月租400元车位，38万元开售，番禺星河湾卖车位起风波

“当初不是承诺我们车位只租不售吗？”10月8日，《广州星河湾车位和车库租售方案》在番禺区星河湾正门口公示，开发商广州宏富房地产有限公司拟面向建筑区划内业主出售4期和6期1845个车位，此举引来4期和6期业主的反对，他们称此前买楼时开发商曾承诺车位只租不售，有车主甚至出示和开发商签订的长达80年的车位租赁合约。

4期和6期的业主们一方面担心车位租转售后，所租车位或被他人买走；另一方面不满即使按最便宜的车位33万元计算，相当于月租约1000元/月，比现在月租400元/月“贵多了！”星河湾相关负责人回应，开发商没有承诺对车位只租不售，将依次推出1-7期车位，面向建筑区划内的业主销售。

车位和车库租售方案在番禺区星河湾小区正门口公示。

公示显示，本次出售车位1845个。

多数车位售价38万元/个，产权只剩下31年

10月15日上午，在番禺区南村镇星河湾正门处，南都记者见到竖起的公示牌《广州星河湾车位和车库租售方案》，方案称广州星河湾1-7期内共有住宅、商业、办公6996套，产权车位4561个，建筑区划内车位配比为1：0.65，本次出售车位1845个。根据公示的车位销售价目表，车位是东区4期和6期的，其中8成以上车位是38万元/个，少量子母车位是58万元/个，最便宜的微型车位是33万元/个。

方案规定车位出售对象是“本建筑区划内商品房《不动产权证》或预告登记的《商品房买卖合同》上的购买人且一户只能购买一个车位”，付款方式是一次性付款或按揭。车位出租方案显示，未出售的车位将进行月租、临租，其中月租价格为400元/月，业主24小时限价15元，非业主24小时限价60元，公示时间从今年10月8日至11月6日，备案时间是从今年11月7日至11月8日，开售时间是今年11月22日。

同时公示出来的还有相关地下停车位的房地产权属证明书，证明小区地下室的产权归星河湾开发商广州宏富房地产有限公司所有，在国有土地使用期限那规定“用地至2050年7月6日”。车位产权50年，自2000年起算，目前还剩31年。

车位长期只租不售，有业主租约长达80年

小区车位长期只租不售，开发商此次突然公示出车位租售方案后，在业主中间引起轩然大波。“买楼时开发商就承诺只租不售”多名业主告诉记者，小区共有1-7期，其中1-2期位于大石街，3-7期位于南村镇，最早是2000年左右交楼，当初销售曾口头承诺车位只租不售，但并未在合同上有注明。

“我租的车位有80年！”2006年购买4期星座园的一名业主，出示一份与广州星河湾物业管理服务有限公司签订的《广州星河湾地下停车场车位租赁合约》，上面显示车位每月租金是230元，签订的合约日期从2006年5月1日至2086年4月30日，80年租赁期比车位产权50年还长，让人咋舌。

该业主解释，当初物业说车位只租不售，“他们说业主想租多久就租多久，我就说租80年，他就这么写了！”业主称，物业公司是开发商旗下全资子公司，那么现在开发商突然卖车位，自己和物业签订的车位租赁合同还有效吗？

车位租约从一年一签改一月一签

另一业主邢先生证实，自己在星河湾4期住了14年，最早开发商说车位只租不售，他和物业签订车位租赁合同是10年，后来按物业要求改成一年一签。今年年初开始，物业从一年一签改成3个月一签，9月后甚至改成一月一签，甚至不再和业主签车位租赁合同，只是签一张《车位租用情况表》，表格除了填写基本的租户和车辆信息，特别备注了“如该车位出售，在公告公示后可无条件单方解除租赁关系收回车位，租户应无条件配合”。

10月8日，在小区正门和楼道突然竖起这个公示牌，让业主们大呼“意外”，这才意识到物业今年对车位租赁时间不断调整的一系列“小动作”，实则为开发商卖车位做铺垫。

业主们纷纷指责开发商背信弃义，为了通过销售车位回笼资金，违背当初车位只租不售的承诺。而且公示前并没有放出任何“风声”，车位是小区配套，涉及广大业主的利益，公示前却没有广泛征求业主的意见，也没有制定过渡期，此举让业主“难以接受”。

10月11日，部分业主自行在阳台拉横幅抗议开发商销售车位，当天南村镇政府派“蜘蛛人”拆横幅，并下达通知称业主“在阳台存在乱拉挂违法行为”。邢先生称，不清楚“蜘蛛人”有没高空作业证，他们拆横幅没有系安全带，“万一他和业主发生冲突，后果不堪设想”。在业主报警后，警方将“蜘蛛人”带走。

跨园区卖车位引发业主质疑

针对开发商公示出的车位租售方案，业主们提出各种质疑。业主杨小姐称，此方案意味着4期和6期的车位，不仅面向4期和6期的业主销售，其他期的园区业主也享受同样的购买权，对4期和6期的业主利益有损害，“我租了10多年的楼下停车位，之后可能就没法继续租，被住其他园区业主买走”。

另一业主杜小姐称，“既然要卖车位，为什么不将1-7期全部车位一起放出来卖，而是先从4期和6期卖起？”她质疑开发商此举有意制造车位紧张的气氛，来让大家争买，是一种饥饿营销的手段。

车位配比没有公示那么紧张

业主杨小姐称，事实上小区车位并没有那么紧张，按开发商公示的方案，1-7期共6996套物业，产权车位4561个，配比只有1：0.65，购买人一户只能购买一个车位，这样很容易让大家造成车位严重不足的错觉与恐慌。事实上业委会临时筹备小组在阳光家缘网查证，并进行人手统计，加上路面的有效车位，东区整体户数和车位配比达到1：1.37，4期和6期独立计算，车位配比更高，达到1：1.5，“车位配比并没有开发商公示得那么紧张。”

南村镇：依法依规拆除横幅

10月16日，南村镇政府回应，近期，星河湾4号园与6号园部分业主因反对星河湾小区开发商出售车位，在临近滨河路边的阳台私自悬挂横幅，违反《广州市市容环境卫生管理规定》第二十八条的相关规定，严重影响市容市貌。南村镇高度重视，一方面协调开发商向业主公示车位产权证明文件，同时积极与业主代表通过协商化解矛盾；一方面组织相关部门上门宣传法律法规，引导业主通过合理合法的途径进行维权，同时依法依规要求其拆除横幅。下一步，南村镇将继续引导开发商和业主双方通过协商等形式化解矛盾，维护社会安定。?

开发商：没有承诺车位只租不售，建议业主就近购买车位

多名4期和6期业主表示，其并不反对开发商租售车位，但希望4期和6期的配套车位先满足本园区业主租售需求后，有多余的车位再面向小区其他期的园区业主租售。

“我们租售车位依法依规。”针对业主的质疑，星河湾品牌部相关负责人回应，开发商没有承诺对车位只租不售，将依次推出1-7期车位，只是时间有先后。车位面向建筑区划内的业主销售，非业主无权购买。车位没有给任何中介销售，此事是造谣中伤。

该负责人称，根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》第七条规定，建设单位出售建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的，车位、车库数量未超过本建筑区划内房屋套数的，建筑区划内业主每购买一套房屋，只能相应购买一个车位或车库。“如其他期业主购买了4期或6期车位，将无法再次购买自己所在期的车位，鉴于此，建议业主就近购买车位。”针对业主反映本次公示未将路面车位纳入计算车位配比，其表示本次公示的销售车位是根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》规定的、可售的车库产权车位，路面车位不属于产权车位，不在公示、销售范围内。

针对有业主称和开发商签订80年的车位租赁合同，该负责人表示将核实业主反馈的情况。如确实存在该等情况，将按照法律规定及合同约定处理。

番禺区住房和建设局一工作人员此前接受媒体采访称，地面车位属于全体业主共有、开发商不对其享有物权。但地下车位如果进行了确权，就属于开发商的物权，根据《物权法》的规定，开发商有处分权、可以对车位进行出租或者出售。“只要出售方案的内容和公示流程符合相关规定，公示期满即可到我们局进行备案，备案完就可以出售了。”

应先确认1800多个车位是否在独立红线内

开发商是否有权将4期和6期车位向小区其他期业主售卖呢？广东省城市社区建设研究会副会长周活宁表示，根据中华人民共和国规划法，在一个红线内的建筑区域的全体业主的权利义务是平等的，不在一个红线内即使是同一品牌的楼盘，业主的优先权可能就不一样，“买卖车位问题首先确认这1800多个车位是否在独立的红线内，如果是的话，我认为首先应该满足该小区业主的租赁和购买需求。”

有业主去相关部门查询后发现，小区1-2期在一个红线规划图，3-7期在一个红线规划图，不同的管理区域下分了若干个地块，他们认为车位是小区地面配套设施，理应按地块来划分，单独园区配套销售，业主们仍在研读相关材料，准备继续奔走相关部门反馈意见。

广东法制盛邦律师事务所邓刚律师表示，按照合同法的规定，租赁合同期限不得超过20年，超过部分可能无效，所以业主和开发商签订的80年车位租赁合同，若无其他特别情形，在认定为租赁合同的前提下，超过的年限可能无效。根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理办法》相关规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。建筑区划指同一物业管理区域，一般是以宗地红线规划批准范围划分。由此可见，如果3-7期在一个红线规划图，属同一物业管理区域，开发商将4期和6期车位面向3-7期的业主销售并不见得损害了4期和6期业主权益。

邓刚强调，其实车位的利用问题，在法律上存在很多的模糊空间，操作上没有具体的法律指引。在实践中，还是要看看具体满足业主的需要，如何认定是属于满足业主需要的，也是要根据实际情况来判决。

采写/摄影：南都记者 杨婷