换房攻略；房屋置换，哪些关键技巧需要了解？

已有住房，可是因而工作或生活上的原因想换换房，卖掉吧没地方住，先买的资金又不宽裕，感觉无从下手，怎么办？

换房涉及一卖一买，涉及到购房资质、资金衔接等问题。连环单对于换房者来说风险很大，下面小编房产房谈从购房资质、税费、履约三个方面介绍换房过程中的三种关键技巧。

技巧一；怎么腾购房资质？

对于换房者，拥有购房资质是第一步。对于只能购买一套住宅的人或者家庭或者按当地限购政策家庭已有两套住宅的人来说，只能够先把房子出售后才能购入新房。但是对于有两套购房资格但是只有一套住宅的换房者，可以先购入新房，但是要承担更多的税费。

a.什么时候换房需要腾购房资质？

只有满足当地限购政策，有购房资质的人才可以购房。如果换房者房屋套数已达当地政策的上限，那么换房就要先腾资质了。

b.腾购房资质的几种方法

腾资质，本质上就是要减少名下的房产，对于家庭名下的房产如果达到上限，腾资质大都选择出售。

方法一：出售旧房腾购房资质

这种方法是换房者最常采用的办法，旧房办完过户手续之后，就可以通过购房资质审核购入新房了。

方法二：赠与给直系亲属腾资质

这种方法要交核定价（最低指导价）3%的契税，且由于资质审核是以家庭为单位，未成年孩子算一个家庭，所以如果想通过赠与方式腾出购房资质，赠与的孩子必须是成年人，且在赠与时，孩子也要通过资质审核。或者赠送给夫妻双方一方的父母，这种情况首先一个问题是产权人的父母才行，如果产权人父母没有购房资质的话需要做下夫妻变更后再赠与给配偶父母！涉及到的是1,该房屋产权清晰无贷款。2，直系亲属以家庭为单位符合当地限购政策。

当然，也有人会问，为什么非得赠与呢？走买卖不行吗？

一般腾资质的房屋不是家庭唯一住房，这样涉及到房屋交易的时候的个税跟契税！

技巧二：如何合理享受税费优惠？

把握好缴税环节，可以享受满五唯一免个税、首套购房省契税的优惠！

政策如下：缴税时是否是唯一、首套，看缴税时的状态。即：如果旧房出售想要“满五唯一”，缴税时名下必须只有旧房，以网签为准，新房也不能打网签。如果购入新房缴税时想以“首套”购入，缴税时必须名下无房，这种情况需要旧房过户出售已完成。

技巧三：如何确定贷款额度?

a.需要了解当地商贷及公积金贷款对首套二套的认定

b.若想用“首套”贷款购房

只要保证名下无房，征信记录无贷款记录，即在面签之前将旧房过户完成，名下没有住宅且全国范围无住房贷款记录，就可以享受“首套”贷款优惠。

技巧四：如何避免违约？

换房涉及流程复杂，资金链环环相扣，很有可能出现因为“上家”违约，导致“下家”也违约。一旦出现这种情况，毁约方就应该承担相应的违约责任。

违约焦点一：资金链断裂，无法按约付款

如：A方换房，B方购买，双方签订房屋买卖合同，B方支付A方一部分定金（不可超房屋总价的20%）约定3月内过户完成！这时候A方觉得房屋已经出售了，就差过户了。就去购买C方的房屋，合同签订是5个月内过户完成！正常情况下这种是没问题的，但是存在的风险是，如B方因其他原因违约，那么A方还需要继续出售房屋，如若在A方与C方约定的合同内A方出售的房屋款项还未到账就会造成违约的情况发生！

违约焦点二；户口迁出的约定

新房没过户，旧房户口不能按约迁出

按照合同约定，卖方应在约定时间内，迁出户口，如果逾期，赔偿总价款的5%违约金，如果超出15日仍未迁出，每天都要赔偿万分之五的违约金。

比如300万的房子，逾期卖方要赔偿15万的违约金，超过15天后，每天多加1500元违约金。

特别提醒：

违约情况，最多发生在换房者资金链断裂，并且房价上涨，很容易导致卖房者不想出售此房。

1.资金链断裂导致逾期违约的，换房者按照合同规定赔付定金。如果已经签署买卖合同，则可能按照合同约定赔付房款的20%！除总合同外也可签署补充协议，补充约定购房人因换房未按期支付房款导致违约责任的承担。

2.自行交易换房者，应详细了解合同中房款支付方式、过户、交付房屋之间等节点，对时间进行认真推算。如果有政策及时间把握不准的，提前和相关部门了解确定。

对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是重要的。