长租公寓25家已"阵亡",头部企业忙上市

自2018年以来，长租公寓风波不断。据悉已有近25家长租公寓因资金链断裂而破产。2019年，长租公寓将面临着终极选择，破产重组或上市是唯一归宿。

经过几年跑马圈地，行业进入深度整合期，青客公寓、自如、蛋壳等一些头部的长租公寓企业已谋求上市。资本要求变现，经营要金融支持，头部企业的资本化须提上日程。

1长租

继南京乐伽公寓之后，10月8日，河南悦如公寓因面临经营及资金压力，无力维持经营。成立2014年的悦如公寓，曾一度在国内长租公寓品牌指数排行榜上位列第八。

2018年以来，长租公寓行业问题不断，据不完全统计，目前已经有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。

目前资金链断裂、经营不善的公寓，多为第三方独立品牌公寓，他们大多成立于四五年前，在短短的时间里快速扩张，又迅速消亡。

长租公寓“阵亡”，一大半都是资金链出现问题。其中不乏“租金贷”的身影。随着“租金贷”被禁，大量运营商生存已成了问题。再加上资产证券化融资受阻，长租公寓变得更为脆弱。

10月7日，青客公寓向美国证监会提交IPO文件，计划在纳斯达克上市，预计融资超1亿美元。另有消息显示，蛋壳公寓、自如也传出计划赴美上市。

长租公寓历经多年发展，出现了两极分化的局面。想要走出经营困境的，基本都需要资本支持。

公开资料显示，包括纽信创投、赛富、摩根士丹利等在内，几年来青客公寓融资累计超过1亿美元。

长租公寓头部企业更受资本青睐。蛋壳公寓在今年3月获得5亿美元C轮融资；自如则在6月获5亿美元B轮融资。

2深度整合来临

长租公寓的运营模式，高度依赖地产资源。占领市场需要不断砸钱盘下房源。如此模式下，运营商很难盈利。

青客公寓截至2019年6月30日的前9个月，净收入为8.979亿元，净亏损达3.73亿元；2017年、2018年，青客的净亏损分别达2.45亿元和4.98亿元。

青客公寓其主要收入来源是租金贷的资金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还贷款本金8.726亿元，预付租金总额为7.9亿元人民币。在租金贷模式下，一旦资金链断裂，租客和房东就会陷入万劫不复。

房企旗下的长租公寓也不好过，虽有母公司支持，但也经历了盘整。2019上半年，万科“万村计划”暂停签约新房源，朗诗、远洋集团拟剥离长租业务。在当前行业背景下，房企系的发展重心由追求规模增长，转向稳经营、提质量。

冠寓在去年已开业超过5.3万间，今年按规划将累计开业近10万间，2020年达到20亿元以上收入。龙湖冠寓披露，预计明年将实现盈利。

前述公司均认为，随着行业重新洗牌，包括资金在内的一系列资源会向头部企业高度集中，长租公寓运营商要想走得更远，必须要解决盈利模式问题。

从租金收益率来看，如果仅靠租金，长租公寓很难建立起长效的盈利模式；部分有能力的企业，可以通过长租公寓业务获得租金现金流、资产增值以及未来资产证券化的预期。