临街铺面滞销,三四线城市商业地产无人问津

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  作者:三尺寒(肖磊看市特约作者)

  曾几何时,伴随着中国楼市疯狂十几年的涨价潮,各城市新建楼盘的临街门市,是多少人梦寐以求的最优保值增值的资产。每每看到那些临街门市的商业繁华,总会让人联想到自己也能有上一套,那是即吃租金又挣房价的两全其美。于是,投资临街门市,一度称为中国楼市疯狂中的最优选择。

  中国人投资临街门的火爆热情,让楼盘开发商们也看到了更大的赚钱机会和利润空间,于是各种未必合理,甚至没有科学论证过的临街门市被大量的建造出来,遍布各类城市的大街小巷。因为供给被大量的故意制造和增加,而实际投资临街门市的出租率、房价上涨比例远不及预期,更有大量临街门市因长期滞销和闲置,已经出现失修和破损,或者被大量的“城市牛皮癣”广告所占据,持续几年下来,如今成为中国城市“最丑”的伤疤。

  

  在一些中小城市,楼盘开发商们甚至不以建造商品住宅为主要利润目标,而是努力创造条件增加新建楼盘的临街门市数量,如联合城市规划部门用修新路的方法,在一些本就没有人流量的地方,建造更多临街门市。这种现象在中小城市太多了。

  临街门市,概括的讲,就是满足周边商业经营活动的一二层商业住宅。因为周边住宅小区,和本楼高层拥有大量住户,所以足够大的人流量可以创造更多商业需求,临街门市自然也就有了较大的租用市场。

  临街门市的商业用途,无非就是餐饮、商品销售、综合服务等第三产业经营项目。其中,商品销售因为有线上网购的多年普及和竞争,如今的实体零售店规模已经出现严重萎缩。所以,只有餐饮服务、汽修保养、理发等非标准化服务行业,还有较大的临街门市需求。而其他各类行业,都出现不同程度的退租现象。

  分城市看,在一二线等大中城市,因为人口密度大,外来务工人员占比多,因此各类第三产业经营项目还算比较好的保持平稳发展,特别是餐饮业等非标准化服务业,这让临街门市的利用率相对较高。但在三四五线城市,虽然有些地方人口密度较高,但外来务工人员较少,日常餐饮消费需求并不是非常旺盛,其他非标准化服务的需求也较为有限,因此,临街门市的普遍利用率不高。

  现实是,中国城市的临街门市数量已经非常多,闲置率普遍较高。那要如何修复城市“最丑”的伤疤呢?

  我认为,城市管理部门应该出台激励商业活动的综合管理政策,在税收、日常经营成本费用如商用的水、电等方面给以最大限度的优惠,鼓励市场化商业行为和服务更多的利用临街门市,方便和满足周边居民的日常生活需要。以食品肉鱼蛋奶、水果蔬菜为例,从农户生产出成品,到城市终端消费者的这个中间过程,一些食品价格上涨几倍甚至十几倍,其根本原因,就是终端零售市场的竞争不够充分,限制太多,经营成本太高。如果能降低临街门市的经营成本,农户就可以租赁临街门市直接销售。

  另外,在中国的各级城市中,停车难已经成为一个普遍且严重的问题。而大量临街门市长年闲置不用,不产生任何价值。能不能将那些长年闲置的临街门市改造为临时停车位,虽然对于门市投资者而言这显然不是投资的初衷,但充分利用现有闲置资源满足市场需要,即可以高效优化城市资源,又能提高城市运行效率,这是可以实行的。而城市管理部门同样要给出一些激励政策,如减免税费,甚至可以适度补贴等。

  文/三尺寒

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