WeWork造成市场哀声一片的时候,为什么中海OFFICEZIP能挣钱? | 睿和研究

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  作者丨雨禾 编辑丨 李江涛

  来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

  

  中海OFFICEZIP北京旗舰项目

  位于金融街核心地带的中海财富中心OFFICEZIP是该区域内唯一一个独栋且极具特色的联合办公空间, 也是该联合办公品牌在北京的旗舰项目。该项目亮点颇多,如“中国华尔街”黄金地段、首批5G试点、传统甲写更新升级样板等,但其最大的特点是创新性地探索了多种办公业态的融合,相比于单纯的联合办公空间,这里更像是一个新办公生态共同体,是对未来写字楼生态的一种全新探索。

  它内部提供了多种形式的办公服务,从精装办公到涉及整层面积的大客户定制再到小区域的共享办公等多种办公形态均在中海财富中心OFFICEZIP项目中有所体现。且咖啡店、健身房、路演厅等其他服务型增值业态的融入也丰富了这一生态共同体的“多样性”。

  同时,它也是一个具有代表性的存量改造项目。

  中海财富中心写字楼于2007年正式投入运营,在长租给某金融机构10年后,租约到期,遂交给OFFICEZIP进行升级改造、运营管理。这个项目不仅实现了老建筑的焕新,而且它对标金融行业高端客群,在软硬件方面均实现了办公升级,通过精细化运营实现了产品溢价。

  相比较市场上其他多数品牌,中海OFFICEZIP的起点很高:一是中海商业在全国拥有数量较多的写字楼资产,在空间资源获取上有先天优势;二是过往传统写字楼的运营管理体系与丰富经验,一定程度上也能够赋能新的管理团队。从这个角度讲,OFFICEZIP可以看作中海在提升写字楼资产管理方面的一个新尝试,是中海商业对旗下写字楼资产进行价值再挖掘的一次主动行为。

  

  项目特点

  

  项目优势

  1.区位优,位于金融街核心区域,紧邻“一行两会”;

  2.定位高端且做出了符合溢价的配套服务;

  3.首批5G试点,智能化应用系统较为成熟,拥有无感通行的智能化体验;

  4.安全系数高,拥有银行级安保系统。

  项目待优化

  1.从项目的“旗舰”定位来看,不具备可复制性,前期投入或较高;

  2.因为楼内多为大客户全层租赁,且大都是金融银行类保密层级较高的企业,所以楼内租户互动较少、各公司之间的界限感比较强。

  

  项目基本信息

  

  

  所处地区情况

  大区位

  

  项目位于二环内,北京核心区,是北京经济政治文化的聚集地。西二环区域已经有了比较成熟的产业基础,其区域内产业具有“高、大、全、密”的特征,这里国家高级决策部门、高端金融产业众多,交通、医疗、教育配套齐全,人口密度和企业密度均很高。

  小区位

  

  该项目位于金融街核心地块。金融街商圈自1993年正式创立以来,云集了数百家银行和诸多金融机构,同时,这里也是中国重要的金融监管所在地。虽然这里没有金融交易所,但是金融界经常被称作“中国华尔街”。

  值得一提的是,金融街历来写字楼空置率较低,而租金水平较高,商务需求量庞大。

  项目获取方式

  中海商业自持物业

  项目历史及更新过程

  从动工开始到全部升级改造完成仅用了5个月。该项目前身是一栋约有13年楼龄的老办公楼,并长租给某金融机构10年整,合约到期后,中海将这一老旧建筑收回并翻新改造,与国内排名前三的顶级设计院合作打造顶级的空间设计,为这一建筑重新赋能。

  

  

  项目改造过程中

  

  项目改造后

  项目体量介绍

  项目总面积近2.5万平方米,地上7层,地下3层,包括咖啡厅、健身房、画室、插花间、大型路演厅、企业行政服务中心、国际会议中心、淋浴间、母婴室、化妆间、睡眠舱等多种功能区。

  

  产品详情

  北京中海财富中心赋能2万平米垂直商务综合体,既能为大型金融企业提供定制化办公,也可以为中小型企业提供快速入驻的精装办公、以及为创新企业提供联合办公,满足不同类型客户的办公需求。内部配置企业行政服务中心、国际会议中心、OF 咖啡、OZ FIT 健身房多项服务设施。

  其中地下一层为健身房,1层主要为咖啡厅和会议室;1、2层为公共区,含多功能厅和会议室共17间,平时也对外租赁开放,3-7层办公区安保更为严格,无权限不得入内,共有会议室11间,工位总数2556个。

  因地处金融街,主力客户还是银行及金融机构,整体装修风格是高端商务风,给人感觉较稳重与成熟。

  

  

  自营咖啡品牌OF COFFEE

  

  可容纳120余人的跃层超级路演厅

  

  培训室

  

  

  会议室

  

  

  智能化办公

  值得一提的是,智能化办公系统的应用在这个项目相当成熟,譬如墙壁上安装有智能设备,可以根据当前会议室灯光、温湿度及空气质量进行智能自动调节;其他诸如全域mini分时智能会议室,人脸识别访问系统,Maxhub智能会议设备,全设施超级打印区等一应俱全。

  项目作为5G首批试点,另外,全国首个5G社区也落于中海地产旗下的中海臻如府,也从侧面反应了中海的“朋友圈”实力。

  

  

  健身及活动空间

  

  

  画室及插花室

  

  

  办公区

  

  影印室

  

  茶水间

  

  周边环境

  

  所属商圈同业竞争

  此次所选择的金融街附近对标项目有氪空间(海峡国际大厦)项目、WeWork(金融街国际中心)项目以及雷格斯(卓著中心)项目。

  

  与周边竞争对手坪效对比

  

  基础数据来源:好租网

  在所选择的4家金融街商圈办公空间中,中海OFFICEZIP财富中心的坪效比居于首位。WeWork和雷格斯因区位优势和项目定位,其坪效比也不低,紧随其后。而离金融街核心区位较远的氪空间项目坪效比与另外三家差距较大,但他的坪效代表了大多数联合办公空间基本水平。

  配套交通对比

  公交

  中海OFFICEZIP位于金融街腹地,地理位置优越,且交通极为便利, 距OF COFFEE的沿街出口20米就是辟才胡同西口公交站,且方圆300米范围内,来往公交线路多达十余条。

  

  地铁

  该项目紧邻3条地铁线路,距4号线灵境胡同站874米,距1号线、2号线的换乘站复兴门站924米。

  

  交通指数

  

  总体来看,4家办公空间的交通指数都比较高,但OFFICEZIP财富中心空间位于金融街腹地的十字路口处,因优越的地理位置和附近成熟的公共交通网络居于首位。

  周边配套及对比

  生活指数对比

  此次生活指数的测算选取了包括餐饮、健身房、便利店、药店等更贴近都市年轻人生活需求的元素。

  

  这4家办公空间的生活指数非常相似,可以说差距并不大。OFFICEZIP排在第三位,主要是距公园的距离相对更远一些,因此拉开了些微差距。值得说明的是,OFFICEZIP空间内的OF COFFEE每天中午会提供自助简餐,为入驻空间中的会员们提供了用餐便利。

  商务指数对比

  商务指数的测算主要参考了坪效、附近三公里内5星酒店和4星酒店数量,距离最近的银行等商务相关因素。

  

  综合来看,影响商务指数的主要指标还是坪效。OFFICEZIP的商务指数排在第一位,WeWork和雷格斯紧随其后。综合来看,OFFICEZIP所处的金融街核心区位和通过精细化运营取得的坪效优势均值得肯定。

  

  经营管理

  

  管理结构

  每层2名运营经理。

  客户类型

  该项目签约会员单位均属于国内外顶尖金融机构,包括国内多家知名银行总行及欧洲最大信托机构等全球知名客户。

  值得一提的是,其中部分已入驻企业还与中海地产缔结了相互信任的伙伴关系,在客户服务和资产管理方面均实现了更深度多元的合作模式。

  费用详情

  按工位,平均价位在10000元/月/工位。

  爬坡期入住率

  正式开业3个月入驻率达到40%,6个月时已实现80%入驻率。

  运营事件举例

  为更好地链接即将入驻的客户和OFFICEZIP办公空间,使每一家企业获得更优质的入驻体验,中海财富中心OFFICEZIP项目首次引入了“OFFICELINK”运营服务理念,它将入驻工作细化为入驻前、入驻当天及入驻后三个重要环节,通过精细化运营带给客户更放心、更暖心的办公服务。

  社群运营方面,因为有中海地产二十余年甲级写字楼运营经验做基础,因此OFFICEZIP对于社群运营的掌控力、尺度和技巧把握都相对更成熟。为了增强楼内各企业之间的交流互动,也为了增加会员与OFFICEZIP之间的粘性,每个月这里都会有至少两场大型活动,一些区域内的小型活动则更为密集和丰富,如在瑜伽教室开展的种类丰富的健身体验课,为空间内单身男女打造的“Weekly CP”甜蜜任务还有“Let’s work”趣工作节系列活动等。丰富的社群活动赋予了这个办公空间强大的生命力,也在潜移默化间形成了用户对空间越来越强烈的依赖感,让每一个走进OFFICEZIP中海财富中心的用户都舍不得离开。

  管理人员自评

  该项目品牌负责人表示,OFFICEZIP一路走来一直一步一个脚印,每做一个空间都要打造到极致,将运营和服务融合进整个空间体系,中海财富中心项目已经是OFFICEZIP的3.0产品,今年年底4.0产品也会问世。

  OFFICEZIP的空间打造追求细节和传承,它没有模式化的装修风格,每一个空间都根据所在城市、所处区位、地域历史打造不同的空间风格。中海财富中心项目的预设客群是金融行业,而且所在的金融街片区有着丰富的历史沉淀,这里从前叫金城坊,自古就是城市的金融中心,因此在空间打造上,中海也更多融入了算盘、仙鹤、茶饮等元素;而像上海的中建大厦空间则结合了很多老上海“洋派”“摩登”的特色,手工皮质的的门把手和复古黄、复古绿的主色调都与北京的空间有着很大差别。

  

  小睿有话说

  

  在参观项目的当天,正巧有某金融机构的高层领导前来督导视察工作,虽然这次视察仅涉及其中一家入驻单位,但是小睿看到,在空间内必经的公共区电子显示屏上,均写着“欢迎XX领导前来视察工作”的字样,且图片背景色与此家机构logo的主色调一致,一看就是经过用心设计的。通过这个小细节足以看出OFFICEZIP对每一位会员的重视。

  在实际运营中,OFFICEZIP也在逐渐主动摸索和调整自己提供的办公服务,例如在负一层的健身空间中,除了基本的健身设施外,小睿还看到设有台球桌、画室、和插花室,但相关负责人介绍,据这段期间的观察,实际上玩台球的人并不多,而健身的需求却很大,因此后期打算撤掉台球桌,并增设一些健身器材。可见空间中的内容不是越丰富越好,选择很重要,配比也很重要。且OFFICEZIP的一大特点是所有业态都自己运作,不对外招加盟商,像现在空间中的OF COFFEE和OZ FIT健身房都是中海自己的品牌。

  拥有较强的背景支持,叠加可持续运营和管理创新,中海OFFICEZIP的未来发展值得期待。

  END

  

  

  

  

  

  

  

  

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