楼市格局已定，“先买房”或“再等等”？3大现状、趋势道破答案

房子对于国人的重要性不言而喻，受传统观念影响，大家都把房子作为成家立业的基础，尤其是过去20年，房子又与户籍、教育、婚姻等直接挂钩，所以买房一直都是头等大事。当然，这种买房热情也无形中推高了房价的上涨。根据统计，商品房市场走过20年，过去10年房价涨幅是相对比较明显的：从2008年-2019年，全国平均房价从3800元到今天已经逼近9000元大关，上涨2.4倍左右，北上深等一线城市甚至从1、2万左右上涨到5、6万，涨幅在5倍左右。

基于房价上涨的事实，越来越多的人通过买房实现了财务自由，所以除了自住，炒房囤房客也不断加入买房行列。对此，有专家表示目前房子已经够30亿人居住了，而我国现有人口共14亿，所以房子已经过剩了，未来房价可能会因为供大于求而越来越便宜。此外，目前国家调控楼市的决心和力度都比较大，“金九银十”这一传统旺季也明显成色不足，所以无论是从短期看还是从长期看，虽然目前房价水平整体平稳，但继续上涨的动力似乎都大大削弱了。

正因如此，目前楼市基本分成了两大主流“派别”，一方认为现在不可以买房，主要理由就是目前房价到达了历史高点，房子也已开始过剩，出生率也呈现下滑迹象，所以未来房子会供大求；另一方则认为现在仍旧可以放心买房，主要理由就是钢筋、水泥、地价、施工费等都呈现上涨态势，房价很难下跌，所以如果现在不买房，未来可能更买不起。那么，你认为，现在到底该“买房”还是“再等等”呢？笔者认为，我们不妨先看看楼市3大现状及发展趋势。

当前楼市环境、及未来可能的发展趋势

第一，住房空置率水平相对较高，房地产税、空置税出台是大势所趋。

正如我们在上文所说，目前整体不缺房子：从居住面积看，根据国家统计局数据显示，截至2018年，我国城镇居民人均住房建筑面积39平方米；从户均套数比来看，截至2018年，我国常住城镇人口增加到了8.3亿人，户均套数也超过了1.1。不过，总量虽然够了，但不少人被平均了，这也是住房需求比较旺盛的原因之一。恒大经济研究院院长任泽平表示，最高20%的家庭户拥有约40%或更多的住房。无独有偶，西南财经大学的一份报告也显示，目前主要城市的空置率为22%到26%。因此，在笔者看来，供需不平衡是房价走高的重要原因之一，随着存量房市场的到来，通过房地产税、空置税等把闲置的房产推向市场或是大势所趋。

第二，房地产市场出现分化，涨跌并存或是未来房地产市场的基本格局。

根据国家统计局数据显示，截至2018年，我国常住人口城镇化率为58.52%，所以要达到发达国家75%的水平，大概还需要15到20年，这意味着未来还有大概2亿人口要进城，那么，这些新增人口会流入哪些城市呢？今年，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，明确要培育和发展都市圈、城市群，而且还将不断降低或者放开大中城市的落户门槛和限制，因此未来新增人口的80%大概率会进入经济发达、就业机会更好的都市圈，这里的房价整体依然会保持稳中有涨的局面。反之，人口流出、就业机会比较少的城市，房价可能会逐渐失去支撑。因此，随着楼市继续分化，涨跌并存或是未来房价的基本格局。

第三，居民家庭杠杆率水平较高，未来房价大涨的空间和概率不断降低。

从2008年到2018年，我国居民杠杆率上升35.3%。同时，资料显示，目前77%的家庭财富是房地产，23%是金融资产。其实，对于这一点，大家都有深切体会。过去10多年，受房价只涨不跌观念的影响，不少人有钱没钱都会买房，所以房子已经成为了家庭的主要消费品之一，大家的财富慢慢的也与房子捆绑在了一起，正因如此，未来很难再有足够的财力去买房，就算买得起，房贷未必还得起。此外，当前房地产已经趋于饱和，该买房的基本都买了，需求空间正在慢慢减弱，而且在推动脱虚向实和稳步去杠杆的调控背景下，炒房者也很难再投机取巧了。因此，未来房价大涨的概率不断缩小，像过去那样翻个几倍的可能性更不现实了。

基于以上三方面来看，楼市调控放松的可能性并不大：一是因为空置率使得住房资源分布不均，所以需要通过房地产税等措施把闲置的房产推向市场，满足住房需求。二是因为随着房地产市场出现分化，如果出现全面松绑，热点城市房价反弹的可能性比较大，所以调控不可能半途而废。三是因为大家都把钱用来买房，对其他消费产生了挤压效应，不利于发挥消费对国民经济的拉动作用。因此，笔者认为，未来楼市或告别周期变化，进入长期平稳周期。对此，中国社科院世界经济研究所肖立晟也认为，楼市周期持续时长会逐渐从短期3、5年过渡到中长期7、8年甚至10年以上的超长期。

基于以上现状和趋势，未来该“买房”还是“再等等”？

基于以上现状和趋势，我们可以得出一个结论：随着短期调控向房地产长效机制过渡，未来楼市整体稳字当头，房价大起大落都不太可能了。因此，笔者认为，对于普通刚需来说，如果资金比较充足而且也有住房需求，秉着早买早住的原则，遇到合适的房源可以考虑入手。就拿现阶段来说，进入2019年以来，由于房企融资渠道收紧，开发商普遍都有回笼资金的需求，所以不少楼盘都推出了打折促销的活动，这不失为一个“捡漏”的机会。但是，对于打算长期投资的来说，需要提醒的一点是，闭眼买房的阶段过去了，随着楼市出现分化，应该尽量选择都市圈等投资价值较大的城市或者临近学校、地铁、商圈等地段比较好的楼盘。

此外，针对经济能力有限的购房者，笔者认为，没必要着急加杠杆买房，因为按照稳地价、稳房价、稳预期的调控目标来看，未来房价大概率会维持不涨或者微涨，所以没必要动用多个钱包去着急买房子，而且从长期来看，盲目负债可能越来越不明智。因为，目前国家正在大力发展租赁市场，不仅要求拿地的开发商自持一定的比例配建租赁住房或者共有产权住房，而且租赁立法和租购同权也已经进入到了快车道，未来买房和租房在教育、医疗等基本公共服务方面“同权”的门槛或许会进一步降低，也就是说，随着租售并举时代的来临，租房市场的优势也会得以体现，买房和租房的区别会越来越小。