房地产周期论是否终结？下一个拐点在哪？

地产十年,起起伏伏,周而复始。我们总试图总结出一些规律,赚上一笔,回头却发现,没有高位站岗已是万幸。

从2005年开始,楼市经历了3次持续时长3年~4年的完整周期,期间有人哭有人笑,有人暴发有人跌倒……人们总结历史,期待下一个周期的到来。

但是,情况却似乎变得不一样了。2016年以来这轮调控将满3年,却仍在加码,拐点遥遥无期,似乎以往的房地产周期已经消失……

三年一周期,我们经历了3次

首先,我们看下何为一个完整的房地产周期:

房地产市场萧条——规模刺激政策出台——市场回暖——全国性严厉调控。

这样的周期,过去十余年间,我们大概经历了三次:

2004年到2007年,释放住房需求的疯狂;

2008年到2013年,汶川地震、金融危机后,四万亿刺激;

2014年至今,去库存余波未了……

每一次大规模的房地产刺激政策,均历历在目。此间,房地产也被戏称为“定海神针”——当经济面临较大压力时,起到稳定器的作用。

1、2004年起,房地产迎来黄金发展的10年,土地出让金制度、汇率制度的一系列变革,无形中提升了楼市活跃度。

2、2008年,金融危机爆发,调控从中央到地方全面松动。央行前后降准4次,降息5次,首套房利率下限调整为基准利率的7折,首付比例最低可做到两成。

普宅契税下调至1%,免征印花税、土地增值税,营业税由满五唯一改成满二唯一;支持房企融资,鼓励优质企业发行企业债、开展REITs试点。

3、2014年,经济增长低于官方预期,房地产迎来史上最宽松周期,几乎所有能用的上的手段都用上了。

2014-2016年期间共降息6次、降准6次;首付比例下调,商贷首套首付比例最低2.5成,公积金贷款二套最低首付比例仅2成,贷款利率下限重回基准利率7折。税收优惠力度加大,支持房企融资等等......

可以说,几乎每一次“刺激”均以市场回暖,成交量重回上升通道,房价上涨收尾,紧接着就是全国性严厉调控,周而复始,乐此不疲。

不过,这种“大规模刺激”或将成为历史。

今年,备受瞩目的730中央政治局会议上,中央明确指出,建立房地产发展长效机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

需要说明的是,这一切均是在【经济下行压力大】的背景下发生,可见中央之决心,这一次注定是持久战。

不要怀疑西安调控的决心

在房地产调控上,西安永远紧跟大方向,并在一次又一次的经验教训中,因城实施,精准引导。

第一轮周期：2005年-2007年,西安房价迎来第一次大幅度上涨,2008年受金融危机和汶川地震影响,进入平稳期。

第二轮周期： 2008-2013年,4万亿刺激下,西安楼市再次进入上升期,期间迎来了限购、限价、限贷等严厉政策调控,楼市最终归于平稳。

1、2011年,西安首次出台限购令

2011年2月25日,经历2008-2010连续3年的房价上涨之后,响应“新国八条”,西安市政府发布楼市“限购令”,其中明确规定本市居民限购两套房,禁购3套以上住房,两套房贷首付最低60%。

2011年3月25日,“限价令”发布

提出新建住房价格增长幅度,不高于当年西安市经济社会发展目标和人均可支配收入增长幅度。

2、2013年,连续4次出手调控

公布房价调控目标,房价涨幅明显低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。

4月18日,出台“西安国五条”要求二手房转让严格按20%个税计征,停止向第三套及以上住房发放贷款,报价过高项目暂停发放预售证。

11月7日,出台“西安十四条”,包含严控预售许可制度、预售资金监管等共计14项内容。

11月28日,“西安新七条”,明确将对商品房价格进行管控,对新申请预售的商品住房项目,参照周边项目价格,引导开发企业合理定价。

3、2014年,西安取消限购

楼市持续走低,2015年以来,各地楼市限购令松绑。

7月25日,西安取消60平方米以下商品房的限购政策。

9月1日起,凡在西安市区域内购买商品房住房和二手房住房的,不再申报户籍和原有住房情况。”至此,西安限购政策才全面放开。

第三轮周期：2015年至今,去库存背景下,西安房价再次迎来大幅度上涨,并与2017年应该再次调控,态度坚决。

1、2017年重启限购,并进行了2次升级

2017年1月1日,西安重启限购。本市及非本市户籍居民家庭,在本市城六区范围内只能新购一套住房。

2017年4月18日,楼市持续火热,限购升级。限购政策扩大至长安区;启动限售,须取得《不动产权证书》满2年方可上市交易;提高首付比例,商业贷款首套房首付不低于30%,二套房不低于40%,第三套房则不能贷款;启动限价,销售价格经申报备案后3个月内不得上调,实际销售时不得高于备案价格。

2017年6月28日,限售升级。新房,合同备案满5年方可上市交易;二手住房,取得《不动产权证书》满2年方可上市交易。

2017年9月13日,限购再升级。以家庭为单位,暂停向已拥有2套及以上住房及拥有1套以上住房的非本市户籍居民家庭售房。

公积金贷款政策收紧,购房贷款最高额度由75万元调整为65万元,最低缴存时限由连续6个月调整为一年以上,并停止办理商转公贷款业务。

2017年9月22日,针对市场乱涨价现象,开启备案价制度。当楼盘在物价局、房管局申报的价格过高时,不予备案审批,以此来控制西安房价的涨幅,维护购房者心态,缓解购房者买房焦虑症。

2、2018年,引入摇号买房,保障刚需家庭住房

2018年3月30日,摇号买房时代开启,保证购房公平性

要求意向购房人数多于可售房源的,应采取公证摇号方式公开销售,由公证机构全程监督,严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

2018月6月24日,明确刚需家庭,精准调控

对刚需家庭进行了确切规定,明确未婚、离异不满3年的单身不属于刚需家庭。

并进一步提高限购门槛,在全市住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)。

2018年9月19日,政治绑定教育乱象,禁止房屋与学校相关联

要求各房地产开发企业在广告宣传中,不能含有为购房人办理入学就学等事项的承诺。不得在《商品房买卖合同》或其他补充协议中约定所售商品房对应学区或学校等事项。

3、2019年,限购再升级,落户满1年方可购房

2019年6月,限购升级,落户满1年方可购房,非本市户籍家庭社保缴纳满5年方可购房,临潼纳入限购范围。

期间,西安房管局还全力整治房地产市场秩序,打击无证售房、不按规定售房等市场乱象……

从最初的限购、限贷,到中期摇号政策出台,再到如今的限购升级,稳扎稳打,见招拆招。近3年的时间里,一次次不断的尝试,西安正通过各种努力,将房地产拉回到平稳的轨道上来。

接下来,如果市场继续疯狂,仍有发挥余地,加大限售、提高首付比例、扩大限购范围等更强手段蓄势待发。

3年周期论结束

“慢牛”将是未来楼市的主旋律

当然,对密集调控也不必过分紧张。市场上仍有诸多限价红盘随时可以入市暖场,比如大华曲江公园世家、紫薇东进、万科翡翠国际等等。

加上配合国家城市人口政策,不断宽松的人才落户新政,以及西安城市的发展定位及前景,无形之中均加强了西安对冲风险的能力。

所以,即便之前“房地产周期”确确实实存在,并且重复多次,但其注定无法继续上演。

这一次,即便经济增长面临加大压力,我们也等不到房价大涨,也不用担心房价大降,多维调控之下,“慢牛”可能是未来楼市的主旋律。

可以预见的是,在西安楼市热度持续的情况下,限价、限购、限贷、限售,这几个基本面依旧会维持不变,同时也意味着楼市红利不会消失,将给购房者继续买买买的底气。

而且,状态会持续相当长一段时间。楼市会持续停留在楼市回暖、调控深入之间,不断博弈。

接下来,我们需要的是,调整心态,放弃“买房一夜暴富”的奢望,适应调控,调控,还是调控……可能,这种不间断的行政干预会成为常态,具体到什么时候,或许长效机制完善的那一天。

结语:房地产周期正在被拉长,或许是8-10年,或许更久。我们需要谨记一点,这是一个稳定的时期。