就是要混搭！商业地产业态组合实操全攻略

什么是商业业态？什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？ 本 文 ， 以地级市为例对上述问题进行探讨。

商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节（本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店），而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。 这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。 项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。

业态组合涉及三个层面的问题，包括业态的选择： 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态； 配比的问题： 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。

对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到商业项目定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。

业态组合定位需考虑的因素

单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：

1、引进足够规模的新业态。

尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。 同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。

2、设置主流业态和核心店。

要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

3、错位经营百货店与综合超市。

现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。

4、首层与二层采用步行街业态。

首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或大型综合超市作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。

5、预防综合超市产生的租售矛盾。

大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。

6、分层布置百货业态。

现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。

其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。

最适宜的楼层及面积范围

1、单体商业项目适宜建设的规模。

一般情况下， 以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2~3万平方米，层数控制在3~4层。

特殊情况下， 在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万㎡之内。

开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。

2、单体商业项目宜建设的商业面积。

人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7 万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。

◆国外商业项目

从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000~8000㎡，在日本，超过 6000 ㎡就要受到“大店法”的规制。

◆国内商业项目

目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5~6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘。

人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。

大业态组合方式

根据项目总建的大小和层数的不同，业态组合方式建议如下：

1、层数为4层： 首层面积为4000㎡~5000㎡，总建在1.6万㎡~2万㎡

组合一

◆3F、4F临街部分进行分割销售

将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。

之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

◆组合优缺点分析

该组合的缺点是缺少核心店。 但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。

从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。

虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。

组合二

此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。

但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。

组合三

对于组合二和组合三，由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：

大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；

首层面积一般应不小于4000㎡；

与组合一类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。

以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，为避免项目开业后的经营风险，建议开发商慎重开发。

2、层数为3~4层：首层面积为6000㎡~1万㎡

组合四

此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。 当然，大型综超应成为核心店。

组合五

还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。

3、层数为3层： 首层面积超过1万㎡，总建筑面积超过3万㎡

在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，组合方式建议为：

业态组合需注意的事项

各种组合均应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。

各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定。

选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野。

除在顶层规划专业大卖场外，应根据实际需要在2~4层间配置一些其它业种专业店。

若项目地原有百货业态较弱，如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时（如2万余㎡），也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。

当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。