开发商购房优惠没兑现算违约吗,可以向开发商索赔吗?

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  在现实生活中,有很多人买房是受宣传广告的吸引所致,而有的人则是受购房优惠的吸引。但在实际购买商品房之后,才发现之前承诺的购房优惠没兑现,那现实中遇到这样的情况怎么办,开发商购房优惠没兑现算违约吗,可以向开发商索赔吗?

  网友咨询:购房时开发商承诺的1%优惠不兑现,我该怎么办,可以向开发商索赔吗?

  

  北京安之律师事务所张胜富律师解答:

  购房优惠没兑现可以向开发商索赔,开发商应遵守诚实信用原则兑现其承诺,如开发商违反其承诺的,应承担相应的违约责任。

  开发商应遵守诚实信用原则兑现其承诺,如开发商违反其承诺的,应承担相应的违约。同时提醒购房者,为避免将来产生不必要的纠纷,可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议,并明确约定违约。

  从《合同法》理论的角度来看,只要购房者作为受要约人同意了开发商做出要约的意思,开发商的要约就构成了合同的一部分,即使没有以书面形式体现,也构成合同的一部分内容。

  《合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。

  第一百三十一条买卖合同的内容除依照本法第十二条的规定以外,还可以包括包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

  张胜富律师解析:

  开发商违约的类型:

  1、逾期交付房屋

  逾期交房是指开发商在合同约定的交房时间未交付房屋,这是目前存在的最普遍问题。很多购房者虽然明知开发商逾期交付房屋,并且没有任何免责事由,但因为可以要求的违约金很少或因为违约时间不是很长就没有主张,这实际是对开发商违约行为的一种纵容。

  2、开发商一房二卖

  开发商一房二卖是指开发商先后以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人,给购房者造成了严重的损害的违约行为。

  在一房二卖中可能出现两种情形:

  (1)两个买受人中,有一个买受人已取得房屋所有权证。

  (2)两个买受人都没有取得房屋所有权证。

  3、开发商交付的房屋质量存在问题

  开发商建筑的房屋质量问题可以分为一般质量问题和严重质量问题。一般质量问题包括:裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等;严重质量问题包括竣工验收不合格。

  4、开发商交付的精装房存在质量问题或与样板间不同

  购房者购买精装修房,通常价格要比清水房多付房款,但在房屋交付后却发现交付的精装房与开发商展示的样板房有很大的差距。一般购房者因缺乏专业知识,无法判断其潜在的质量缺陷,比如设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷等。

  5、开发商未按期办理产权过户

  开发商往往借口办理产权登记的资料不齐,房管部门不给办理初始登记,才造成业主办理不了产权证,但开发商以商品房买卖合同中没有约定逾期办理产权证的违约金来推卸责任。

  6、变更规划设计

  (1)开发商不按批准用途开发房地产。

  (2)未经业主同意,擅自改变原来规划的楼层高度和房屋用途,破坏规划设计要求,致使原业主生活方便、或采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。

  (3)擅自改变承诺的容积率、绿化率等,导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少。

  (4)开发商违反规划设计变更。

  7、逾期办理产权证。

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

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