭殃的还有擅于加杠杆、空手套白狼的炒房者们。虽然他们一个买房一个卖房根本就不在一个层次上,但随着房地产环境骤变,二者的命运也越来越像,一边是国家严打炒房行为,一边是购房者趋于理性,不会轻易当接盘者,炒房者不仅手里的房子难卖,还得背负沉重的债务。

  屋漏偏逢连夜雨。据8月9日监管部门发布的处罚信息,广发银行深圳分行因个人综合消费贷款资金、信用卡透支资金违规挪用于购房或支付相关费用的问题被银保监局罚款40万元。今年8月以来,农行、建行、招行等多家银行要求收紧房地产类商户刷卡,采取限额或禁止交易等措施。

  

  站长认为,这样做的目的很明显,一方面是要把炒房者“首付不够,刷卡来凑”的路堵死,杜绝像一些三四线城市,几十万元的房子,用多张信用卡就达到炒房的目的,另一方面这也是未来信用卡风险管控的前奏,尤其是控制房地产领域的资金流入。

  银行被监管,开发商被紧逼,炒房者的“帮凶”没了,购房者又不买账,自然翻不起大浪。加之本月随着LPR贷款改革,想依靠以贷还贷的炒房方式已然被淘汰,不少地区传来“有价无市”的消息,这意味着想买的买不了,想卖的卖不掉,炒房者可以说是面临资金和心理的双重打击。

  今年楼市发生的事情,不论从开发商还是炒房者身上,都透露出一种信号,那就是楼市变天了,炒房时代一去不复返。如果还抱有“调控放松房价反弹”的幻想,只会被现实打脸。

  楼市难涨,利好的当然是刚需,对于没有买房的刚需来说,这个时期是个非常好的购房时间窗口期。开发商的降价、炒房客的撤离,给刚需腾出了购房议价的空间,“赶紧上车”和“再等等”均不必深度剖析,只需考虑自己能力如何,想清楚自己的需求是什么,弄明白买哪里更有价值,就足够了。

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