妹妹借名买房,哥哥却拿来抵债,结果房财两空…

x
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈

  转自:998法治大讲堂

  

  近年来

  由于限购、限贷等政策出台

  "借名买房"的怪现象层出不穷

  而这场闹剧

  对于借名人和被借名人都有风险

  哪怕是血亲之间都不易妥善处理

  甚至因此结上仇怨

  借名买房"处处是坑"来自998法治大讲堂

  00:00

  05:25

  妹妹向哥哥借名买房

  小石与小红是亲兄妹 ,二人感情打小就好,各自成家立业后虽然分别在不同的城市发展,但是生活上也经常联系、互相帮衬。

  2010年,小红的婚姻亮起红灯,小红开始为日后离婚时财产的分割问题做打算,于是她向在成都经商的哥哥小石求助。

  由于当时成都经济形势大好,小石便建议妹妹小红将把资金用于投资房地产,而且小红可以将房产登记在小石名下,这样不仅可以起到转移婚内财产的作用,日后还可以靠该房屋享受租金收益。

  听了小石的妙计之后,小红随即在成都购买了一套二手房,按揭抵押贷款给银行,房屋产权登记在小石名下为单独所有,房屋也对外租赁给了第三人,小红正式开启了“包租婆”的生活。2012年,小红与丈夫在法院调解下离婚,这套房屋未在离婚案件中处理,因此总算是看似平安的“渡劫”成功。

  哥哥却悄悄将房产抵债

  然 而,“劫难”并没有消失。哥哥小石并非省油的灯,从2012年起,他为了获取生意资金,在小红不知情的情况下将案涉房屋先后抵押给数个担保公司和个人。东窗事发只是早晚的事。

  2014年,小石为了帮女朋友小霞解决公司生意资金周转问题,与公司、小霞、债权人签订了四方《借款合同》、《个人保证合同》,经公证处公证并赋予了强制执行效力,小石、小霞为这笔借款的本息向债权人提供连带责任保证担保。

  2015年,因公司逾期还款,债权人依据公证处出具的执行证书,向法院申请了强制执行,法院随即查封了小石名下登记的案涉房屋。当进入到房屋的评估拍卖阶段时,小红才得知小石背着自己干的各种勾当。

  法庭驳回上诉,房子"飞"了

  随后,小红聘请律师向法院提起了书面执行异议申请,在执行异议被驳回后,又向法院正式提起了执行异议之诉,诉请停止执行案涉房屋;判决确认自己为案涉房屋的所有权人,由小石协助自己办理过户登记。

  法庭上,小红出具了买房时签订的《二手房买卖合同》作为证据,证明自己是这套房产的购买人。小石也出具了《情况说明》和《租赁合同》来证明案涉房屋的真正所有权人为小红。

  然而,债权人却并不认可小石、小红的说法,依据不动产登记查询结果,这套房屋的所有权人是小石,因此债权人认为,法院对案涉房屋采取的强制措施并无不当且原执行程序不应停止。

  庭审后,法院认为小红在本案中主张物权,虽提供了多份证据以证明自己为案涉房屋的实际所有人,证据互相印证与事实相符的可能性很大,但即便如此,也只能证明房屋的购买及使用过程。小红并不能因她主张出资以小石的名义购买案涉房屋,就享有该房屋物权和享有足以排除强制执行的权益,因此驳回了小红的全部诉讼请求。

  一审后,小红不服判决结果,上诉至中级人民法院,中级人民法院庭审后认为,房产的物权变动采用登记对抗主义,基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式。本案中即便是上诉人小红与小石的借名买房关系成立,但是在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记,只发生内部债权债务关系。借名人为享受利益将房屋登记在他人名下本身就存在过错,因此由此产生的风险也应由借名人自行承担。根据物权变动登记生效和公示公信原则,即便存在借名约定,也不能对抗物权公示效力、对善意第三人的保护。

  因此,中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。本判决为终审判决。

  

  四川蓉城律师事务所 律师 任欢

  

  借名买房的风险多!

  借名买房存在着较高的风险,尤其是在房价快速上涨的今天,在巨大经济利益面前,名义购房人很容易反悔,如果实际出资人不能证明购房款由自己实际支付,极有可能导致自己人财两空。

  此外,若名义购房人因其他诉讼而被司法机关强制执行,其名下房产可能被查封、拍卖。鉴于以上法律风险,建议大家最好不要以借名形式购买房屋。

  

  “借名买房”

  最终竹篮打水一场空

  小红尽到了所有努力

  去证明自己是这套房屋的实际所有人

  但最终未能成功“渡劫”

  

  这究竟是为什么呢?

  我们首先要来了解

  

  法律对物权所有的相关规定

  根据物权法定的原则——

  《物权法》第五条规定:物权的种类和内容由法律规定。

  第六条规定:不动产的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。

  第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

  

  

  小红最终失败的原因在哪里?

  基于“物权公示”的原则,设立或转让物权必须采取法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。因此,在借名买房的情况下,借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗第三人。

  此外,小红作为一个完全民事行为能力人,她通过借名买房规避国家法律和政策,对此产生的风险理应由自己承担,因此,她并不能以此排除债权人申请执行的权利。

  

  若小红有借名买房合同

  合同的效力及物权如何认定?

  1、当事人之间关于借名买房的约定,只要不违反法律、行政法规的强制性规定,即有效,当事人应当依据约定履行。

  2、合同有效是实际购房人取得物权的前提条件。借名买房合同有效≠实际购房人一定能取得房屋的所有权。

  3、房屋实际出资人承担举证责任,证明双方对房屋产权归属已有约定。对于当事人一方提供的证据能够证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记意思表示的,房屋应归登记人所有,出资人只能依据出资的性质向登记人主张债权。原因在于,借名人与被借名人之间系借名合同纠纷,借名人不能基于债权请求确认其房屋所有权。

  4、借名购房的房屋必须能够办理产权转移登记。根据相关法律或政策规定,房屋必须是符合办理产权转移手续的规定。借用他人购房资格购买的房屋,若借名人向法院起诉主张确认房屋所有权或者要求登记权利人配合办理产权转移手续的,诉讼过程中借名人必须是已经符合购房条件,否则,法律不会支持诉讼请求。

  5、借名人主张房屋所有权不得对抗善意第三人利益。若房屋由善意第三人购买,善意第三人已经过户或者未过户而请求法院判决出卖方履行过户义务的情况下,法院应当支持。至于借名人与登记权利人之间的争议,借名人只能基于债权请求登记权利人返还出资和承担违约责任。

  

  

  如不得已需要签订借名买房合同

  可采取下列措施,降低风险!

  (1)双方就借名买房签订书面合同,对于委托事项、权限、权利义务、违约责任、争议解决等事项明确约定;

  (2)注意保存房产交易中的相关证据,尤其是可以证明实际出资、交付税费、物业费、装修费等各类发票、收据;

  (3)房地产开发商交付房屋后,尽快实际占有、入住使用该房屋;

  (4)待取得相应资格后,尽快与名义购房人办理产权转移登记手续。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

跟贴 跟贴 1 参与 1
© 1997-2019 网易公司版权所有 About NetEase | 公司简介 | 联系方法 | 招聘信息 | 客户服务 | 隐私政策 | 广告服务 | 网站地图 | 意见反馈 | 不良信息举报

邛崃市检察院

深化检务公开,强化法律监督

头像

邛崃市检察院

深化检务公开,强化法律监督

675

篇文章

36

人关注

列表加载中...
请登录后再关注
x

用户登录

网易通行证/邮箱用户可以直接登录:
忘记密码