凯德集团：以优势竞争而非规模竞争

（图片来源：受访者供图）

经济观察报 记者 张雅楠 在250米高空，长度300米的水晶连廊凌空横亘在4座塔楼上，为重庆提供了一个崭新的视角俯瞰嘉陵江和长江的交汇。

这组由知名建筑师摩西·萨夫迪设计的建筑群，设计理念是“扬帆远航”，从外观看有两个最显著的特点，一是250米高的水晶连廊，二是整体呈弧形的建筑线条。它以强烈的视觉冲击力改写了重庆的天际线，并因此饱受争议和关注。

从2011年11月拿地到2019年10月15日亮灯，凯德集团用了8年时间、240亿元的投资额打造了重庆来福士。项目总体量112万平方米，由8栋塔楼、底部裙楼及空中水晶连廊组成，涵盖高端住宅、购物中心、办公楼、酒店和服务公寓五种业态，是凯德集团迄今为止在全球投资金额和体量最大的项目，“没有之一”，凯德集团首席执行官李志勤强调。

2018年年底，凯德曾以128亿元的价格拿下位于北外滩的上海第一高双子塔，打造为其在上海的第三座来福士广场，而重庆来福士的投资额接近上海北外滩价格的两倍。

从去年开始，凯德集团买进卖出交易频密，且不乏百亿级的大额投资，在多个公开场合，凯德集团表达出了对中国投资的坚定，10月16日，凯德集团首席执行官李志勤连同负责中国业务的凯德集团总裁罗臻毓共同接受了经济观察报的采访，解答了凯德集团的投资逻辑。

李志勤（左）罗臻毓（右）

|访谈|

经济观察报：凯德目前的投资布局遍布全球，在中国、新加坡、印度以及国际其他地区，投资的区别主要是什么？

李志勤：凯德要做的是一个国际化的公司，要做到这点，我们的投资就要达到一定的平衡。

平衡，包括发达国家市场和发展中国家市场的平衡、不同资产类别间的平衡、持有型物业和销售型物业比例的平衡。

凯德投资的发达国家包括英国、美国、日本、新加坡、澳大利亚等，发展中国家包括中国、越南、印度这几个国家。

我们在选择一个国家投资的时候，必须要看这个国家的政治稳定性，第二是市场到底够不够大、有没有潜能，如果市场太小的话，我们很难从人力和资本分配上去发展。

中国的市场比较大，比较成熟。

两个星期之前我跟罗总（罗臻毓）去了印度的好几个城市，当然很有钱，人也很多，但是那边的基础设施跟中国相比真的有很大区别。他们的地价很便宜，地不是政府的，是私人的，很多地分不清楚产权，很多都是几十年或者几百年后会有一些纠纷，所以拿地是最难的，这是在印度投资跟在中国投资最大的不同。

在越南拿地也比较困难，不像在中国，我觉得在法律这方面大家都是比较清楚的，而且我们在中国的团队也比较成熟、本土化，对市场操作也是接地气的。

经济观察报：欧洲呢？

李志勤：在欧洲、美国这些国家，我们不会做开发，因为在欧洲、美国要买项目的话，我们没有当地的团队，我们没有竞争优势能达到回报率要求。所以我们在欧洲、美国、澳大利亚、日本投资的渠道，是用资产管理，买比较成熟的资产装进私募基金或者是上市信托基金，要有不同的资本成本去收项目，扩大资产管理规模，从不同的渠道增加我们的管理费用。

经济观察报：凯德集团的资产管理规模是亚洲最大的，目前中国还没有形成以资产管理规模来衡量企业的氛围，在凯德之外，中国管理资产规模比较大的可能要数平安了，凯德在中国投资过程中，遇到的比较大的竞争对手是谁？中国的企业中，未来可能会成为凯德在资产管理领域强劲对手的会是谁？

罗臻毓：其实从市场的变化可以看出，整个房地产市场在日益成熟。最初我们做商业地产的时候，很多同行都不做商业地产，即使做也是散售，但是随着市场的成熟，越来越多的中国本地开发商也在做商业地产，所以说这是一个必然的趋势。

很多开发商也知道做商业地产不能完全靠自己的资本，现在持有一栋楼，像来福士这样的，一个项目投入就有200多亿，长期收租回本的话，其实从任何一个企业的角度来讲，你能在自己的账本上扛下多少个来福士？所以说持有者要更专业化，资本的平台要多元化，才有办法支撑长期持有商业房地产。

随着市场的开放，你会看到现在资产持有者更专业化，不一定是开发商，你会看到像平安、中国人寿，不同的寿险公司收购了不同的楼，长期持有收租。这也是一个比较长期、回报比较稳定的投资。

从凯德的角度来讲，前期做商业房地产的时候也建立了资本平台，是比较前瞻性地去做，虽然我们公司有一定的规模，但是全靠自己的资本是没办法发展到现在这个规模的。我们在中国的商业地产项目，基本上全部都是通过不同基金平台持有的，这也是为什么我们能做到一定的规模。

经济观察报：竞争对手呢？

罗臻毓：没有，都是朋友嘛（笑）。所谓的竞争对手，其实在收购不同业务的时候，会有不同。如果去买地，不会看到不同的寿险公司，因为他们不能买地来建设，但是如果说像我收购上海双子塔的时候，竞争对手就会看到想持有资产的公司，包括这些寿险公司在跟我们竞争。

所以未来可能我所说的朋友就会更多元化，在不同的领域里面有不同的竞争对手。商业地产里面现在做到比较成熟的，有一些港资企业，有大悦城、华润等等，包括在重庆做得比较大的龙湖。

为什么我说别把站在对岸的人当成竞争对手？整个中国市场还是有一定的规模，有一些这样的朋友，我们走起来也比较开心一些，因为一栋楼只能叫做商业综合体，如果有几栋楼放在一起，就可以创造一个商圈。不一定说要自己孤军站在那里，周边如果能打造成一个商圈，对大家都有益，当然，如果竞争太多的话大家都有一定的担心。

对我们来讲，其实最重要的一点还是看能不能把自己该做的东西做得比较好，这样就能够脱颖而出。目前来讲，我觉得我们在中国的优势就是有一个比较完整的经营平台去运作。在市场比较艰难的时候，能把我们的购物中心、办公楼、产业园都经营的很好，这是我们跟其他房地产商不同的地方。

另外，我们有一个完整、比较成熟的资本平台，不管是上市房地产信托基金还是私募基金。外来的投资者对我们的合作感到非常满意，这也是我们的一个优势，也希望通过这些优势我们能脱颖而出，树立自己在市场上的地位。

当然还有一点很关键，这么多年走来也受到各地方政府的认可，我们才有办法创造出一些比较地标性的项目，没有他们的支持认可，我们也没办法走到这一天。所以说合作伙伴，政府这方面的支持，包括我们要把“内功”练好，才更有能力树立在市场上的地位。

我们也强调一点，我们没办法跟别人拼规模。很多地产商说我规模几千亿，我从来不提，因为我没有那种规模。从一个外资房地产商来讲，我觉得还是在企业有竞争优势的领域做好，而不是以规模战胜所谓的竞争对手。

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张雅楠经济观察报部门主任

不动产运营报道部主任