楼市将来如何变化?黄奇帆专家会议上给出几点判断!

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  不久前,地产专家黄奇帆出席世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会。在会议上,他发表自己对于未来楼市的看法,给出几个合乎情理的判断。

  

  首先,地产界新房销售成交面积异日将会大幅缩水。自1998年,确立商品房作为市场主体以后,地产行业开始蓬勃发展。1999年,全国销售面积不过1亿平方米。到了2007年,涨到了7亿平方米。2012年,再次上涨6亿平方米,达到12亿平方米。去年,新房销售面积上翻5亿平方米,达到17亿平方米。然而,新房销售成交面积之所以能够在过去20年内获得如此大幅度的上涨,中央推行城市化以及棚改政策是主要动力。提高住房质量,增加人均住房面积无疑也是一股巨大的推力。现今城市化水平已经接近60%,想要在短时间内继续提升,比较困难。棚改政策也如夕阳西下,逐步衰落,由旧改取缔。在这种“不利”的形势之下,十几年后,华夏新房销售成交面积将会在10亿平方米以下。

  

  其次,十年以后,房企只剩三分之一。由于过去20年,地产行业吸金能力巨大,各路资本纷纷投身其中。根据2018年统计数据,在工商局登记的开发商就有9.7万人,存有9万多个房地产企业。但是,能够存在如此数量庞大的房企,主要在于两个原因:大房企的子公司以及空壳公司的存在。然而,由于未来楼市发展的重心在于大城市,大房企会将小县城的子公司回收,并且收购经营不善的同行。除此之外,国家今年出台了一系列不利于地产行业的长效措施。很多开发商会迎难而退,选择去做其他生意。

  再则,房企负债率会降低。和香港房企负债率普遍在40%以下不同,内地房企负债率多在80%以上。前20的房企当中,甚至还有两家负债率突破90%。可是,随着国家掐紧开发商的融资渠道,开始展开取消预售制试点,房企只能选择内部造血这一条路走。在开发商无法“空手套白狼”的情况下,房企负债率很难超过50%。

  

  最后,房价平均增长率等若GDP的增长率。过去房价上涨迅猛,主要和三个原因有关。第一个原因,就是供求关系。在往昔20年中,房子基本上都是供不应求的。第二个原因,就是通货膨胀,货币贬值。换而言之,原本的1元钱可以与现在的10块钱,乃至20块钱画上等号。因此,原本1000元每平方的城市房价自然会破万。第三个原因,则是受到国际购买力的影响。2019年以前,人民币都在升值当中,往外售出产品较为困难,只能拉动内需。开发商趁此时机,力求赚得钵满盘满,大力发行外债盖楼。在有心人的推波助澜之下,房价越发高昂。而十多年后,房子的数量基本上足够人们居住,价格当然更贴近市场规律。

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