本月买房新规，还房贷选“20年”还是“30年”？银行经理讲透彻了

　　如今，买房变成了一件很痛苦的事。

　　原来的购房者，随便走进一家售楼部，随便看几套房子，即便一点准备都没有，一头雾水的情况下成交，也能坐享房产增值所带来的财富。

　　不分城市，不分区域，不分地段，只要买房就能赚钱，似乎唾手可得，按揭利率还能打折扣。

　　现在不同了，各城市之间的分化异常明显，诸如东北鹤岗、甘肃玉门、山东威海这样的地方层出不穷，数百元的房子没人要，几万块就买一套房，房子荒在那里无人问津。

　　还有大城市的郊区楼盘，规划很美好，迟迟不落地，配套不成熟，人口一直没有流入，稍有差池就会“站岗”。

　　就算买房之前做了万全的准备，找好了合适的楼盘，很多人又被房贷这一关难倒了。

　　比如，等额本息和等额本金的区别是什么？这是很多人初入楼市想了解的问题。

　　举例来说，以贷款100万，房贷利率5.88%，等额本金按揭30年来计算，每月初期还款7600多元，其中本金不到2700多元，利息不到5000元。

　　以同样的贷款额度和利率，用等额本息方式贷30年，每月固定还款5900多元，其中近5000元都是利息，本金只有1000元左右。

　　前者每个月还款的本金相同，但利息是逐月递减的，后者刚好相反，每个月还款的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。

　　这两种方式，并没有优劣之分，很多人都选择了等额本息，那是因为对于工薪阶层的刚需族，连首付都掏空家底的人来说，相对较低的月供可以稍微喘口气。

　　值得注意的是，本月已经开始实行房贷新规。

　　10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

　　参考9月20日公布的新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为4.2％，5年期以上LPR为4.85％。相比前值，1年期LPR下降5基点，连续第二次下降；5年期以上LPR没有变化。

　　那么，新规之下，还房贷的时间，“越长越好”还是“越短越好”？

　　我们从以下三个角度来考虑。

　　第一，从货币购买力来说，时间“越长越好”。

　　经济学家李迅雷此前指出，1980年的时候，M2不足2000亿，到1990年的时候，M2规模达到1.53万亿，到2000年的时候，M2规模达到13.5万亿，如今M2已经超过150万亿了。

　　M2总量扩张的同时，是现金购买力的缩水，以及不动产的飞速增值。

　　过去这些年以来，由于货币每年增长15%-20%，所以大家默认货币每年对内购买力减少了15-20%，这些购买力并没有凭空消失，而是转移到了房地产行业。

　　由此可见，通过储蓄而获得的增值幅度，相比货币的发行规模、房价的涨幅、各类生活费用的上涨幅度，基本可以用“龟兔赛跑”来形容。

　　对房贷来说也是一样的道理，即便房子不会再增值，时间越长，贷来的这笔钱实际购买力就越小。

　　第二，从资金利用率角度而言，时间“越短越好”。

　　对财力足够的人来说，他们不在乎这么精细的计算，只在乎资金的利用率和周转速度，有句老话叫“救急不救穷”，这类人买房，更看重未来的流动性，能够早一点变现，趁着手头宽裕，能少还一点贷款，就少还一点。

　　更关键的是城市所在地，像西北的甘肃、青海，东北的黑吉辽，这些省份的三四线城市，因为无法形成有效的集聚效应，哪怕经历了两三波上涨，房价依然保持在低位，有的地方甚至一千多块钱每平都没人要。

　　这样的情况下，房贷时间自然越短越好，否则贷的时间越长，利息越多，不动产无法带来增值，就意味着付出的成本越高，白白给银行送钱。

　　第三，新规更倾向刚需族，“财力不够，时间来凑”，30年更合适。

　　有媒体统计了房贷利率平稳换锚的14个重点城市，按照贷款本金100万计算，其中首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

　　从城市结构上看，二线城市的负担增加相对会大一点，不过，三四线城市则没有太明显的负担，甚至有“减负”的现象。

　　平稳过渡，说明跟以前没多大变化，热点城市的房贷额度依然会很紧张。

　　但是，我们要注意央行对于LPR的规定，首套房不低于5年期LPR的下限就可以，而二套房以上肯定要高60个基点以上。

　　也就是说，未来首套房利率下降的可能性是比较大的，多套房投机的成本会越来越高。

　　对购房者来说，假如是首套房刚需，房贷利率会得到新规的“关照”，相对较低的利率水平，对收入不够的购房者来说，肯定是30年更合适。

　　综上所述，新规下房贷时间的选择，一定要符合自身的财力、购房需求，比如首套房明明能享受更低的利率，自己的收入又非常不稳定，透支了家庭财力才付得起首付，还选20年等额本金的方式，选错方式的购房者，就是白白给银行“送钱”。