两年半累计净亏损超10亿 青客公寓能否靠上市“续命”?

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  近两年,长租公寓运营商寻求上市的传闻时有发生,但大都是“只闻其声、不见其人”。最近,终于有一家长租公寓公司有可能在美国上市了。

  10月8日,青客公寓在美国证监会官网披露了IPO招股书,成为国内首家准备上市的长租公寓运营商。招股书显示,青客公寓拟在纳斯达克上市,计划融资1亿美元。

  据招股书显示,青客公寓最近两年半累计亏损约为11.17亿元(人民币,下同)。对于连续亏损的青客公寓来说,此番能否成功上市,已成为一个生死攸关的问题。

  高速扩张下的隐患

  公开资料显示,青客公寓成立于2012年。截至2019年6月30日,青客公寓旗下共有96854间房源。以房间规模计算,青客公寓是国内第三大长租公寓运营商,仅次于自如和蛋壳。

  从创业之初的940间房,到申请IPO时的9万多间房,青客公寓过去6年在规模发展的同时,也留下了不少隐患。

  首先,盈利遥遥无期。

  据招股书显示,青客公寓2017年、2018年的营业收入为5.23亿元、8.9亿元,同期利润为-2.45亿元和-4.98亿元。而在2019年上半年,青客公寓的亏损已达3.73亿元。按照这个势头,青客公寓2019年全年的亏损恐将进一步拉大。

  与此同时,青客公寓的账面资金也难撑起公司的烧钱速度。

  财务数据显示,截至2019年6月30日,青客公寓的账上现金、现金等价物和限制性现金合计4.5亿元。按照2018年烧掉5.8亿元的情况来看,青客公寓的现金流难再维持一年,通过上市等渠道融资已经迫在眉睫。

  其次,关于公司的负面消息不断。

  黑猫投诉显示,截至今年6月底,有关青客公寓的投诉共有505项,投诉内容多为与租客有关的收费不透明、房租难退、消费分期等合同纠纷。

  这其中,消费分期更是青客公寓被投诉的“重灾区”。

  据招股书,青客公寓主要采用“租金打折”的方式吸引租客向其合作的金融机构借款,预付半年房租的折扣为5%,预付全年房租的折扣为10%,租客如果有资金压力,可申请向青客公寓合作的金融机构办理消费分期,最长能办理26个月的分期贷款,申请通过后,金融机构将款项一次性打到青客公寓账户,租客每个月再按分期的金额归还给金融机构。

  对租客来说,一旦消费分期还不上,则面临信用违约的风险。还有租客表示,签约的时候,根本不清楚消费分期的明细,在向金融机构还款的时候才发现费用太高,这种情况导致纠纷不断。

  据招股书显示,截至2019年6月底,青客公寓与11家金融机构合作提供消费分期,同时有65.2%的租客采用了消费分期,如此大面积租客分期,也增加了青客公寓被投诉的几率。

  “二房东”模式恐影响估值

  前面说到,租客申请消费分期成功后,金融机构会将款项直接打到长租公寓的账户,而这笔钱也是长租公寓运营商持续发展的助推剂。

  据招股书披露,截至2019年6月底,青客公寓收到的预付租金总额为7.9亿元,扣除其他费用,沉淀下来的预付租金约有5亿元,这部分资金也成了青客公寓的主要收入来源。

  有专家认为,在长租公寓主导的消费分期模式下,极大的挖掘了租客的借贷需求,让他们用自身的信用帮助长租公寓运营商融资,一旦租客还不上或长租公寓暴雷,就可能给租客带来征信逾期等方面的影响。

  而在有爱公寓、杭州鼎家、寓见公寓等品牌连续暴雷的情况下,长租公寓的“二房东”模式能否持续,也引发了行业讨论。

  监测数据显示,目前国内20个重点城市的公寓租金回报率只有1%至3%,低于办公租金4%至6%的回报率。乐伽公寓在宣布破产的公开信中就曾表示,作为“二房东”,长租公寓的投资周期长、运营成本高、盈利难,长租公寓行业的“高进低出”存在巨大缺陷。

  与此同时,长租公寓还受续租率降低的困扰。据招股书显示,截至今年6月30日,青客公寓与租客签订的平均合同期限为11.7个月,其中有47.3%的租客在合同到期前选择退租,只有5.1%的租客进行续租。同时,平均11.7个月的租房周期,与租金贷的最长26个月之间存在较大的期限错配问题,如果租客在终止租房后想要提前终止借款合约,也极易引发借贷纠纷。

  此外,续租率低也可能对青客公寓的估值造成影响。

  就在前不久,共享办公运营商WeWork因为估值太低放弃了IPO,而造成WeWork估值低的主要原因就是租客流动性太高。事实上这也是长租公寓行业面临的普遍问题。作为前车之鉴,WeWork 的IPO失利也可能影响美国资本市场对青客公寓的判断。

  就在青客公寓赴美IPO的同时,又传出杭州喔客公寓拖欠房东租金的消息。

  《投资者攻略》发现,一阵风口过后,近两年已有20多个长租公寓品牌关门歇业,目前市场只剩下自如、蛋壳、青客等几个寡头。而对已经完成4轮融资的青客公寓来说,能否上市,已经成了一个生死攸关的问题。

  (责任编辑:赵金博)

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