盘点楼市过去的那些事，2020年将至，房地产会走向何方？

国庆70周年华诞一闪而过，2019年的10月已经过半，这意味着很快就要迎来21世纪的第三个10年。回顾过去，展望未来，不难发现，房地产行业已经迎来新的时局，今天我们来盘点一下2018年房地产业经历的那些事，再来想想即将到来的2020，房地产行业又将会是怎样一番风景？

自1998年房改以来，中国房地产已经走过了整整21年。21年来房地产行业蓬勃发展，成为中国经济发展过程中名副其实的支柱产业，整个市场规模从房改前的3500亿元激增到目前的14万亿元。房地产拉动了经济发展的同时，城市风貌也越来越好，老百姓的居住条件也得到彻底改善。以此同时，由于房地产的高回报，使得各路资金涌入该行业，虹吸效应给其他行业带来不少影响，在房贷压力下，社会消费力降低，老百姓负担加剧，而居高不下的房价，更是饱受诟病。向松祚形容这种现象是："扭曲了中国企业家的经营思想、加剧了贫富分化、恶化金融风险。"

当然，房地产依然一路拼发，其脚步一刻都没有停止，甚至跑得更快了。从2016年"930"以来至2018年底，房地产市场调控次数高达400次之多，2019年前三季度各地楼市调控次数多达415次。尽管如此，房地产依然在国家提出的"房子是用来住的，不是用来炒的"背景下，以快跑姿态昂首挺进。据易居房产研究院的统计数字，去年有30家房企进入千亿俱乐部，其中，新增的千亿房企达到13家，房地产行业规模化、集约化的趋势更加明显。我们来回顾一下，2018年房地产行业发生的那些事。

1、多达400多次的政策调控。房地产调控政策深化，从以往的限购、限贷、限售、限资格，向更深次的措施进行调整，有机构统计2018年各地有超过400余次调控政策出炉。

2、长租公寓"爆仓"。在续杭州鼎家公寓爆后，上海、北京等地三家长租公寓相继爆仓。我爱我家前副总裁胡景晖喊出"长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕"。长租公寓的"毒房子"等问题也引起社会广泛关注，长租公寓从风口到雷口仅是一夜之隔。

3、万科"活下去"。2018年9月份，万科董事会主席郁亮在南方区域月度例会上说："集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨，落实到我们具体的业务操作是'收敛'和'聚焦'，以'活下去'为最终目标。"由此，万科"活下去"不胫而走。作为房地产龙头、流动性充沛的万科都要"活下去"，这让同行业界感到一阵阵寒意。

4、房地产税立法工作提上日程。房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在设计、完善，并进行论证和听取意见。

5、房地产上市企业退市。2018年11月中旬，中弘股份成为A股首只因股价连续20个交易日跌破1元的股票，而正式进入退市整理期，成为了房地产上市公司第一个退市的企业。据悉，中弘股份退市是因为触发了股价低于面值的退市指标，其深层次原因，是由于长期存在的高送转炒作股价、盲目扩张、高比例质押、信披违规等诸多因素引致。

6、房地产企业扎堆改名。2018年房地产企业纷纷改名，仅房地产百强中就有多家，其他中小企业更是为数众多，有些更改名字、经营范围，有些将经营范围中的"房地产"业务剔除，而有些则直接退出房地产行业。恒大地产更名为恒大中国，时代地产更名为时代中国，龙湖地产更名为龙湖集团，远洋地产更名为远洋集团，保利地产升级为保利发展控股集团股份有限公司（简称"保利发展"）。众多企业更名都是去除"地产"字眼，弱化地产开发主业的色彩。

7、楼盘（BGY）质量问题引发业主维权。由于房企（BGY）的"高周转"的运营战略，开发产品质量下降引发业主维权，2018年，有媒体统计数据显示，某房企在安徽安庆、巢湖、芜湖，江苏如东、靖江、无锡，广东台山、杭州、青岛等地，涉及6个省13地楼盘均出现工程质量问题和投诉。

8、融资渠道拓展，REITs破冰。2018年4月25日，证监会、住建部联合发布推进住房租赁资产证券化的通知，明确优先支持大中型城市、雄安新区等国家政策重点支持区域和利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化。

我们从行业角度回溯2018年的房地产市场，看似热腾腾的一片，但是在这片热腾腾的表象背后，却隐藏着整个行业的焦虑。房地产企业对资金的饥渴与拿地热情也形成分化趋势，对整个市场前景更加谨慎。不难看到，2018年，房地产市场迎来了历史转折点，而未来房地产企业到底何去何从，从上述的这些问题中是否可以发现一些蛛丝马迹呢？

笔者认为，2020年后房地产行业大概会存在这几个趋势：

1、 房地产集中度提高，行业进入寡头竞争时代；2、 房地产规模企业为了分散风险，开始进入多元化经营时代；3、 大部分中小房企将逐步退出市场，或逐步被市场淘汰；4、 行业融资难度继续加大，金融风险加剧，房地产证券化将成为趋势；5、 保障民生去泡沫，稳定房价成为政策主导；6、 房地产税出台，"土地财政"渐行渐远；7、 房地产行业进入"微利"时代，但即便微利，也不低于20%，对于多数行业来说依然是暴利。8、 盘活存量、处理空置、由售转租、物业升级等，通过增值服务来提高整体行业利润水平；9、 为预防金融风险，房地产流动性冻结依然是主导方向，"只进不出"会成为常态。

中国房改20年，也是中国经济由弱到强、高速发展并崛起的20年。如果说房改的第一个10年，是中国房地产企业的发育期，房企四处野蛮成长的话，那么第二个10年，当2008年美国出现次贷危机，中国在四万亿宏观刺激下，房地产行业出现的逆势增长，则标志着这个高速成长期的到来。2020年起，房地产将逐步进入行业成熟期。随着2018年远去，有人说中国的房地产已经从"黄金时代"转换到了"白银时代"，但是，接下来的10年，到底有没有"白银"呢？企业有没有能力捞到"白银"？这就是为什么2018年千亿房企急剧增多的根本原因，所有的房企都在"狂奔"，只为了搭上这个末班车。只有上规模，未来才能立足，才可能捞到"白银"。市场是无情的，没有竞争力，就没有活下去的空间。

房地产行业的竞争将进入寡头时代，随着房地产10强、100强所占市场份额越来越大，房地产的行业集中度越来越高，中小企业面临困难抉择。摆在他们面前的路，也许只有两条：要么在短时间内做大做强，要么就乖乖地离开这个战场。做大做强并不容易，能够在如此激烈的竞争环境中逆袭成功的房地产企业并不多，就算逆袭成功，行业面临的风险也已经到了顶峰，谁也没有最后胜算的把握。有人说，未来90%的房地产企业要退出市场，这句话并非耸人听闻。寡头时代的竞争，中小企业的生存空间被挤压，生存将越来越难，直至最后消失，早做准备，才是明智之举。2018年的房地产企业"去地产"化，预示着两个趋势：一是已经做大做强的龙头型企业，开始转向多元化发展；一是以众多中小房企为代表的群体，正在逐步离场，转向其他方面发展。

总之，在房改满21年的今天，面对国家政策环境、金融环境及市场环境，房地产企业面临的风险加剧，整个行业展现出来前所未有的焦虑与狂躁。无论是房地产巨头，还是房地产的小鱼，都在酝酿着怎么往前走。房地产市场逐步饱和，随着互联网、物联网、AI机器人、生物工程及高端制造业等战略性新兴产业的崛起，可以预见，房地产行业将在中国经济中的权重必将逐步下降。