城市更新让10年后的东莞什么样？

以前城市谋求发展，倾向于一层层往外拓，边界在不断被拓宽，如东莞的“泛城区”概念；现在城市的建设更倾向于一层层向内重生，实现一次次的内在有机更新，如东莞自2017年正式官宣开启的城市更新计划。

向内重生，各大城市加快步伐“翻新升级”

过去近二十年，商业地产从黄金时代进入瓶颈期，传统房地产开发模式到了天花板。随着社会经济的高速发展，许多城市原有的城市结构、经济模式和交通方式甚至房屋功能等与城市现代化发展显得格格不入。

此外，土地资源日益稀缺，城市承载力逼近天花板，配套设施压力持续加大，市政基础支撑能力遭受考验。

城市更新不仅是对城市功能的重新定位，也是孕育城市发展新动能的重要抓手。当城市规模有限的背景下，大城市已从增量价值时代向存量价值时代转变，这也充分表明，城市更新将成为城市发展的新增长点。

在国内，广州、深圳、上海、重庆、西安、东莞等核心的一线、新一线城市，土地供应愈发稀缺和珍贵，开发商拿地压力也越来越大，房地产市场竞争日趋激烈。

而城市更新就成为了许多嗅觉灵敏的开发商眼中的“香饽饽”，在寸土寸金的城市中心，拿下改造项目抢占一席之地，实现战略布局，成为诸多品牌房企的绝佳选择。

“世界工厂”悄然焕新貌，显现新一线城市气质

2017年是东莞城市更新领域的纪元年，东莞市成立城市更新局，是全国首个成立城市更新局的地级市。

东莞已从依靠产业推动城市发展迈向城市引领产业发展的新阶段，城市更新将会成为推动城市转型和产业升级的重要手段。经济越发达的城市，土地供需矛盾越尖锐。东莞土地开发强度已超50%，远超国际公认的30%的临界点，整体开发强度逼近极限，即将面临无地可用的现实困境。

迄今不到3年时间，东莞城市更新驰骋在“快车道”。诸多优质企业争相排队“上车”，项目数已达28个，面积超2400万㎡。印象中的“世界工厂”——错落杂乱的城中村、杂草丛生的废墟、萧条冷清的旧厂房……都在一点一点的被更新，东莞正一步步演变成大都市的模样。

截至目前，全市已有20个镇街先后成立了城市更新局（城市更新办）。2018年5月底，由中天、东实、三正、万科、等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会成立。今年东莞市产业招商大会上，东莞市委常委、常务副市长白涛表示，东莞城市更新迈入了“2.0升级版”时代。

“1.0版”指代了东莞自2010年启动的“三旧”改造，虽取得了阶段性的成绩，但受于各种原因，原有的“拆”“建”两把斧已经不够用。出现了项目同质化、规模零散、布局分散等问题。

现在升级版的连片城市更新，打破原有的土地利用碎片化，不再是原有的小修小补。东莞具备更新潜力的区域面积达46万~66万亩，未来城市更新的市场潜力巨大、发展前景广阔。新的行政架构的组建和新的政策出台也为市场资金、产业资本的大规模入场畅通了渠道。

未来几年，东莞城市更新投资有望迎来爆发式增长，达到数千亿甚至过万亿的总投资规模。东莞政府大胆创新，连打组合拳，也得到了市场的良好呼应。通过强化政府主导，有计划、有秩序、可持续地推动城市更新改造，东莞将补齐城市化短板，尤其是教育、医疗、交通等公共设施，更好地满足人民群众的生活需求。

政府站台，房企大咖抢滩东莞参与城市更新

今年，从两会政府工作报告中指出的“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升”，明确预示了政府层面将在更高水平上加速推进城市更新。

从政府层面看，通常城市更新占地面积一般较大，旧改出来的项目通常为是核心区域或者地标，极大推进城市的焕新升级，同时，政府看重在旧改过程中给居民带来相应利益的产品，满足居民生活需求，符合城市未来的发展。

而对于房企发展而言，长期以来追求规模至上，土地储备成为衡量房企竞争力的重要指标。随着宏观政策的调整，对于房企来说，快速发展、高举高打的业务发展模式已经难以为继，房企要将业务向精细化发展。

旧城改造成为房地产企业转型的新的利润增长点。参与大规模的城市更新,是房企创新转型的重要路径。

3年来，大量品牌房企发力抢滩东莞，对城市更新项目志在必得。万科2017年即成立了东莞万科城市更新公司，随后，保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，陆续开始在东莞布局城市更新项目。

目前，在麻涌滨江片区、东城黄旗山片区、茶山东岳—珀乐片区、樟木头樟洋片区等片区，由政府主导规划的连片城市更新项目都有条不紊地推进。

东莞万科城市更新公司，专职开展城市更新工作，通过连片改造城市更新项目，践行万科城乡建设与生活服务商的定位。2018年12月20日开园的创想社1835产业园，就是由东莞万科参与的万江龙湾片区改造项目——“万江龙湾产·城·人融合水韵新城”的一部分。

目前，万科正在热推的万科翡翠东望，就是位于南城市政中心辐射区的典型城市更新项目。项目汇聚了多达15项市政配套。据南城的控制规划图显示，万科翡翠东望所在的银丰片区，计划改造成居住配套商业为主的城市混合区，重点将建设配套的小学和幼儿园以满足片区的教育资源需求。

“东莞未来发展所需，加上东莞政府大力支持与推动，品牌房企纷纷看好东莞城市更新发展前景。”东莞房地产协会秘书长陈骏良日前在接受媒体采访时表示，城市更新是一个非常漫长的过程，需要一定时间，大家也很期待十年后不一样的新东莞。