奥园棠玥府：桂湖边的现实主义者

昨日，奥园棠玥府拿证，527套房源上市。这距离奥园棠玥府营销中心开放时间仅1个多月。

当时，奥园商业地产四川公司副总经理刘宁表示——奥园商业地产将以高标准高质量，倾力打造新都城市名片，为新都树立居住新标杆。

奥园棠玥府实景图/来源：项目官微

我们分析该项目发现，它的亮点是位于新都核心，与宝光桂湖的步行距离仅数百米，它稍显遗憾的是，考虑到客群对于总价的接受程度，户型面积较小。

对于这样一个项目，如何抉择？

在新都，地段好到没话说

奥园棠玥府位于新都区宝光大道与桂湖西路交汇处，地图显示，它距离桂湖的距离约为500余米。

如今，桂湖、宝光寺桂湖森林广场构成了宝光桂湖文化旅游区。

其中，桂湖始建于隋唐时期，后为明代大学者杨升庵的书苑，保存有完整和古城墙和官家园林等；宝光寺则建于清代，为我国南四大佛教丛林之一。

它们均是新都最核心的区域，新都的各种城市配套都在附近，同时也可以说是新都的精神内核。

项目附近还有一条地铁已经运行，为地铁3号线，靠近奥园棠玥府的为马超西路站，距离项目约2公里，步行时间约30分钟，如果骑自行车则可以大幅削减时间。

这个距离如果再近一点就好了。不过，能够有地铁在附近，也算是一种通勤助力，项目到达主城的时间距离有所拉近。如果要去主城工作，则要考虑能否接受距离地铁约2公里的事实。

100平米以下产品占比较大

奥园棠玥府区域中心的价值，当然也将体现在价格上。目前，奥园棠玥府获得预售许可证，含527套房源。

价格方面，惠后均价约1.2万/平米起，为清水房源，没有精装修的加价。参考总价则为90万起，首付能够相对轻松的凑齐。

不过，户型面积似乎和地段的中心优势并不太匹配。

本次房源之中，70余平米左右的2室产品116套，90平米左右的3室产品113套，94-109平米的3室产品298套。按此计算，3种产品占比分别约：22%，21%，57%。

总体来看，100平米以下产品的占比较大，产品的户型偏向刚需，没有4房等改善产品。

周边二手房方面，以“桂湖”为关键字在安居客进行检索发现，目前，桂湖名城的二手房参考价为10447元/平米，博雅桂湖郡的二手房参考价为10578元/平米，除此之外，还有8个年代更久的老小区或老项目，二手房参考价区间为6000-8500元/平米。

以上述价格来对比，奥园棠玥府没有剪刀差，比上述项目的价格要高出一截。不过，考虑到其奥园的品牌价值、更好的地段优势、更当下的产品、绿化等因素，这个价格，也没有离谱。

基于现实考虑，户型面积有所保留

客观来看，奥园棠玥府占据了新都的中心地段，地段上的稀缺价值较为明显，有区域内较好的配套。

同时，周边的老旧小区较多，区域需要更好品牌、更大尺度的产品出现，以承接新都的改善需求。

由此观察，奥园项目进行了品牌升级，不过由于考虑到区域客群对总价等接受程度较低，奥园棠玥府此次户型面积相对较小，且为清水，在产品竞争力方面并未出尽全力，但仍然保持了部分优势，以较小的户型、较低的总价来贴近市场预期。

对于价格，一分钱一分货，更大的品牌、更好的地段，也是未来增值的保障。

综合来看，我们认为，奥园棠玥府较为适合本地、周边对品质居住有一定追求的年轻等客群。