【同策观察】近期各地开放限购政策信号解读

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  ★各地局部开放限购

  10月15日各家新闻媒体消息显示,南京市六合区不动产交易中心确认,拥有大专以上学历,提供南京市居住证和学历证明,即可在六合区开具购房证明并购房,不需要工作证明。六合区不动产交易中心咨询热线工作人员并向报道记者强调,这是人才引进方面的政策

  

  而在今年的6月4日,南京高淳区已降低购房门槛。外地人购房不再需要两年社保或个税证明。无独有偶,不仅南京,前期上海市场的临港片区开放限购也引发新一轮的讨论。

  2019年8月6日,国务院新闻办公室举行新闻发布会,上海市委常委、常务副市长陈寅在发布会上表示,上海自由贸易试验区临港新片区将放开房产限购政策。由以家庭为单位的限购,转为以个人名下房产数量限购。购房资格由5年社保要求转为3年社保要求。临港的这一举措也是为了吸引增量人口与增量资金,主要为了引入人才为长期建设发展做好准备

  

  近期更为关注的是天津市发改委正现向社会公开征求意见,其中最受瞩目的条款便是对购房政策的放宽。2019年10月15日,天津市发改委网站发布了一则天津市发展和改革委员会关于对《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》征求意见的公告。文件表示,对承接北京非首都功能疏解的项目,户籍迁入天津市的职工,按照天津市户籍居民政策购房;对户籍暂未迁入天津市的职工,其家庭在天津无住房的,可在天津市购买住房1套,不再提供在津社会保险或个人所得税证明,所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。

  

  无论是南京还是上海还是天津的局部开放居民购房限制的政策,都绕不过的一个关键词就是:人才。抢人大战仍在持续。同策研究院认为,部分政策面的松动不仅为吸引人才、留住人才,也是因为近期市场下行过程中有压力

  自2019年7月以来,楼市调控打破了全面放松的预期,但从政策施行来看,各地政府将通过“过冷则定向宽松、过热则收紧抑制”的方式稳定房地产市场。

  

  

  虽然部分城市因人才战略调整对购房政策有局部放松,但同策研究院认为政策维稳大基调不变。并且政策面的局部松动也并不会引起大幅松动,房地产市场平稳健康发展的局面将继续维持

  ★以南京情况举例

  以同策研究院监测的南京市场为例。2019年9月份南京住宅市场量升价涨,成交95.26万㎡,环比上涨69%,成交均价25927元/㎡,环比上涨3%,近一年月均去化71.32万㎡。全市住宅供应162.02万㎡,全市共成交95.26万㎡,成交均价25927元/㎡,9月供销比1.7,供应量环比上涨187%,成交量环比上涨69%,近一年全市月均去化71.32万㎡。

  

  9月城中、城东持续无供应,江宁板块大量供应,占全市供应的26%;河西、江宁、浦口成交量占全市45.39%。本次开放限购的六合成交占比仅占5.97%

  

  同策研究院认为,南京目前外围市场热度不高,库存存在累积风险,适度放宽人才购房门槛,是目前主要城市的应对市场转冷的普遍做法。由两年社保门槛调整为大专学历即可购房,六合此次放松”幅度较大”,将对区域市场带来利好,但价格短期内上涨幅度依然有限。由于六合市场并不是南京的热点区域,成交面积占比也较低,所以新政策的出台短期市场成交会有一定的促进作用,但长期影响还有待观察。南京市不可能大区域降低限购门槛,尤其是市区区域。

  降低六合购房门槛,既可以引进更多的外地人才落户,进一步提高南京经济发展的竞争力;还可以从一定程度上拉低市场均价。可谓一举两得。

  ★同策研究院未来预测

  受去化影响,南京市整体存量有所下降;未来仍将有大批量项目等待入市,所以南京的整体市场将处于红海厮杀的局面。由于存量主要集中于城北,江北、江宁、高淳区域,所以未来局面也将长期维持。

  

  从南京市各区域商品住宅存量及去化周期中我们可以看出,受存量累积影响,南京的去化周期拉长,部分如城中板块对去化周期造成了一定量的拉长,然而部分区域即将出现市场空白的局面。

  

  同策研究院对南京未来趋势,目前南京成交量处于下行通道,预计销量将在2019年4季度初开始反弹,所以对于房企而言,现已进入最佳营销期,建议房企以价换量,及时调整营销策略。

  

  ★同策研究院相关业务

  

  丰富的市场监测研究及服务经验

  

  

  

  

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