开发商售房时虚假宣传,属欺诈行为吗?该怎么办?

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  四川工会法律援助

  随便拿起一份房产广告,我们会发现那么多华丽炫目的辞藻。开发商的宣传人员为我们描述的全是人间天堂。但是广告上的条件有多少能够完全实现?很多业主都在入住后表示不满,那么广告在交易中有没有法律效力,业主们究竟能不能维权呢?

  

  案情简介

  贺丽和赵刚结婚三年一直租房住,现在手里终于有了一点积蓄,准备按揭买一套房子。一天,赵刚一进家门就兴冲冲地喊道:小丽,我找到合适的房子了!咱们可以买房子了!赵刚激动的样子简直象个孩子。贺丽也非常惊喜。要知道,他们这几个月一直在到处看房,但一直没找到满意的。但当问清楚详细情况后,贺丽提出了反对意见。

  在接下来的一个星期,是两人自认识以来争执和讨论最热烈的一次。贺丽说不买,因为买的话就要付全部的房款,他们现在的经济能力支付不起,建议等几年再说。赵刚说买,因为虽然一下子要付全部的房款,可是这个小区的商品房有很多优点,比如:间距有50米、小区绿化率为50%这么好的自然条件是很多别的小区不具备的。他每天拿着小区的平面图,激动地说:“50米的间距啊,是什么概念!我一个同学住的小区,间距只有20米,那边炒个辣椒这边都要打半天喷嚏。每天回家做的第一件事就是拉窗帘。我那同学现在因为那房子变得烦躁不安,脾气暴躁。入住环境对人心情和性格的影响简直是巨大的。这样大间距的楼房百年一遇啊!绿化面积50%又是什么概念?一个美丽的大花园!还有,最重要的是离你上班的单位近,你骑自行车就能去,再也不用挤公交车了,我远一点没关系啦。”争论了一个星期,贺丽终于同意了。

  

  接下来,两人找双方父母、找各路亲戚朋友提供赞助终于筹到了全部的房款,然后选房子、签合同,装修房子······最后两人如愿以偿地搬进了属于自己的房子。当时,正是百花争艳的夏天,小区的花园里开满了红色的月季,小俩口满意极了。但好景不长,仅仅过了半年时间,房产商就在小区里张贴了修改后的小区规划平面图和项目二期开工敬告:每栋楼房的间距从原来约定的50米缩小为30米。所有的业主都觉得自己被欺骗了。贺丽想起了去年赵刚激情飞扬的演讲,那个激动人心的50米,成为他们购买的一个重要理由。现在却变短了将近一半······

  赵刚和贺丽连同其他37户业主以商品房预售合同纠纷提起诉讼,要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金。

  开发商辩称:1、对小区进行新的规划——将楼房由原先的点式建筑改为板式建筑的规划是政府提出的要求,不是自己的责任;2、业主们的预售合同中,虽附有小区平面示意图,但示意图注明“本规划图属规划阶段方案图,最终以ⅹⅹ规划土地局批准文件为准”,所以预售合同中的平面示意图是不确定的,最终应以有关部门批准为准。

  

  案件结果

  法院经审理后认为:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,本小区的平面示意图属于要约。虽然平面示意图没有附在双方签订的《商品房预售合同》里,但是它对双方能产生约束力。所以,开发商没有经38户业主的同意,在二期施工中,将点式建筑改成了板式,使间距由50米变成了30米,明显违反了小区规划,属于违约行为。同时,法院查明,变更规划也是开发商先提出的,有关部门是根据开发商的报告作出批准意见的,并不是政府有关部门强制要求改变建筑模式。所以开发商的辩解无效,应当承担违约责任。法院最后判决:开发商应分别赔偿各业主违约金或者损失。

  法律依据

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

  

  律师说法

  售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱的精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。所以,一些重要的广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。

  最后提醒大家:开发商往往在印刷精美的楼盘广告和宣传资料的最后用一行小字写上“一切经最后完工为准”或者“本广告的内容尚未最终确定”之类的一句话。千万别小看这句话,这是开发商逃脱责任的一种手段。因此,即使广告上的宣传内容再怎么诱人,也不能轻易地相信。

  

  编辑 | HQ

  图 | 来自网络

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