房贷该“提前”还清吗?专家:10月起,选择要变了

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  最近,购房者探讨最多的莫过于从10月8日开始的房贷利率标准变化,根据央行新规定,从10月份开始,银行个人按揭贷款利率不再以央行基准利率为依据,而是以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  很多人第一个疑惑是,新旧切换之后,房贷利率会不会有所上涨呢?其实这一点不用担心太多,根据已经公布的各大城市新的LPR利率贷款标准来看,平稳过渡为主,没有多大变化,不过也有不少城市有稍微变动。

  

  根据易居研究院对全国的14个主要典型城市进行的房贷利率测算(4个老牌一线城市、7个主要典型的二线城市、3个具有代表性的三四线城。)经过测算得出很多城市的利率都有不同程度上浮情况,如果按照平均数来算,100万元的贷款本金,在新的利率下,首套房月供增加了大约6元左右,二套房的贷款月供增加了大约15元左右。根据易居研究的城市来看,二线城市的新房贷负担有所增加,三四线城市没有太大变化,有的甚至减轻情况。

  对于LPR利率切换之后的主要关注点,其实还有一个,那就是今后按揭贷款期内利率变动情况如何,根据这一次的新规定,个人购房者在选择贷款利率的时候有2种选择,第一是在贷款期内利率保持不变,贷款30年如果是利率X%,那么在30年里直到房贷还完都是保持利率X%。还有一种是浮动利率,购房者可以选择一年切换一次利率,新的利率按年调整,通常是贷款发放后每年1月1日起按上一工作日公布的LPR相应调整。

  根据红星新闻报道,如果购房者选择了浮动的贷款利率,那么如果LPR发生新的变化,对于贷款期间的购房者而言,每年的实际执行贷款利率也会随之发生改变,也就是说,购房贷款人每年的月供也会发生相应变化。例如今年你的月供可能是3000元/月,明年由于贷款利率的浮动变化月供到了3010元,后一年可能因为贷款利率的变化月供2990元,这都是有可能的。

  新规下,房贷该“提前”还清吗?10月起确定了,内行:确实不建议。之所以这样说,有沉淀的道理和过去总结的经验。

  

  首先,我们看一则报纸,这也是房地产业内人士经常用来举例子的一张图,很具有代表性,报纸上显示是1989年的房价报道,具体是哪座城市我们不得而知(应该是上海或者北京),根据报纸信息,在当时人们已经认为房价非常高了,赫然写着“令人咂舌”四个大字,对于当时的房价极力吐槽,每平米房价达到了1600元-1900元,两居室的房子最少需要6万元才行,一名大学生节衣缩食每个月才能省下来50元,要花上100年才能买得起房子。

  

  不过透过这张报纸的现象看本质,在1989年当时毕业生大约月薪是89元左右,假如当时这位大学生用尽所有积蓄凑够了买房首付款,再假如当时就有按揭贷款买房方式的话,采用按揭贷款30年,那么月供就需要60元,什么概念呢,60元相当于当时月薪的80%比例,可谓是一笔巨款。30年之后刚刚好到2019年是最后一年,每个月依然需要向银行偿还60元的巨款,但是我们发现一个很搞笑的问题,现在的60元算什么呢?每天的开销最起码都好几百元了,现在的60元连一个好吃的披萨都买不起。

  其实,这背后就是专家孜孜不倦为购房者提醒“不要提前还款”的本质原因,根据过去的经验,我国的货币是对内持续贬值的,在持续贬值的情况下,30年前的5万元在30年后字面数字不变的情况下,可能相当于现在的100万元-100万元。如果当时就还掉5万元,就相当于还了现在的100-200万元,但是如果借款能推迟到2019年还,则仍然是还款5万元,真可谓是毛毛雨。

  

  其次,专家之所以不建议提前还款,还有一个更深层次的原因,那就是对未来的M2涨幅预测,在过去的几十年里,我国的M2增速始终高于GDP增速,这也就直接导致货币持续贬值,M2相当于社会上所有的现金购买力,GDP相当于生产的货物,二者应该具备相互适应的关系:

  M2增速>GDP速度,那么就会钱不值钱,通胀;

  M2增速<GDP速度,那么就钱越来越值钱,通缩。

  在过去的几十年里,M2增速>GDP速度直接导致了通胀持续存在,过去10年,我国的M2与GDP增速的的平均差值大约为6.83%。因此我国在过去十年的实际通胀率也大约是6.83%,在一些特殊的年份里,如2009年M2与GDP的增速差距达到了10%以上。所以才出现了上述的情况。

  

  而在近些年以来,中国的经济发展方式持续改变,2018年我国M2增速由过去的双位数上涨降低到了8.1%,2018年GDP增速为6.7%,依然是高于经济增长速度的。未来,随着经济转型和软着陆,未来会略有放缓,但是在发展中国家的经济发展中,M2从经济学角度而言略高于GDP增速是合理水平,应该保持在6%左右,所以现金仍然有进一步贬值区间。

  当大家都知道钱 存在银行并不划算的时候,越来越多人开始考虑如何理财、如何花钱的道理,买房在过去成为一种最好的保值方式,随着房价平稳,买房增值已经不可取,但是把钱提前还给银行房贷,似乎也不划算。

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