买新房贷款失败了,交给开发商的钱能退回来吗?

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  实践中,经常遇到这样的问题,去售楼部买房,高高兴兴地交了钱,签了协议,最后贷款被银行否了,之前交的钱(定金和首付款)退不回来了,怎么办?

  

  对购房人行为的法律分析

  在购买新房过程中,选择按揭贷款的购房人会涉及两个法律关系,一是与开发商之间的房屋买卖合同关系(交定金、签合同、付首付、办产权、接房等);另一个是与银行之间的借贷合同关系(按揭贷款)。

  借贷合同的签署在于实现买卖合同中约定的付款义务。如借贷合同无法实现,则买卖合同也无法实现;如无买卖合同约定,借贷合同也无存在意义。

  

  对贷款失败的法律认识

  贷款失败意味着借贷合同无法实现,从而意味着买卖合同大概率无法实现。留给购房人的选择,要么是通过其他途径融资,向开发商履行剩余房款的支付义务;要么是无法继续履行购房合同。

  根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释,贷款失败一般认定是不可归责于购房人的事由。一笔按揭贷款,最终能不能审批通过,是由银行说了算,购房人向银行提出申请,积极配合银行办理贷款后,剩下的事情都是银行说了算。如最终银行否决了贷款,购房人没有反驳的机会。

  但是,如购房人明知自身资质、资信较差,还要一意孤行地签署合同,缴纳定金、首付款,最终贷款无法审批通过,则应属购房人一方的原因导致贷款自始无法通过,并最终导致买卖合同无法继续履行。

  

  交给开发商的钱如何处理?购房定金

  依照合同法和担保法规定,支付定金一方无法履行合同,所交定金无权要回;收受定金的一方无法继续履行合同,双倍返还定金。结合最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释关于定金的规定,购房定金处理如下:

  1、如属贷款失败的第一种情形导致买卖合同无法继续履行的,则开发商应当将购房定金如数返还购房人。

  2、如属贷款失败第二种情形,或购房人故意拖延贷款手续,后因贷款政策变动而导致贷款失败,或购房人拒绝办理银行贷款的,均视为购房人一方的原因;基于该原因导致买卖合同无法继续履行的,所交定金无法要回。

  

  购房首付款

  购房人与开发商签署商品房买卖合同后,会先行支付首付款,再行办理按揭贷款手续。

  同理,依据最高人民法院的司法解释,如属贷款失败的第一种情形,当事人可以请求解除买卖合同,开发商应当将购房首付款及其利息如数返还购房人。

  如属购房定金2所述情形,因购房人一方原因导致贷款失败,最终导致买卖合同无法继续履行的,首付款如何处理?买卖合同中有约定的,依照约定处理;没有约定的,按照合同法规定返还。对于开发商在此过程中遭受的损失,可以在请求解除合同的同时,提出损害赔偿要求。

  

  为避免不必要的诉累,实践中如何预防?

  实践中,开发商往往会找各种理由拒绝返还定金、首付款。为避免日后纠纷,看好房子后,小编建议:不要急着交定金,先提交贷款材料、征信资料给开发商工作人员,让其帮忙到楼盘合作银行处落实贷款,确定可以办理后,再行交定金、签合同、付首付款,并在定金协议、购房合同中特别约定,如贷款失败,定金及首付款应如数返还。有书面的约定在,后期执行起来会更省时省力。

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